选铺、经营、税费……5招说清商铺投资别别窍！
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如何挑选社区商铺
挑选社区底商，还需考虑这5个因素：
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1、居住人口的密集度
社区常驻人口密集度会直接影响到社区商铺的发展前景。作为以“自销”为主的商业类型，社区商业的繁荣与否和社区规模的大小有直接关系，所以投资者在选择社区商铺时，应充分考虑这一因素。
2、商铺自身条件
商铺的功能配套不能单一，如烟道、上下水、通讯等是否具备。如果这些硬件功能有所缺失，那将会对商铺日后的经营范围造成很大限制。一般不能低于4.5米，有些商铺如果考虑装夹层，就要考虑至少5米以上。
3、地段与位置
投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺，其价值就越高。所以，投资者选择铺位，还要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。
4、商铺周边规划
商铺周边环境规划直接影响到社区商铺的价值，投资者在进行商铺投资时，要深入了解所在区域的未来规划，规划后聚集人气，那势必会增加现有社区商铺的附加值。
一个区域在规划初期，商铺价格一般较低。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。
5、品牌房企保障
选择实力雄厚的开发企业是商业投资的重要参考，优秀的企业除了可以保证工程质量和交付时间，还会做好项目规划发展和方向，持续性经营跟管理。
品牌开发商资金力量雄厚，所以房屋质量、配套、物业服务等都会更靠谱一些。这些都为投资者提供了一个良好的营商环境，促进商铺价值提升。
商铺交易税费详解
购买商铺的首付、贷款情况如何？
商铺产品与写字间产品同为商业产权。按照相关规定，商业产权的物业，贷款的首付比例为50%，最长贷款年限不能超过10年。同时，贷款利率上浮10%，即5.39%。目前银行对社区商铺产品的贷款审批要求较高，所以购房者必须提供较高的个人收入证明(一般要求贷款人的月收入证明要高于还款额2倍)。另外，也有部分银行要求购房者提供固定资产证明及企业资质证明。
举例：如果购买一套300万商铺，首付150万，贷款150万，贷款10年。按照5.39%的贷款利率，还款总额为194.4万，每月还款16197元。那么你就需要提供的月收入证明就需要证明每月收入在32394元以上。
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商铺交易的税费如何收取？
商铺的交易税费也和住宅有很大不同，写字楼和商铺属于非住宅，需要交的税费与住宅有三方面不同：一是除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；二是营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；三是契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。
来看一张南京非住宅交易税费明细表：
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由于商铺交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，选择差额就全部按照差额缴纳。
举例：假设你多年前150万入手一间商铺，现在打算用300万卖出去。
那么按照全额的计算方式，需要缴纳的税费就是300x30.6%=91.8万
按照差额计算方式，需要缴纳的税费为150x55.6%=83.4万
虽然在实际操作上，中介会有一些避税的方式，但总体算下来，商铺交易需要缴纳的税费的确很高。这也印证了商铺更适合长期持有的说法。
由于非住宅交税较复杂，单位和个人不一样，非住宅类型不一样税也不一样，具体商铺交易的税费多少还需要咨询税务局12366。返回南京365淘房>>
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