江宁三山、方山“乏”地牛首山高端别墅迎来增长契机

来源：365淘房 2016-07-14 23:08 

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江宁三山、方山“乏”地牛首山高端别墅迎来增长契机来源：资料图片

365淘房伍海燕 从2015年之后，江宁传统“聚集区”三山板块的别墅基本开发完毕，10年时间，三山别墅价格翻涨十倍多。方山板块紧承其后，经过2年多的黄金发展，年内多项目也将迎来收官。

2016年地价上涨，库存持续缩量下，江宁别墅版图南移。上半年，牛首山板块表现抢眼，包含瑞安翠湖山在内的4个别墅项目，多次登榜南京别墅销量TOP10。区域别墅价格也从300万/套起，集体迈进400-500万/套的改善阵营。

五年区划落地，牛首山别墅迎来新一轮成长机遇

在江宁政府发布的“一轴一带，一核五城八市镇”的重点发展规划中，“一轴”为“主城一南京南站一东山副城一空港枢纽”城镇发展主轴。很多房产专家从中看到了政府发展南部新城的决心，江宁南部地区基础设施将进一步升级，迎来新的发展机遇。

牛首山板块作为江宁文化、旅游核心，将构建“一核一轴两带四区”的总体空间布局，即佛禅文化体验核（一核）；文化轴（一轴）；休闲带、体验带（两带）；文化休闲风情区、东部接待服务区、生态观光运动区和功能发展储备区（四区）。

自佛顶宫公开后，河西、江宁改善客率先嗅得机遇，抢购别墅。据了解，从去年10月连续放量的牛首山板块，早在今年年初，别墅项目便已陷入“房荒”。包含瑞安翠湖山、瑞景叶泊蓝山在内的别墅项目，上半年均无房可售。而南京碧桂园、碧桂园湖光山色目前仅剩少量别墅在售。

牛首山联排存量告急，总价400万内奇货可居

从去年下半年开始，伴随着南京楼市复苏，别墅市场也在不断升温。作为别墅去化主力的联排产品，1-6月共去化1336套，上市量却不足500套，库存消耗严重。“供销失衡”导致价格快速跃升。7月江宁联排别墅环比上月再度上涨8%，市场热度依然很高。>>>楼市“严控”已在路上方山、九龙湖仍一“墅”难求

而牛首山板块作为南京新兴别墅区，在集约用地的原则上，近年叠加占比高达60%，双拼、类独在现有存量中，也有高比重。该种情形下，已经断供长达半年之久的联排别墅更显得“奇货可居”。>>>上半年江宁共售出1149套别墅总价最高上涨115万/套

下半年，牛首山区域内碧桂园湖光山色加推叠加、类独产品，精装交付；瑞景叶泊蓝山加推剩余36套双拼、类独别墅；仅有瑞安翠湖山、南京碧桂园，加推140多套联排。前者作为板块别墅去化主力军，所推联排面积为240-300㎡，放风价380万/套起。折合均价后，牛首山是继方山、九龙湖板块之后，南京仅剩的单价2万以内的联排别墅区。>>>7月江宁土拍大戏还未上演别墅价格“领涨”先干为敬！

江宁新老别墅更迭，中高端项目回归产品本身

瑞安建业高级推广部主任田田表示，江宁版图很大，对南京主城呈半包围趋势。东部的汤山、东北部的方山、中部的三山因为景观资源和路网优势，很早就是别墅重仓，与环紫金山、老山板块分庭抗礼。

牛首山-谷里板块位于江宁西南部，距离河西和主城雨花区直线距离更近，历史文脉深厚不说，山水资源更是江宁最好的，以前更像是南京的秘密花园。随着城市南移路网的发展，越来越多的大牌开发商进驻，打造的又是低密度产品，相信这个板块以后会成为别墅类产品重点供货区，今年下半年也会在别墅市场上有亮眼表现。

南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华表示，在近2-3年的高端住宅、别墅市场中，我们看到很多房企不再单纯卖房子，转而卖生活、卖服务，成为综合型的服务商，这是一种进步。将居所淡化投资属性，回归产品本来功能上展开，将成为未来中高端市场的新趋向。

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