前段时间，有个网友曾经咨询过铺博士，400万以内的资金，哪里的商铺比较有投资价值？那今天西贝将盘点一下满足这个条件的主力项目（不完全统计，以社区商业、独栋商业为主），欢迎网友在评论区补充。<<<365房博士 您身边的购房专家<<<365看房团火热报名中 楼市地图+购房手册免费领
商铺投资跟住宅不同，住宅价格除了市场还受到政府宏观调控的影响，而商铺明显更以市场影响为主，其实从售价中就可以较为直观的看到投资价值所在。
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河西400万以内的商铺数量少
其实在很早之前，西贝就公布过一次南京的商业金字塔统计图，当时有网友曾经质疑，河西人这么少，凭什么会处在商业投资的顶端位置？从商场运营的状态看，似乎也没有想象中的红火。
商铺价格金字塔图是排除每个区域的商场而制作的统计，从价格上我们就可以看出河西商铺是南京价格最高的，最低单价没有低于5万/㎡，最高单价已经突破了12万/㎡，这完全是依据市场需求定的价位。新铺的投资当然不会即买即收益，河西整片区域都是属于新城，人气不会像老商圈一样人流密集，商圈能真正成熟还需时间的，但是那个时候的价格也会随之增长。
西贝经过统计，在河西400万以内的商铺仅升龙江岛时代在售，6#、9#商铺分布在一至二层，主力面积30-70㎡，挑高4.8米，可餐饮，总价200-500万，预计2020年6月交付。
02
城北400万以内鼓楼滨江仍有机会
鼓楼滨江400万以内的商铺在选择量上并不大，几乎都是现阶段为数不多的商铺尾盘，他最大的优点就是当地居民的整体消费水平不错，居住的人群以高收入者偏多，政府规划上设立鼓楼滨江商务区，并且作为南京重点打造的十大功能板块之一，未来的商业气氛浓重。
项目上，中海滨江U-BOX、江山汇悦山府、证大阅公馆、恒大滨江后期都无新铺加推，其中恒大滨江一层已经全部售空，400万以内的商铺全部位于项目二层，单价便宜，差不多都处于2万/㎡上下，后期鼓楼滨江将会加推中冶盛世滨江和世茂外滩新城三期项目世茂璀璨滨江18#底商，如果对鼓楼滨江有兴趣的朋友们，这两个项目可以持续性得关注一下。
中央门/迈皋桥的商业不多，400万以内的商铺以金浦御龙湾、葛洲坝招商国际广场更为突出，后期也会有新楼幢加推，但是金浦御龙湾所处的位置相较于葛洲坝较为偏僻，周边人流量不及后者。
燕子矶新城以社区底商为主，其中，中国铁建青秀城、保利国际社区、电建地产海赋尚城的部分商铺已经营业，中海燕矶听潮、金浦紫御东方、电建地产海赋尚城的位置相近，这三者也可以同类对比，但值得一提的是，燕子矶可餐饮的商铺很少，自然使得中海燕矶听潮的独栋可餐饮商铺脱颖而出。
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江北400万以内的商铺选择空间大
现如今的江北，一直都处在南京地产投资的热门榜上，规划上12条过江通道将江北、河西相连，近期还被设立成自贸区，投资前景一片大好，但是一个不得忽视的问题就是当前的购房者多以投资为主，不少投资者会对商铺投资有所顾虑，1、后期人口的数量是否能够保持消费稳定？2、规划不错，但是收益周期会不会太长？
与住宅类热火朝天的投资态势相比，江北商业方面的售卖显得略微落魄，当前的人流量和基础配套不及其他区域，使得商业方面的投资也不尽如人意，很多人认为江北的商铺在近两年不会大涨，当前真需要投资商铺的话也不用太急。
从现如今的商铺投资来说，400万以内在江北核心区的铺源仍然比较多，但是它在单价上并不比成熟区域低，按照交通区位和当前消费群体比较，东方万汇城的条件还算不错，从商铺进展上看，它周边大批的商铺已经处于营业状态了，但是对于项目本身而言，选择量上还算不错，商铺类型以社区商铺为主，经营以餐饮、零售、宠物店为方向更吸引当地消费者。
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城南小面积商铺多，单价较高，低总价
城南的商铺多以底商为主，商铺最小面积仅40㎡，最大可达到200多平，400万以内的选择并不是很多，南京南站板块的都荟天地城、复地宴南都价格相差不大，主力户型单层、一拖二类型为主，两者之间可以同类比较，而Mix悦享家单价相对较高，但是户型以小面积为主，所以总价上相对较低，性比价较高。
400万以内软件谷的项目单价与南站区域相比似乎差别不大，但是商业类型不仅仅以社区底商为主，建发紫悦广场的卖点就是可餐饮商铺，单价上为4-5万/㎡，而天合广场主打小面积底商，小户型选择量上较为充足，总价上不会太高，单价6-7万/㎡。
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江宁400万以内首选大学城周边
江宁九龙湖和百家湖区域已经很长时间没有新兴的商业项目加推了，身处核心区，价格上自然也是不枉多让，九龙湖商圈以银城旭辉云台天境项目比较突出，目前在售部分商铺，大约20余套，尽管单价较高，但是面积小、总价低，400万预算的投资客也可以考虑。
江宁大学城区域的商铺凭借不错的消费群体和交通位置，网友咨询的热度还是比较高涨，但是目前也没有太多的项目去选择，多以尾盘在售，当前有江宁投资的想法，保利樾广场项目可以考虑，类型多样，紧邻1号线经贸学院站点，后期还会有加推，而江宁其他区域多以新城为主，当前没有什么重大利好规划，尽管后期将会逐步发展上来，但是从商铺的回报周期上看，过于漫长。
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400万商铺预算，城东大部分项目可满足
城东目前的商业主要还是以老商圈为主，除去尾盘项目，中垠紫金观邸的在售商铺数量比较多，后期也会有加推，马群商圈客流量大，人口居住上也相对密集，有着还算不错的消费群体。
而麒麟首要发展在高新区位置，大部分利好还处于规划或者刚落实修建阶段，跟其他位置相比，更偏向于基本配套方面，吸引力上比不上其他板块。紫东核心就目前来看，住宅类投资一直是城东热门，规划诱人，但是商业投资时机太早，当地消费群体还未发展稳定。
预算400万以内，在南京可供选择的商业项目比较多，主要还是得根据自身需求购买，如果不介意回报周期长短，当前利好区域就已经可以开始着手了，例如河西、江北，周期更长的话，就是紫东核心、江宁空港，如果更看重当前客流交通，以中央门、环紫金山、大学城等更为适合。
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