成交价突破3万元/㎡，江宁这一刚需板块再也高攀不起了！
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365淘房 傅秋月 今天我在链家网上看到江宁方山大学城的保利梧桐语在1月31日成交了一套67.83㎡的房源，精装修，成交单价31403元/㎡，突破小区之前的成交单价。<<<重要消息！江宁9家楼盘即将开盘，刚需还有机会吗？
我查看了保利梧桐语小区之前的成交均价在26300元/㎡（具体一房一价），从未超过3万元/㎡。这套房源成交价格高，有以下两个原因。365房博士 您身边的购房专家
1、交税少。此房已满两年，不需要交增值税，只需要交1%的个人所得税，同时因为面积小于90㎡，所以购房客户只需要交1%的契税。
2、装修标准高，拎包入住。从图片上来看，该房源的装修标准是非常不错的，设计也比较现代化，房主说该房源装修花费在35万元，如今出售是由于孩子读书换房需求。
保利梧桐语靠近地铁1号线中国药科大学站，紧邻去年年底收官的金轮津桥华府。距离地铁站不算近，需要走一段距离。春晓行动 新春首场大型联动看房团2月23日出击！
我查询了金轮津桥华府的成交情况，成交价在24000元/㎡左右，保利梧桐语的成交均价在26300元/㎡（具体一房一价）。不少网友也有疑问，为什么金轮津桥华府的位置比保利梧桐语好，但是成交价却低？
究其原因在于，从开发商品质来看，大家对保利的认可度会比金轮高一些；金轮津桥华府地铁上盖，且有大型商业，会受到噪音影响；除此之外，金轮金桥华府首次交付时的维权事件也造成了一定的影响。<<<江宁热盘首开价格、房源信息曝光！这个月还有大事发生！
我不禁感叹，方山大学城二手房这么贵了？要知道2年前，方山大学城还是刚需重地，十年河东，十年河西，如今的方山大学城刚需可能都高攀不起了。
地价飙升，低价盘收官，大学城刚需梦断
方山大学城之前一直是一个比较奇怪的板块：改善和刚需并存；低价盘迟迟不开。
1、改善和刚需共存。
方山大学城既有适合改善的别墅项目，依托优秀的人文教育资源及良好的风景资源，方山大学城的别墅房源还是比较抢手的。
而区域内也有低价的刚需盘，世茂梦享家、武夷名仕园均为低价盘的典型代表。武夷名仕园最开始时还有特价房，还能享受88折优惠。区域内的楼盘基本均有优惠。
2、低价盘迟迟不开。
这说的是2018年的现象了，现在已经不存在了，因为世茂梦享家、武夷名仕园、金轮津桥华府纷纷在18年底收官，区域2万以内的房源已经绝迹。
而如今丝毫不用怀疑，方山大学城的门槛已然提高。
2016年9月22日，江宁方山G61地块经过105轮竞拍，达到22241元/㎡的最高限制楼面价，停止拍卖待摇号。次日，联发从28家参加现场摇号的房企中拔得头彩，高调进入南京，而江宁大学城地价也一举进入2万时代。这意味着南京又一刚需板块即将失守。
目前方山大学城仅有2个项目待上市。
联发翡翠方山打造纯别墅项目，叠加产品为主，总计300多套精装房源；叠加别墅为上、中、下六叠产品，户型142、155㎡；稀缺联排别墅，仅有11套，户型180㎡。最快2019年上市。
美的方山G55地块备案名定为“润锦园”，项目将打造6栋高层住宅，其中1#、6#打造18层产品，2#、3#、4#、5#打造17层住宅产品。独立商业部分共三层，高16米。美的将根据地块设计条件现房销售，精装修打造6栋高层住宅以及一栋独立商业。上市时间待定。
目前方山大学城内住宅房源的主力军在五矿澜悦方山。
五矿澜悦方山目前在售1-4#、8#小高层房源，建筑面积为95㎡、115㎡，均价26500元/㎡。除此之外，在售其中下叠面积143㎡+80㎡地下室共计223㎡；中叠面积142㎡，总价455万左右；上叠面积125㎡，赠送露台，总价420万左右。
项目预计金三银四加推小高层5-7#，共计约200套房源，面积115㎡。
规划利好兑现，正在等待下一次发展点！
方山算是江宁发展比较早的板块，规划利好目前也逐渐实现。
依山傍水，自然条件优越，方山曾是改善客群的首选。
南京民间有言：南京宜居之地，北看钟山，南看方山。江宁方山地区依山傍水，拥有1山3园——方山国家级3A景区和国家级地质公园、上秦淮湿地公园以及大学城公园，自然环境相当优越。
因此，此前的方山板块一直以别墅为供应主力，吸纳的客户群也主要是主城区的高端改善客群。
配套设施跟进，“小城市”方山发展迅速，房价水涨船高
而近年来，随着大学城的扩张发展、品牌房企的扎堆入驻，方山板块发展越加迅速，商业、交通、教育、医疗资源应有尽有，俨然成为了一座“小城市”。
商业上，方山拥有非常成熟的商业综合体——文鼎广场。文鼎广场兼备“购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公”等多种功能，可以满足周边人们基本的生活需求。
后期龙湖新壹城、金轮津桥华府、中粮悦天地等项目均有商业配套，方山大学城的商业配套会进一步升级。
从规划来说，性质为纯商业的地块一共有8幅，具体规划图位置如下：
（图片来自南京规划局）
从规划图上来看1、2、5、6、7号属于体量比较大的商业地块，我也在360地图上标出了具体的位置，给大家参考。
而在交通上，经过方山区域的地铁1号南延线已经运行多年，从方山到新街口仅需半个小时。未来。
至于教育资源，最近几年可谓发展迅猛，多个学校已经投入使用。
医疗资源也不错，位于龙眠大道上的省内首家、国内第二家邵逸夫医院已经开业，是公立三甲医院。
方山高高校聚集，深厚的人文底蕴让不少人趋之若鹜
方山自古以来就人文依存众多，因此现今位于方山的名胜古迹、自然原址不在少数。十八盘木栈道、紫雾茶庄、天印宫花园、石龙池、定林寺东西厢房、天王殿、钟鼓楼等都为方山增添了几许人文色彩。
而自江宁大学城入驻方山以来，十余所学府聚集于此，方山的人文气息越来越浓厚。深厚的文化底蕴，无疑也是改善盘落户以及改善客选择楼盘的标准之一。
近期也有不少网友咨询我，方山大学城现在房价这么贵，后期还有发展吗？
个人认为方山的规划已经兑现得差不多，下一个发展点就是世茂梦工厂的建成以及有轨电车的开通。
400亿的世茂梦工厂大家还是非常期待的。如今进展非常缓慢，阻碍较多，但根据政府的规划，未来，世茂梦工厂将被打造成集主题乐园、主题地产以及湿地游乐于一体的城市特色功能板块，建成之后必将为方山板块增添浓墨重彩的一笔。
而有轨电车T3和世茂梦工厂紧紧相连，电车在方山区域内设有梦工厂站。
方山大学城未来发展究竟会如何？世茂梦工厂和有轨电车究竟何时才会有动作？我们也会密切关注的。
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