热议：新建住宅原则上不再建封闭小区 网友炸锅了！

一、我国将原则上不再建设封闭住宅小区

2月21日，《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。这份《意见》，对中国城市的面貌和内核都做出了详细的规定。

其中一条“原则上不再建设封闭小区”引发了热议。

意见提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。【详细】

二、最高法回应开放小区是否与物权法相悖

最高人民法院民一庭庭长：

正像有关部门所介绍的那样，封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。我们认为，上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现，也是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。

目前，这个意见尚处于党和国家的政策层面，国家政策上升为法律，我想这是立法机关要做的事情。【 最高法答开放小区与物权法关系】返回南京365淘房>>

三、热议：小区安全怎么保障？公摊白交了？

不少网友对小区“街区制”提出了担忧，主要表现在对安全、隐私、个人权益的担心。

【反对派】

一、担心安全和配套设施不足

365网友：我理解所有都放开有利于资源整合。可政府卖地的时候，只知道收钱，很多配套都甩给开发商做，然后转嫁到购房者买单，最后你说公有就公有啊。再说到安全和配套，城市配套不做好，老人小孩到哪里去活动？你能做到每个小区步行5分钟就能有健身运动场所么？就有绿化景观么？不能的话，你放开后，让老人小孩去哪里健身玩耍？车辆穿梭在小区中，安全谁来保障？

365网友：以后老人和小孩们只能在屋里憋着，楼下经常有汽车。。。再来一个酒驾，醉驾的，呵呵。。。

@瞌睡小姐s：人口素质、法律、执法都跟上了吗？什么都想一步到位跟发达国家学，理想不错可符合国情吗？到时漂亮的设施好的小区谁都可以去逗留，安全、噪音、垃圾、设施损坏等等有人管吗？

@要努力存钱出去玩儿：住封闭住宅小区一晚上还有十家被盗了……更不敢想打开啥样!

二、公摊白交了？

@江中草：意思是之前的公摊钱白掏了？

@兴奋的生煎：当初买房时的公摊面积可是包括小区道路的，现在就这么一纸文件，我们全体业主的财产被充公了？

@真係顶你吾顺：中国目前是发展中国家，财政不够，警力资源不足无法确保每个角落都巡逻到位没有办法真正的保护我们，没问题我们自己花钱请物业请保安加强封闭式管理。公共绿化面积不足可以理解，我们自己花钱平摊购买社区内的绿化面积。也就是说我公摊面积私家花园花的钱就打水漂了?告诉我们要充公了?

三、文化差异

365网友：又是在瞎搞，东施效颦。东方和西方住宅文化 不同。中国是院落文化，是“围”，这是农耕时代下来的，属于防御，群居合围，彼此抱团，即利于生产又抵御外族，所以更注重家庭和宗族。西方则正好相反，中国多院落，西方则更多城堡，一家一体，强调个人独立，属于进攻性。就是不扯文明，我花钱买了公摊，你要变成公共道路，又是一起公私权不分的昏招，这两年越来越多，谁的责任？

@siwen2011：学美国呀。美国都有自己的私人领地，私闯报警有人管（相当于警察建立了无形的墙）。

【支持派】

@jpruby：太赞了，一个个封闭的小区太浪费资源，好好的路要让人绕很大的弯，墙打开就通畅了，不知道理解的对不对，以前某市的破墙透绿工程就深得人心，让阴森的小区得以见光透明…看到有人反对，可能还需要细化，但这个政策绝对赞。

@NSNS2009：这样做就对了，国外的住宅没有封闭式的，节约了很多空间，中国的土地更精贵，不应该划地为牢。

365网友：①安全方面其实是会具体到每一幢楼，而不是宽泛的小区院子。②通行方面，行人将更容易的从一条街穿行到另一条街，实际上增加了路网密度。③地块缩小，有利于营造不同的建筑分格，塑造城市多样性。

@翁杨：姗姗来迟的决策。至少在10年前我就认为，封闭小区是造成城市拥堵的一个非常重要的原因。

@萧萧易水2011：早就该改了，现在城市交通状况的恶化，封闭式小区要极大责任，严重占用、分割了城市道路资源；至于有些人担心小区共有地的产权问题，都说了是不再新建，房价一直都是包括房屋价值和共有产权地的价值，改为街区制，就不存在共有产权问题了（道路跟业主不再有任何关系、不再业主集体所有。

【理性派】

@东乌的羊：街区制应该在靠近中心城区和商务区、CBD的地方施行，因为这些地方交通压力大，住宅少，高楼多，商业活动密集，适宜短而快的交通节奏，如果一刀切，在普通小区施行没有意义。

@好动666：这个政策出台应该有个详细的执行标准，对已建的封闭小区要进行评估，如果小区建在三面环山的山谷里，或是小区很小，即使建在闹市区也没有必要开放主干道，如果小区建在城区的要塞位置，如果不走小区就会绕很远的距离那么开放主干道也要征得住户的同意，对那些开放后生活被严重影响的住户给予补偿。

【“心机”派】

@五金之都BOBO：这是刺激房地产消费去库存！各位难道没看出来吗？现有的小区还是封闭的，以后再造的就是开放式的了！所以请大家赶紧买买买！

@李伟E：逼大家赶紧买房，消化库存？？？

四、街区制到底是个什么“鬼”？

说到街区，我们的反应是美剧里面的宽敞、错落有致的小区。

人们三三两散坐在街边的咖啡馆走廊上，迎面跑过的青年微笑着与你打招呼，耍酷的孩子在不远处玩滑轮。街道的转角处，有步行可达的百货超市、书店、面包房……没有围墙的隔离，没有保卫的森严，平和舒缓的气氛在街面上流淌，每个人都在自得其乐地享受生活。这就是典型的街区生活。

从字面上理解来看，街区制类似于国际上的BLOCK街区。

BLOCK街区设计理念是国际上较先进的一种楼盘开发理念。BLOCK是5个单词的缩写：B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群），K-Kind（亲和）。简单的概括：就是居住和商业的集中融合．街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。

最常见的形式就是，上面住人、下面营商，上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。与之相对应的当然是封闭式小区。

街区式住宅在国外已成熟发展，如美国的第五大道、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克的布拉格等都有享誉世界的BLOCK街区。

至于街区制在中国的落实，则要看后续的各种保障措施能否跟上，需要兼顾小区住户对于私密性、安静、安全性的居住要求。

河西南、江北核心区街区规划有雏形

正荣集团南京公司营销部经理唐晓表示，其实现在河西南的规划已经有了“小路网”“切大院”的趋势，“你在河西南，很少会堵车，虽然每个道路并不宽，但是周围的支路很多。而且因为道路比较窄，车行速度就不会太快，这样对于道路安全非常有利。而且车行速度缓慢下来，对于街道两边的商业也有利，你慢慢开车，就容易在商业区停留、消费。”

中国市政工程华北设计研究院规划专家陈玥也表示，他们参与规划设计的下关滨江、红花机场、河西南部，全是200米及150米的路网间隔，地块3-4公顷。目前才做完的江北新区核心区，美国som公司做的城市设计，路网做到100米，基本按纽约尺度来做。

五、你怎么看？

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六、如何建立“街区制”

国务院既然发了意见，目前也在规划上开始尝试向这个方向努力，那么如何推进执行就是最大的问题，对此，业内专家表示，会从本和末，也就是土地出让规划及小区具体执行两方面入手。

土地出让变小物管只管大楼

对于如何实现街区制小区，中国城市规划设计研究院副院长杨保军介绍，只要限制土地出让面积，比如，不许超过4万平方米。“如果开发商想开发大一点，可以，你买两块。但中间部分是公共的，”杨保军进一步解释，缩小出让面积的另一个好处是，不同开发商盖的房子肯定不一样，多样性、丰富性就出来了。

而对于已建成的住宅小区和单位大院，《意见》也提出要逐步打开，实现内部道路公共化。杨保军介绍，可以采取分步走的方式，步让行人穿过去，接下来是自行车，管理也要跟上，“现在物业管大门，未来是管大楼。每栋楼安全了，街道自然就可以开放了”。【详细】

物管公司：三个问题需要解决

南京一家旗下管理了20多个小区的物业公司相关负责人表示，如果真的将小区作为公共道路开放，主要有三个问题需要解决。：小区的公共区域和公共设施是属于全体业主的，如果要求对外开放，必须要全体业主签订协议通过。第二，公共道路开放区域的安全问题由谁来负责，公共安全管理部门，小区的物业保安如何明确权责。第三，小区开放公共道路，势必会增加不安全的角落，那么物业公司势必要加强安防的力量，这一块的人员和设备投入，谁来买单？是提高物业收费标准，还是由公共安全管理部门补贴？