板块价值被低估，江宁这个黑马板块翻身，未来接棒上秦淮？

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地铁的建设，不断拉升江宁的城市骨架，带来多中心发展。

而说到江宁地铁，除了1号线，3号线外，还有一条地铁不容小觑，那就是地铁S1号线。

这条地铁，将南部新城和江宁串联，目前还串联起了高淳和溧水，南京全新的交通路网S1功不可没。

地铁S1号线对于江宁楼市来说也十分重要，随着地铁的通车，衍生出了正方新城、禄口等板块，成为了刚需重地！

今天我们就来聊聊今年的“黑马板块”——正方新城。

一、2021年，正方新城的翻盘之年

伴随着经济发展、城市更新的浪潮，越来越多的“新城”涌入人们的眼帘，然而纵观南京诸多新城，有的发展如火如荼，有的在近几年内鲜有动静。

位于江宁的正方新城便是动作不大的其中一个，自2016年后至今无土地出让，且区域内楼盘动作也乏善可陈，仅在2018年末区域内绿地理想城开盘时再次掀起一波小高潮，而后加推的楼盘都掀不浪花！

然而就是这样一个新城，在今年土拍中大放光芒！

今年江宁共计出让了2幅正方新城的地块，每一幅都遭到了哄抢。

年初，正方新城G03地块，有约50家房企报名！最终旭辉拿下，毛坯销售最高限价24100元/㎡。

目前已定案名——上宸云际。由旭辉、新城和天安联合开发。预计近期公开售楼处。

项目精装限价26100元/㎡，不含精装包，项目有3个户型，建面89㎡、100㎡、120㎡。

5月，正方新城G44地块有57家房企报名！是全南京51幅地块中，报名房企最多的地块。

最终被龙光拿下，项目毛坯限价2.42万元/㎡，和之前相比有所上涨。

根据规划，项目共规划9栋高层，其中1栋25层、1栋27层、7栋26层。

龙光正方新城G44地块将由龙光和杭州滨江联合开发，未来将由龙光操盘，而杭州滨江在杭州就是仁恒在南京一样的存在。

凭借着这两幅地块正方新城带领江宁在楼市爆了一把。

大放光彩的正方新城在今年迎来了翻身之年。

二、接棒上秦淮，正方新城4大痛点亟需解决

正方新城和江宁改善板块上秦淮接壤，享受利好辐射。

正方新城的区位优势还是比较明显的，距离近几年江宁兴起的新改善板块上秦淮非常近，可以说是共享产业配套。区位上胜过禄口、滨江、横溪等刚需板块。

可以说，正方新城是接棒上秦淮的一个次级板块。

但是，就目前的正方新城来看，确实有很多痛点亟需解决。

①商业究竟何时才来？

目前正方新城小区主要就是银城蓝溪郡，但是新盘比较多，后期人口会比较多；再加上正方新城的主导就是产业，产业方面的人口也比较多。整个正方新城的人口数量还是比较庞大的。

但是目前正方新城的商业配套非常匮乏，只有银城蓝溪郡的底商和绿地理想城的部分商铺，如果想去购物的话，可能还是要开车去上秦淮、九龙湖等地。

正方新城缺乏大型商业体。

未来150米“双子楼”商业地块已亮相，未来将建成商业地标。但目前还未挂出，等待时间较长。

②初中何时来？

正方新城目前已经有拉萨路小学江宁分校、吉山软件园幼儿园、银城幼儿园。

目前区域内缺乏初中配套，虽然板块内规划了教育用地，但是没有动工。

年初，相关主管部门回复，根据软件园十四五发展规划，2022年启动中学前期策划，2023年开工，2024年建成，2025年开学。

此前还有消息称正方新城在谈东山外国语学校（小学初中部）等一系列教育项目，共同推动软件园片区教育基础设施的完善。

但就目前来看还没有动静。

③医院何时来？

目前正方新城无医院规划，医疗配套上主要以社区卫生服务站为主，缺乏大型的综合性医院。

④江苏软件园急需地铁

从目前楼盘聚集的情况来看，主要集中在银城蓝溪郡附近，但此前附近连公交线路都没有，打车也很难打，我有时候去跑盘，能过去却回不来。

江苏软件园片区距离S1号线正方中路站较远，随着在软件园上班的人越来越多后，目前已设置接驳班车，周一至周六早晚上下班接驳。

目前，879路公交车也服务于江苏软件园的业主，可以直达正方中路地铁站。

但此前，江苏软件园还传出地铁5号线南延的消息，此前官方回复5号线南延线方案正在研究阶段，具体的站点和线位还未明确，待方案最终确定后将向社会公布！

但至今仍无消息！

三、新晋“硅谷之城”，正方新城价值是否被低估？

正方新城因为产业较多，一直被称为“硅谷之城”，区域内无拆迁安置房，大多数都是空地，整体规划也是非常不错。

①人流

当然，正方新城很大，此处仅代表核心发展区域江苏软件园片区。片区内已有成熟园区江苏软件园，进驻了微软、甲骨文等近300家企业，且多以涉软企业为主。

另外，片区还拥有2个百亿级项目：腾讯华东云计算基地、中国电信（南京）吉山数据中心。

主打软件产业的正方新城，也被称为南京的“硅谷之城”。而江苏软件园、腾讯、中国电信未来也会给片区带来很多的软件技术人才，这对于板块的整体定位、人群、甚至是学校生源都打下一定的基础。

②交通

正方新城交通上占据三横四纵两线优势，三横：绕越高速、正方中路、银杏湖大道，可快速通达全城。

四纵：机场高速、将军大道、牛首大道、宁丹大道，连通南京南站、禄口机场等。

两线：地铁S1号线正方新城站，规划有地铁5号线南延线江苏软件园站。

③教育

规划近5年之久的拉小江宁分校终于投入运营，重磅教育配套落地，区域内还有吉山软件园幼儿园，未来三江学院新校区将搬迁到江苏软件园片区，未来学校的信息技术、计算机专业还可以直接院地合作，孵化技术，有利于人才发展，产业升级。

在江宁土地推介会上，正方大道片区基础设施建设将全面启动。

而在地块推介上提到了已经挂出的G44地块，东侧规划未来小学、国际中学等配套设施，计划将包括地块在内的整个片区打造为“未来社区”。

大家也可以期待一下就进会引进什么国际学校。

④正方中路地铁站TOD值得期待

除了这些比较零散的规划外，正方新城最值得期待的在于正方中路地铁站的规划，这个规划不仅会带动正方新城的发展，延伸意义上说，甚至会带动禄口、横溪的发展。

据悉，正方中路站附近将围绕正方中路站以TOD模式引领轨道交通物业发展，地铁集团将积极开展轨道交通车站、场段及周边区域的一体化城市设计工作。

未来S1号线正方中路站将建成大型换乘中心，将规划商业、酒店、住宅、超市、办公、学校、公园等综合配套。

（正方中路站及其周边规划图）

整体的功能规划思路为：以正方中路为中心点，核心区域（红色）为地铁站厅、地铁通道内服务设施，蓝色区域为商业、办公部分、绿色区域为居住、教育配套。

1.规划出租车、公交车停靠点  

正方中路站周边布置公交停放点，出租车停靠点，公交、出租车将与地铁无缝对接。

2.规划商业、酒店、超市、办公楼 

图中黄色区域为商业、绿色为办公、紫色为酒店、红色为超市，可见后期站点附近的配套丰富而齐全。

3.规划3个公园、公园商业 

围绕正方中路地铁站，将打造3座公园，分别为地铁公园、生态公园、口袋公园。另外公园还有公园商业，沿街绿轴。

4.规划小学、初中、幼儿园

区域内规划1个小学、1个初中和多所幼儿园，弥补片区教育空缺。

四、正方新城楼市竞争激烈，6盘在售，2大纯新盘即将入市，二手房热销！

正方新城楼市目前竞争还是比较激烈的，据我统计有6盘在售，还有2个纯新盘要上市。

板块内的楼盘基本上都是续销的状态，压力还是比较大的。

正方新城整体规划三大片区：东大山片区、软件园吉山基地、软件园紫金片区。区域内共6家楼盘，三大片区楼盘分散。

1、东大山片区：

目前来看，正方大道片区仅绿地理想城一盘在售，该区域属于正方新城东大山片区。主要位于17号楼和其余楼栋顶底毛坯房源，户型建面约95、105、110、118㎡，销许均价约23000元/㎡。

除此之外，还有2个重磅地铁盘要上市。

纯新盘上宸云际由旭辉、新城和天安联合开发，项目预计近期公开售楼处。

项目精装限价26100元/㎡，不含精装包，项目有3个户型，建面89㎡、100㎡、120㎡。

还有一个就是龙光G44地块备案名为“玖华府”。项目共规划9栋高层，其中1栋25层、1栋27层、7栋26层，按照开发商节奏，今年就能上市。

2、江苏软件园紫金片区：

江苏软件园紫金片区是正方新城配套利好集中区，拉小分校、吉山软件园幼儿园（银城幼儿园）、双子楼（规划）、三江学院（规划）、中兴、中国电信、腾讯......同时也是楼盘集中区，正是当前正方新城发展重心。

（江苏软件园紫金片区规划）

荣盛隽峰雅苑在售少量低密多层一楼和顶跃房源，户型建面约115、130、150、178㎡，现房销售，均价约22969元/㎡。

联发云启在售精装房源，建筑面积98、110、125㎡，销许均价23540元/㎡。如果您对联发云启感兴趣，欢迎拨打电话17327669318或者添加微信咨询！

山语春风在售精装房源，户型建面约79、89、110㎡，销许均价约21000元/㎡。

3、吉山软件园片区：

远洋山水在售毛坯电梯低密度多层，整体均价18904元/㎡，建筑面积约93、108、135、148㎡。

德信星宸在售带装修房源，户型建面约89、107、127㎡，销许均价约21585-23615元/㎡。

那么区域内二手房的情况如何呢？

目前正方新城仅有银城蓝溪郡一个二手房。

目前小区挂牌价21733元/㎡，和新房价格基本持平，近90天成交11套，近30天带看370次。

小区算是江宁二手房市场上带看和成交量比较大的次新房小区，不少资金有限的刚需客会选择。

写在最后

政府规划、市政基建跟进、开发商掏钱买地、人口逐渐导入……每个板块的发展基本都是按照上述流程层层递进，少了任何一个环节都能与“崛起”失之交臂。而整个过程往 往需要经历漫长的时间，少则两三年，长则数年之久。如今的正方新城已经满足这4个条件。

不可否认，目前的正方新城开发还处于初期阶段，地块开发比较零散，陆续入驻的房企也没有能形成板块共振效应。

但是，产业、学校、交通等正在逐步落实。交通拉来了产业、产业带动了人流、有人就产生需求，包括居住、教育、消费的需求。

正是有了这样的规律，才推动着正方新城一步一步向前发展。而这也是所有新城发展所必须经历的过程。

正方新城未来还将有一段漫长的开发过程，正方新城，你准备好了吗？

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