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365淘房 雪原 近期，南京市发布了各区国土空间规划近期实施方案，披露了各区重点建设项目，包括交通，能源，水利等多方面，信息量巨大。
其中，我在《江宁区国土空间规划近期实施方案》中，发现江宁湖熟街道有望新建S3(宁和线)。
南京地铁S3号线一期2017年已正式运营，从南京南站出发终点至江北高家冲站，途径铁心桥、河西南、桥林等板块。
如果这份规划能施行，S3号线有望从南站南站继续南延，延伸至西善桥、板桥、湖熟等板块，对这几个板块将是一大利好。
此前南京市规划局发布的湖熟新城东片区的详细规划，在汤铜路与宝塔路交叉口设置了一处商办混合用地，对接预留地铁站。
疑似位置如下：
（最终路线及站点以官宣为主）
江宁湖熟板块作为江宁的门户板块，东接句容，紧邻大学城板块，作为一个底蕴深厚的历史文化发源地，却被江宁其他板块赶超，眼下极度缺乏各类配套。
S3号线南延的规划如果真能实施，将是湖熟板块的首条地铁！
新市镇进入第4年建设期，各项配套缺乏...
2017年初，华夏幸福成功中得湖熟新市镇PPP项目。将打造“千年文化原乡、科技魅力古镇”，从旅游、交通、教育、工业、商业等方面着手，建设现代化的湖熟形象，项目总投资101.8亿元。
华夏幸福湖熟新城规划示意图
湖熟新市镇PPP项目位于南京市江宁区湖熟街道东片区，东至梁台河、湖熟街道古镇东侧，南至湖熟街道赤山东路、X202，西至宁杭高速，北至规划三环、和进村、规划沿江城际铁路线等；总面积7.61平方公里，合11415亩。
项目定位挖掘湖熟古镇文化灵魂，打造“千年文化原乡、科技魅力古镇”的整体形象。
相比于隔壁的大学城板块，湖熟虽然有新市镇的规划，但发展至今，各项配套依旧极度缺乏。从2017年开始计算，如今已是前8年建设期的第4年。
1、无地铁，公交等待时间较长
此前我在前往湖熟跑盘时发现，除了自驾或打车，大部分本地年纪大的爷爷奶奶只能靠公交出行，并且这个公交车错过一班就是再等20分钟，非常的不方便。
2、无丰富的教育资源
前不久，江宁官方部门回复，辟谣了网传湖熟街道某学校将与南师附中、南师附小合作办学。
（点击放大图片）
未来板块新盘交付，入住人口激增，湖熟的教育资源比较稀缺，整个板块仅有湖熟中心小学、湖熟中学，即使引进名校无望，新增一所学校也算是一个好消息。
3、缺乏生活配套
目前，湖熟仍然有大面积的荒地、农田，即便是统一开发建设的复古风格沿街商铺也有很多荒废着。
大家的购物需求主要依靠于湖熟老街，商业配套非常匮乏。
今年3月，南京市规划和自然资源局发布湖熟东片区控制性详细规划及城市设计。
湖熟东片区是南京宁杭城镇功能发展轴的重要组成部分，位于江宁东南部，湖熟街道中部，宁杭高速公路以东，其西侧为规划的湖熟龙都片区。
▲区位图
规划范围北至规划高压走廊，南至规划赤山路，西至瑞福路-幸福路-瑞鑫路，东至长家山路-民族路-香林路，规划用地面积约809公顷。
现状用地面积总计约808.69公顷，建设用地以城乡居民点建设用地为主，城乡居民点建设用地面积约478.15公顷，主要由居住、公共服务设施用地、商业用地、工业和绿地等构成。
▲土地利用现状图
规划形成“两核两轴、一带六区”的总体布局结构，其中，两核——商务办公核、休闲服务核，两轴——公共服务轴、城镇发展轴，一带——滨水休闲带，六区——创新产业区、科教生活区、新镇核心区、新镇生活区、湖熟古镇区和滨水生活区。
▲规划结构图
虽然新的规划出炉了，但依旧看不到实际利好落地，湖熟新市镇的崛起还需等待较长时间。
均价“1”字头！有盘卖了9年还没卖完...
目前来看，虽然湖熟新房均价仅1.8万/㎡左右，但自住算不上很便捷，资源也较短缺，主要还是以本地客群或年轻刚需为主。
据安家在江宁统计，目前湖熟有5盘在售，均价最高1.8万/㎡，最低仅1.1万/㎡，最久卖了9年还未清盘。
（数据来源南京网上房地产，数据截止8.21）
1、紫樾澜庭于2020年3月首开，至今卖了一年多，仅卖掉了6成左右。
江宁孔雀城·紫樾澜庭预计最快8月加推13、14号楼，户型建面约89㎡、98㎡，共144套带装修房源，目前项目在售1-10#房源，装修交付，销许均价18562元/㎡，实际成交均价约16500元/㎡。
2、中锐星棠府于2020年9月首开，至今卖了约1年，仅卖掉4成。
中锐星棠府在售带装修房源，主要位于5-10、13-15号楼房源，户型建筑面积约88㎡、105㎡、115㎡，折后价格17000元/㎡起，拟交付时间为2023年3月31日。
3、恒建金陵美域2013年首开，于2019年1月加推最后一期房源，至今仅卖掉6成左右。
恒建金陵美域在售毛坯尾盘，主力户型建面约75㎡，在售均价约13560元/㎡。
4、梁台煦府于2016年首开，至今卖了5年，卖掉9成左右。
梁台煦府目前在售别墅房源，户型建面约320㎡，均价约16800元/㎡，总价530万起，毛坯现房销售。
5、国府大院2012年首开，算得上是湖熟的拓荒盘，于2016年5月加推最后一期房源，至今卖了9年，卖掉8成左右，还未清盘。
国府大院1号楼项目三期规划5栋高层住宅，具体面积、开盘时间待定；后期还将推出1号楼40年产权产品，共7层，面积约49-131平米，总价30万起。
湖熟目前二手房均价约1.4万/㎡，仅有164套房源在售，不过6-7月份共成交了5套二手房，成交单价在1.2-1.4万/㎡左右。
期待S3号线南延规划尽早实施，湖熟新市镇早日迎来更多利好，交通、生活配套更加丰富。最后，你认为新房均价1.8万/㎡的湖熟能买吗？
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