最高涨幅14.4%！新房供应量井喷的方山，二手房市场正酝酿变局…

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要说起江宁今年异军突起的板块，非方山大学城莫属了。

随着南京的城市版图不断向南扩进，当百家湖、九龙湖开发逐渐趋于饱和后，位于江南主城板块内的方山大学城接棒而至，正以黑马之势爆发，一跃成为城市发展重心，扛起了南京的供货大旗。 

伟星万科·四季光年、中海方山印、远洋万和方山望在今年纷纷入市，尤其是伟星万科·四季光年和中海方山印，每次开盘都非常火爆，使得方山热度直接比肩江北核心区。

那么新盘上市后，对方山大学城内的二手房又有什么影响呢？板块内究竟有哪些楼盘呢？

最高涨幅14.3%，多盘挂牌价超3万元/㎡

那么近一年方山大学城的二手房情况如何呢？新房上市是否对二手房产生了一定的影响？

我统计了方山大学城16家主力二手房近一年以来的二手房变化情况。

从表格上来看，大多数二手房的房价处于涨价的状态，仅有极少部分的二手房跌了。

其中，涨幅最高的是中粮祥云，涨幅高达14.4%。这也是有原因的，小区的位置位于文鼎广场旁，处于方山大学城的核心区，而且小区属于新交付的小区，房龄较新。

方山也有多个小区房价今年保持在3万元/㎡以上，例如银城一方山、招商方山里、中粮祥云、弘阳上院、保利樾广场、中粮祥云等。不难发现这些盘有2个共同点，1、属于品牌房企开发；2、房龄较新。

这也说明了现在就算买二手房，大家对于品牌和房龄的重视程度越来越高，而挂牌价也说明了业主对于方山大学城的信心。

我咨询了相关中介，方山大学城今年的二手房市场情况，总结出以下几点：

1、新房突破3万元/㎡大关，刺激方山大学城二手房带看。中介表示今年方山大学城二手房的带看量还是比较大的，尤其是今年上半年，春节过后，带看量算是一个突破。

可能也是因为上半年很多新盘入市，新房房价一下子超过了3万元/㎡，所以想买方山大学城的人就开始有点着急了。

2、业主对于方山大学城更有信心。而业主方面，尤其是品牌房企的业主，大家对于自己家还有方山大学城的未来都持有比较自信的态度，尤其是今年中海、远洋、万科开盘后。

3、不少二手房门槛较低，适合刚需。现在方山大学城除了银城一方山、招商方山里这些品牌房企的二手房比较贵以外，其他的楼盘价格对刚需比较友好，尤其是像金轮津桥华府等小区这种有小两室的楼盘，入手门槛很低，刚需完全能够承受得起，就算加上税费，其实也是很划算的。

4、今年2-4月，方山大学城二手房房价位居高位，多个二手房小区涨价。今年2-4月份，方山大学城的多个小区也是房价比较高的时候，今年也有不少小区成交价创了新高。

5、成交还是以小面积的小三房为主。从方山大学城的成交情况来看，80-90㎡的小三房不管是带看量还是成交量都是比较高的。

中介还表示，疫情过后，方山大学城感觉会迎来新一波的带看和成交潮。

8盘齐聚，方山大学城迎来新纪元

可以说，方山大学城从来没有像今年一样，在楼市的声音震耳欲聋。

这不仅得益于年初板块内的开发商齐心协力的发声，也是因为板块内楼盘多，供货量大，一跃成为江宁楼市的供货主力板块。

目前区域内有8家楼盘，面积范围较广，刚需、刚改到改善都有选择。

方山中：配套较为成熟，储备房源较少

方山中部是目前整个板块发展较为成熟的区域，区域可供开发地块有限，目前仅纯新盘江宁城建开发的凤溪苑、伟星万科·四季光年2盘。

 凤溪苑预计今年下半年上市（具体时间未定），据了解，项目打造的户型面积有约89、128、142㎡，精装交付，放风价3.2万元/㎡。

伟星万科·四季光年目前在售1、4、6号楼，户型建面约89、106、125㎡，销许均价约26624元/㎡，4号楼拟交付时间为2023年06月30日，1、6号楼拟交付时间为2023年11月30日。 

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方山南：后起之秀，品牌房企齐聚，供货大

昔日的方山南起步刚需，曾经是江宁的刚需重镇之地之一，板块内聚集了大批的品质二手房，例如银城一方山、招商方山里、武夷名仕园、世茂梦享家等。

如今随着板块内配套的不断成熟、地价的不断攀升，区域产品也不断进阶，同时这一侧也是方山大学城土地储备较为充分的部分，未来预计还将继续向南发展。

目前，主要有中海方山印、远洋万和方山望、山和宸园、五矿澜悦溪山4个楼盘，如今区域新房均价毛坯2.7万左右，精装3万左右，高配精装32000-34000元/㎡。

中海方山印预计后期加推1、5-8、12-14、16号楼，主力户型建面约104、107、141㎡，约300多套带装修房源，项目目前剩余少量顶、低楼层和底跃房源在售，户型建面约104、105、107、127、141、208、245、270㎡，销许单价约23756-31914元/㎡。

远洋万和方山望在售带装修房源，户型建面约89、108、126㎡，销许均价约28900-30648元/㎡。

山和宸园在售毛坯房源，户型建筑面积约89、104、105、116㎡、139㎡，销许均价27195元/㎡。 

五矿澜悦溪山在售1、2、4-10、18-19号楼带装修房源，户型建筑面积约96、107、127㎡，精装交付，销许均价约30645元/㎡。

方山北：低密度住宅为主，适合纯改善

相比于其他两个区域，方山北明显更为特殊。

作为靠近方山北大门的区域，这一区域从开发之处就是定位改善，早期开发的方山别墅区也在这一侧，分布了景枫法兰谷、五矿九玺台、鲁能泰山7号院等项目，打造的都是低密住宅，改善氛围比较浓厚，有些想要住在方山脚下养老、或者是方山及其周边的地缘改善客会考虑这里。

而如今板块内的楼盘也基本延续纯改善的风格，打造的均为低密度的房源，板块内有联发翡翠方山和樾山林语2盘。

联发翡翠方山目前在售叠墅，户型建面约141㎡、156㎡、207㎡、180㎡和240㎡，销许均价31018元/㎡。 

樾山林语在售带装修房源，户型建筑面积约123㎡、133㎡、142㎡、271㎡，销许均价32437元/㎡。

资源配套齐全，规划利好不断落地，未来可期

为什么方山大学城能获得这么多品牌房企的青睐呢？

江宁方山大学城内拥有优渥交通、教育、医疗、商业等配套设施，和周边其他刚改、刚需板块比，江宁方山大学城没有明显的板块硬伤。 

交通：南京客流量大的地铁线

目前，南京主城、使用频率高、人气足的地铁就是1号线，作为南京地铁分线中客流量大的一条线路，线路途经栖霞区、鼓楼区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江宁区。 

传闻还有13号线南延至方山大学城。

产业：多家企业入驻

方山文化创业艺术产业园（简称：方山艺术营）早在10年前就由江宁高新园管委会批复立项建设。

园区占地568亩，吸纳了42位不同艺术门类的知名艺术家以及110多家小微文化企业签约入驻。

生命科技小镇经过多年的发展，已累计引进和培育企业200多家，形成了从研发、中试到生产的完整生物医药产业链，集聚奥赛康、恒瑞医药、正大天晴、康宝莱为代表的领军企业和高成长型项目。

目前以“ 新药创制+生命健康+生物医药研发服务外包”为重点，致力于打造领先国际的江宁药谷。

人口：高校+企业，为南京提供人才

前几年，一份中国十大大学城排名表出炉，南京的江宁大学城以总分177.8排名第二，秒杀广州、深圳、上海等一线城市的代表性大学城！（来源：网络公开资料）

江宁大学城高校云集，人文气息浓郁，汇集了东南大学、河海大学、南京航空航天大学、中国药科大学等25所高校，在校师生约23万人，每年毕业生超6万人。

教育：优质教育资源汇聚

教育方面，区域内有南京市月华路小学（力小分校）、弘景大道小学（晓庄附小）、南外方山分校、齐武路中小学（东山外国语学校直属分校）等优质学校，教育资源丰富。

商业：小型商业为主，多个商业逐步落地

目前方山拥有成熟的商业综合体文鼎广场，龙湖新壹城、保利樾广场等。

除此之外，天正天御溪岸商业街正在改造；江宁城建G99预计今年年底开工；大型商业体开市客预计下半年挂出地块。

如今的方山延续了早期被开发商哄抢的局面，这也代表了开发商对于方山大学城的乐观态度。

总体来说，方山大学城是一个非常宜居的板块，如果是在附近上班的自住客群的话，可以按照自己的资金来选择房源。

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近期热盘：阳光城檀境 金隅紫京云筑

区域热盘：伟星万科·四季光年鲁能硅谷公馆德信星宸 荣盛隽峰 武夷商城凌云阁 远洋万和方山望 万科·未来城

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