365淘房 刘存佳
就在刚刚，365楼市收到一条关于土地市场的爆料： 2021年南京商品住宅地块为4月、7月、10月三批次上市！
其实，在此之前网上就开始爆料全国22个重点城市实行集中供地！
（注：此为网传消息 具体以官方公布为准）
按照爆料内容来看，2021年这些城市住宅用地公告不能超过3次，集中在3月、4月、8月。如果消息属实，这将是土地市场的重大变革，对于房企、买房人都影响甚大。
（注：此为网传消息 具体以官方公布为准）
内容显示，南京也在这22个重点城市名单中。截止目前，南京官网尚未公布，但天津、郑州等城市已经发布了相关正式文件：
天津：2021年度住宅用地实行“两集中”同步出让。一是集中发布出让公告，全市原则上全年不超过3次；二是集中组织出让活动。
郑州：根据部2021年住宅分类调控精神的要求，结合实际情况，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。
青岛：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
这个政策，对楼市的影响，不亚于去年的三大红线。
如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。那么，眼下的集中供地就是对楼市的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。
此次新政，接下来的土地市场和房价，我们大胆猜测一番：
一年3次机会！1次土拍的规模或将堪比几场？
按照南京以往涉宅地块挂牌习惯，单次挂牌数量基本在1-10幅之间，近几年，未曾出现过单场土拍超过10幅涉宅地块的情况。
去年，南京一共成功出让137幅涉宅地块。今天，作为南京2021年首次拍地，一共推出了5幅涉宅地块。
如果达到2020年的出让总数，很有可能4月、8月单次挂牌数量要超过60幅。
对于房企的资金要求更高！加速淘汰小房企
“手有余粮”，才是房企的生存法则。
如果一年只有3次集中拍地的机会，房企会不会挤破头？
综合来看，如果22个重点城市都在3个月集中挂地拍卖的话，对于房企来说，这些城市又是兵家热门争夺之地，单笔资金的使用率大大降低，对开发企业的资金量要求就更高了。
对房企来说，对拿地的资金要求更高，尤其是全国布局的大房企，在多个城市滚动开发拿地，拼速度拼周转，很可能玩不转了。那么相比之下，小房企的日子就会更不好过了。
2021，或将有更多小房企破产、退出，或者干脆卖给大房企。
再聚焦到南京，在去年出让的137幅含住宅用地中，共有26幅地块地价超过2万，占比20%。其中3万+地块有3幅，分别位于大校场、河西南、江心洲；4万+地块也有3幅，分别位于河西南、河西中。
从区域上来看，这些2万+高价地主要集中在江北（11幅）、河西（6幅）、城南（3幅），另外城北、城东各有两幅高价地，江宁、仙林各有1幅高价地。
显然，南京的拿地成本在提高。但有个重要的点值得关注，去年南京卖地的地块数量和面积也是历史新高。
越贵，越要拿地？
1、楼市越热，越需要供地，这是调控需要
2、楼市热的区域，地价自然只高不低，这是联动效应
3、在楼市热的区域拿地，未来卖房才有底气，这是资本考量
我们都知道，去年的南京楼市分化愈发明显，主要反映在两个方面：
1、房子越贵越难买，越便宜越难卖
2、房子越贵的区域，地价越贵，土地竞争也越激烈；反之，一轮游、流拍
这两点明显的分化，让不少房企意识到：在南京拿地，越贵越要拿。
所以，去年南京土地市场颇为热闹，即便后来出台了“双限”政策，但因为区域楼市较热以及存在一定的利润空间，多幅地块仍是引发了激烈的竞争。
但因为拿地成本的提高，不少房企开始走联合拿地、开发的新路。比如银城和下关城开联合竞拍铁心桥的G50地块，比如电建和南国置业联合竞拍江北核心区G14地块；再比如大校场的华著兰庭、云澜尚府、江北核心区的长江时代……都是房企联合开发的项目。
对于房企来说，联合拿地、开发能够分摊成本、缩小风险，是个“双赢”甚至是多赢的局面。
但对于买房人而言，买到的楼盘如果都是品牌房企强强联手，那很可能达到锦上添花的效果；反之，如果遇上“问题房企”，那么维权的路将会更加难走，互相推诿、找不到负责人的可能性将会大大提高……
如果今天所传消息实施，未来房企联合拿地、开发或成趋势！
对于房企而言，选择一个品质房企作为“合伙人”在未来卖房将会更有优势；而对于买房人而言，选择品牌房企强强联手的楼盘，将会更加稳妥。
2021，南京房价将被影响！
1、南京，地价、未来毛坯限价还有多少上升空间？
地价上涨，往往能带动区域的房价上涨。这个观点，大家基本都能达成共识。
按照南京以往的情况来看，一次土拍出现的一块高价地，就足以推动区域楼市的热度，从而促进区域房价的一轮上涨。
如果这个区域，多次土拍中都拍出了高价地，那么这个区域的房价，不说“节节高升”吧，至少是逐步走向“坚挺”。
但是集中供地模式下，将分散房企的拿地目标，单一宗地的竞拍参与者减少，房企博弈空间增大，一定程度上降低土拍溢价率。
那么，“双限”政策下的南京，地价、未来毛坯限价还有多少上升空间？
2、3次集中上市大高潮，同期入市项目将竞争激烈！
再者，土地端“两集中”之后，将造成销售端的“两集中”(集中领销许、集中开盘)，每年形成3次集中供应。
那么，购买力会被分散，同期入市项目将竞争激烈。
对于房企而言，要想吸引购买力，要么拿好地，要么打造好的产品。对于买房人而言，3次集中开盘高潮要抓住，哪些楼盘是真得被抢？哪些楼盘只是大家顺手一摇？哪些楼盘值得8成首付？哪些楼盘大可不必？
盘一多，就容易眼花。做错决定和抢不到好房，一样惨。
3、二手房市场或将遭受3次冲击
很多业主会根据区域热门楼盘的即将开盘来谋求涨价的契机，但同时，自己的房子也会受到新房上市的冲击。
一个区域内一大波新房即将上市，只要房价不离谱，大部分买房人还是会先试试新房。所以想要尽快出手的房主，建议避开这三次集中开盘期，最好是抢在新房上市之前出手。
如果南京的土拍集中在3次，疯抢地块，抬高地价，能否会得到扼制？南京的房价将迎来1-3次的质的飞跃，还是锁死在这3次中？
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