深度剖析，5招教你避开商业投资“黑洞”……
手机看资讯
关注微信看猛料
365淘房 陈蓓《乘风破浪》里，李荣浩饰演的黑帮老大用一个词三遍概括出了地产重点：location，location，location。而“location”在商业地产中更体现得淋漓尽致，除了整体区位以外，更是精细到同一个项目的各个单铺，“出生相同，贵贱不一”，有些时候，两间商铺相距10米不到，单价却差距1万有余。
电影宣传海报▼
住宅项目更看中的是整体上的规划，包扩教育、商业配套等，而商铺的决定因素却都是因“客流”而展开，它是商业的“创始”者，“location”因“客流”而存在，处于决定商铺的首席地位。
整体区位因素
对于所有的地产而言，整体区位因素从来都是一个避不开的方向，整体影响区域，内部商铺价格也会随之变化。
交通位置影响商业布局
我们通常会发现，每个商业中心或网点总是离不开便利的交通，例如南京南站商圈与周边交通站点（地铁站、高铁站）的布局就是息息相关的，2019年清明小长假4月5日当天铁路送客达到22.9万人，虽说不能将所有的流量变成消费主体，但他们无疑也是周边商业的潜在客户。
中冶盛世滨江效果图▼
便利的交通对人群有聚集效应，周边交通越便利，效应越强，这就是为什么地铁口商铺价格会比其他位置商铺更贵，例如坐落在鼓楼板块的中冶盛世滨江，同属北苑商铺，均价在3.5-4万/㎡之间，近地铁口商铺的均价却在4-6万/㎡之间。
葛洲坝招商▪国际广场 鸟瞰图▼
葛洲坝招商▪国际广场周边交通▼
同样地，葛洲坝招商▪国际广场的特色之一也归于交通，距离590米的3号线小市站、770米的南京站、950米的红山动物站、1.9公里的新模范马路和迈皋桥站，周边1号线、3号线双轨地铁，为其带来了约40万的高端消费人群。
各个商圈所带来的辐射效应不一
根据粗略统计，南京的各个商圈大大小小三十有余，上至较为成熟的河西商圈、奥体CBD商圈，下至还处于开发阶段的青龙地铁小镇商圈，发展程度不一样，商圈带来的利益辐射不相同。
河西南商圈升龙天汇效果图▼
首先直接影响到消费群体的数量，因为相关配套更加完善，发展成熟的的商圈居民往往数量更多，其次，更影响到消费群体类型，例如热门商圈的河西，住宅均价已经在41705元/㎡，燕子矶新城的价格还在2.2-3万/㎡上下浮动，这便意味着河西更偏向于中高层消费主体，燕子矶暂时还是中等消费人群。
局部区位因素
西贝在文章最开始的时候就已经说过，商业对局部区位的要求也同样讲究，而售楼处的工作人员对于商铺的价格，通常也是四字概括：“一铺一价”，精明如开发商，这样的定价其实就是因为局部商业的价值差距明显。
金边银角，铺铺临街
熟悉商业投资的看众总会注意到经常提到的两个词汇“金边银角”、“铺铺临街”，其实指的就是坐落在主干道两旁和交叉口处的商铺。
桃园世纪鸟瞰图▼
老话讲：“金边银角聚财气”，换句话就是说主干道和交叉口的人流密集，带来的商业效益便是吹糠见米。例如坐落在鼓楼滨江的桃园世纪，商铺位置临白云亭路、姜家圩路、热河南路，在这里能明显看出它将直接受益于这三大主干道带来的客流量。
周边建筑主出入口带来固定客流
如果说街道是带来流动客流的保障之一，那么周边建筑带来的客流将是维持基本效益的关键，社区本身自带固定消费人群，周边学校、医院、办公场所等也都是保障客流稳定的条件。
世茂新城的商业项目茂悦里，也就是上图中的商业5幢以及商业6幢，同时占据着世茂三期和世茂二期社区的主出入口，本身自带的8000消费人群，他们将是未来“茂悦里”忠实的顾客群体，而在建的世茂九年制学校主出入口也使“茂悦里”成为校园经济的主要承载地。
商铺类型，物以稀为贵
从最常见的角度去分类商铺，可餐饮和非餐饮类，“可餐饮”这个标签在各类商铺售卖的过程中，是一项非常大的亮点，因为环评设施的要求控制的严格，满足“可餐饮”的条件多且复杂，使得开发商对这类商铺的规划比常规商铺的要更小，“物以稀为贵”，无论是从成本上还是未来升值空间上来看，它都是属于一支毋庸置疑的绩优股。
明发彩云街效果图▼
可餐饮商铺在商业投资中是处于热门地位的，明发彩云街已营业的门面开业率达到了80%，目前在售单铺也是所剩无几，有需求才会有市场，这从侧面上可以反映出餐饮铺面的火爆。
投资讲究天时地利人和，西贝认为这里的“天地”在商业地产中指的就是location，而“人和”就是客流，投资需谨慎，有了万全之策，才能降低投资对象的风险。
365淘房商业频道重磅推出南京第三届购铺节，全城寻找投资锦鲤，瓜分万元现金大奖，更有金牌安家顾问全程陪购，有意向网友请扫描下方二维码报名吧↓↓↓，更多商业交流欢迎添加铺博士微信：puboshi002
2019年南京第三届购铺狂欢节
365淘房商业频道重磅推出
“2019年南京第三届购铺狂欢节”
为你商铺投资之路保驾护航
钜惠风暴，席卷全城
购铺返利10000元/套
瓜分8888元现金大奖
安家顾问全程陪购
资深大咖经验传授……
▼扫描下方二维码报名吧▼
返回南京365淘房>>
- 独家团购
- 看房报名
- 订阅楼盘优惠
