离婚后房子怎么分？小心，这些房产不参与分割！
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365淘房 黄青维 在我们值班房博士的过程中，“离婚后房产如何分割”这个问题被问到的频率很高。今天，我们就来详细的讲一讲常见的各种情形下离婚后房产如何分割。
一、婚前买房
1、一人出资
结婚前取得房屋产权，房屋登记在自己名下，并还清个人贷款或是全款买房的，房屋属个人财产。
结婚前已还清全部贷款，但婚后才取得房本的，房屋登记在自己名下的，仍认定为夫妻一人财产，另一方无权要求分。
结婚前已支付了房屋首付款，并向银行贷款，房屋登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，司法实践中将该房屋认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分，而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。
房屋登记在对方名下，通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。
房屋登记在双方名下，房屋算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，一律平分。
2、双方出资
房屋登记在夫妻二人名下，房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。
房屋只是登记在一人名下，如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。
二、婚后买房
1、一人以婚前个人财产出资
房屋登记在自己名下，如果房屋已经支付了全部房款，房屋算是个人财产的转化，算是个人财产。如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按个人财产处理；只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同共有。
房屋登记在双方名下或是对方名下，房屋算是共同财产，实际算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房屋产权。
2、双方用共同财产买房
房屋登记在双方名下，典型的夫妻共同财产。
只是登记在一方名下，仍然算是夫妻共同财产。
登记在未成年子女名下，一般视为未成年子女财产，有抚养方暂时管理。
三、父母出资买房
1、结婚前
（1）一方父母全额出资
房子登记在出资方子女名下，房屋属于夫妻一方婚前个人财产。
（2）一方父母支付了房屋首付款
房子登记在出资方子女名下，由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方做出补偿。
房子登记在另一方子女名下，一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。
房子登记在双方子女名下，应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。
（3）双方父母均出资
房子登记在夫妻双方名下，房子属于夫妻共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。
房子登记在一方名下，房子属于夫妻公共财产；应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。
2、结婚后
（1）一方父母全额出资
房子登记在对方名下（或双方），房屋仍属于夫妻共同财产；除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。
房子登记在出资方儿女名下，房屋属于个人财产；婚姻法司法解释规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
（2）一方父母部分出资（或付首付款）婚后双方共同还贷
房子登记在出资方子女名下（或双方子女名下），房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分。
（3）双方父母出资
房子登记在一人名下，这种情形较为常见，而且争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释（三）》规定，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
房子登记在双方名下，房屋属于夫妻共同财产。
四、这些情况下离婚判决时对房产不予处理
需要提醒大家，如果离婚时尚未取得房本，或夫妻一方婚前除了部分还贷，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋，这三种情况下离婚判决时对房产不予处理，通常的处理方式是没有房本前先住着，有了房本后另行起诉。
此外，如果房本上有第三人名字，离婚判决时也对房产不予处理，法院一般不会将其主动追加为第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
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