二手房交易营改增细则落地算算能省多少钱

来源：365淘房 2016-03-24 23:11 

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365淘房南京讯 3月24日傍晚，财政部和国家税务局联合发布了营改增征收细则。文件称，南京新政按个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税来执行。

新政出台，对于个人或者小规模纳税人来说，会有哪些影响？

南京财经大学财政与税务学院院长、财税专家李林木就此进行了专业释疑，“营改增”政策是降低税负，而非增加。他举了个例子，如个人或其它小规模纳税人出售购买2年内房屋销售额总价100万元，此前要交营业税5%即5万元（不含附加）；现在根据小规模纳税人的增值税简易计税方法：含税销售额÷(1+征收率)=不含税销售额；不含税销售额×征收率=应纳增值税额）即：100/（1+0.05）=95.24万元（不含税销售额），95.24*0.05=4.76万元（不含附加），相比此前约减少了0.24万元。

同时，所征收的附加税费（教育费附加、地方教育费附加、城建税）由于是按应纳税额（增值税、消费税和营业税）的一定百分比增收，自然也减少了。

他继续解释道，政府在征收增值税、营业税、消费税（消费税只对特定企业征收）所征收的附加税费各地有所区别，主要包括教育费附加、地方教育费附加和城建税，是按增值税、消费税和营业税这三税应纳税额之和的一定百分比增收（教育费附加按3%、地方教育费附加按2%、城建税在市区按7%征收）。

5月1日“营改增”后二手房交易税费前后对比图

5月1日“营改增”后二手房交易税费前后对比图 365淘房/制图

因此，个人在市区的住房出售，营改增前交的三种附加税费总额为应纳营业税额的12%，营改增后为应纳增值税额的12%。同以个人出售上述不满2年的二手房为例，原来3个附加税费为5万x12%=0.6万元，现为4.76万x12%=0.57万元，又减少了近0.03万元。

有两年以上的房子依然不会征收增值税，这个范围并无普通住房和非普通住房之分，也就是所有房产都可享受这个优惠。李林木表示，总体来说，对于个人购房者，营改增之后，无论房子涨价了多少，纳税基础都是以最终卖出价作为参照。不会出现房价涨的越高，税负就交的越多的情况出现。

以上均是以个人和小规模纳税人按照简易计税方法来算新政执行后应缴纳的税费，而在新政中，也提到可以抵扣的进项税额，即可以用来抵扣的增值税税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率，（上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证）。”

此前报道称，从2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，全年预计减税5000亿元。南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴表示“营改增细则出来，虽然降了些，但并不明显。”在他看来，营改增细则的出台主要意图在于想让不满两年时间的房子延迟交易时间，打击炒房族。

关于“营改增”新政影响和南京具体执行情况，本站将持续跟进报道。（365淘房庄倩）返回南京365淘房>>

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