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365淘房 刘存佳
“我的'老破小'前两年还能卖3.1万/平，现在2.7万/平都没人问！”
成交周期长、房价不涨反跌，这是居住环境差、没有利好刺激的“老破小”遇到的普遍问题。
▲图源微信社群
但是最近几年，南京越来越多的老破小迎来了新的转机——旧改。旧改是为了让居民生活获得更大的改善，但它对于房价也有一定促进作用。
举个例子，瑞金新村小区在旧改出新后房价一年时间上涨约9000元/平。
▲图源365南京二手房
旧改工程正在如火如荼的进行，但真正让我看到“老破小”未来的却在这里——迈皋桥。
一、由内而外的改头换面！迈皋桥老街旧改令人吃惊
外来人口聚集地、城乡结合部、杂乱、喧嚣......这些刻板印象让南京最早通地铁的迈皋桥长期处于南京鄙视链的底端。
但它也在悄然改变，这个直线距离新街口约7.2公里的主城区域，正在大干一场。
首先，让我们看一张图。
这不是旅游景点，这是全面出新后的迈皋桥老街，也就是我们通常所说的“旧改”。
棚改（拆迁安置）是一场少数人的造富运动，而旧改无疑是老小区变好的最佳答案，迈皋桥的旧改工程无疑刷新了我的认知。
南京老旧小区的出新工程由来已久，不少上世纪70、80年代的老房子由此改善，但对于大部分小区来说，这种旧改更像是“老房子刷绿漆”。
原本的老旧外立面披上了一层浅色外衣，肆意横飞的电线在亮色下格外突兀，有些小区出新没几年，外墙漆面已经开始脱落。
2014年， 迈皋桥老街正式启动综合整治工程，自规划之初，对于迈皋桥的整治就不是千篇一律的。
首先这里定下了一个主基调——民国风。
令我感到震惊的不仅仅是现在的“老破小”旧改已经如此精细，而且还有政府对这项工程超强的推进和执行力度。
我看到：从路灯到绿植、从街边小店到农贸市场、从周边小区到政府机构，风格完全统一，这是一个完整的社区生态。
住宅▼
农贸市场▼
街边小店▼
休憩凉亭▼
走在这条老街上，你看不到一根悬在头顶仿佛蜘蛛网一般的电线，因为这里全面实施管线下地改造。
迈皋桥老街东侧有一条南十里长沟二支，过去被66家商户近万平方米的铁皮棚和简易房封闭成了一条600多米长的暗河。如今河道恢复、水清岸绿。
在小区内部，常规的外立面改造、大门门禁、单元门门禁等全部加装完成，而且从椭圆拱形顶到深色砖墙，无一不透露着民国的特色风格。
对于小区内的绿化改造是让我最吃惊的，老破小小区内部是最难搞的，而迈皋桥的这些小区已经完全成为社区小景点了。
如今， 像迈皋桥区域一样，南京越来越多的小区迎来属于自己的转机。
我向周边中介工作人员咨询了小区的成交情况，据了解，自出新以后这里的房源流通速度明显加快，也有不少房主在旧改后提高挂牌价格。
“环境好了、卖相好了、居住舒适度高了，房价自然也就上去了。”
地段优越、配套成熟、当越来越多的客群愿意为产品力买单时，这类“老破小”就有了出路。
迈皋桥老街的旧改只是南京旧改浪潮中的一个特别突出的例子，在南京还有很多这样的小区经过特色化、全面的旧改翻新后迎来转机。
二、房价要涨？全南京今年将实施108个小区旧改！
据南京市住房保障和房产局官方数据，2021年南京计划改造老旧小区108个，建筑面积356万平方米，房屋1161幢，涉及居民近4.8万户。
南京的老旧多层太多了，而且这样的房子都基本一样：
1、从外表来看：立面陈旧、私搭乱建、线路杂乱；
2、从小区里看：没有电梯、上下水不通、没有景观、非机动车乱停。
这样的老旧社区在南京老城区比比皆是。周边的次新房房价逼近4万/㎡，而这些老社区的房价已趴在2.5万/㎡好多年。
▲迈皋桥附近次新小区
老破小之所以被嫌弃，是因为当房龄、外立面、产品都开始严重折旧之后，大家突然发现作为居住空间它们显得那么落后。
但如果，通过上述旧改升级，蜕变成像迈皋桥老街里的这些社区呢？
如果越来越多像南京迈皋桥这样的老城区成千上百的社区集中改造升级、房子焕然一新、整个城市界面旧貌换新颜，这会对已经拥有不可复制的地段、资源配套的老城区而言造成多大的影响！
至少从房价、租金、流通速度等各方面都是不可多得的价值提升，特别是在棚改货币化安置之后，旧改是大势所趋。
三、继棚改之后！这是一场影响全国上亿人的资产变革战
前几年，棚改货币化安置让楼市一片火热，手拿上千万资金的“拆迁户”大手一挥全款购房不在少数。
虽然现在棚改还在继续，但已经不再疯狂，也不再是关注的重心，拆迁致富的时代一去不返，而旧改的时代来了。
棚改被异化，旧改可能更像惠民工程。
2019年6月，国务院常务会议上重点提到了：未来中国改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人、涉及约40亿平的改造规模，同时国家还会加大金融对旧改的支持。
▲图源中国政府网
在“房住不炒”下，旧改其实是最合适的方式，为小区加装电梯，配建停车场和养老服务设备，或者外立面翻新等等措施都是为了更好的生活方式，而且在一定程度上会抑制买房、换房的需求。
未来，城镇旧改的趋势已经愈加明显，“老破小”会迎来新的转机，但如何把握住这一轮机会，可能我们需要像迈皋桥老街这样的旧改方式，这才是真正的利民工程。
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