一、文件出台背景
目前，存在多家企业组成联合体竞买土地成功后未成立项目公司，联合竞买人在申请国有建设用地使用权登记时，一般均对土地使用权的分设、约定等有特殊的要求，同时省自然资源厅明确“原则上不允许两个以上不相联的宗地作为一个地块上市”。为了确保土地市场的有序性、竞争的平等充分性，联合竞买人应作为一个整体承担合同约定的权利和义务，为此制定该文件以明确联合竞买人作为共同受让人共同申请不动产登记的相关要求。
二、文件依据
1．《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”
2．《江苏省不动产登记条例》第四十一条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立、分别登记。”
3．《不动产登记暂行条例》第八条规定：“不动产登记簿应记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项。”
4．《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定：“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（八）共有性质发生变更的。”
5．《不动产登记操作规范（试行）》8.1.2 规定：“国有建设用地使用权的申请主体应当为土地权属来源材料上记载的国有建设用地使用权人。”办理出让的国有建设用地使用权首次登记，应当严格依据出让合同办理。两个以上土地使用者共同受让同一宗土地的，应当由共同受让人共同申请登记，不符合分宗原则的，不得进行分宗登记。
6．《不动产登记操作规范（试行）》9.2.3 规定：“同一权利人分割或合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或生效的法律文书。”
三、适用范围
南京市范围内联合竞买的招拍挂出让用地，联合竞买人在签订国有土地使用权出让合同后，作为共同受让人申请国有建设用地使用权首次登记的，适用本意见。
四、主要内容解读
1．基本原则：文件确定了共同受让人应以共有形式申请国有建设用地使用权首次登记的申请原则；不得随意进行分宗登记的设宗原则。
2．首次登记的权利人及附记内容：文件规定了在办理首次登记时，将该合同内的所有地块作为一个整体进行登记，登记的权利人为共同受让人，并可以按其约定在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注明出让范围内各地表土地使用权人的使用面积、土地用途及对应年限以及地下土地使用权、地上使用权的共有方式。
3．可抵押、转让情形：文件规定了共有方式约定为按份共有（独自使用范围）可依法单独办理国有建设用地使用权的抵押、转让手续。
4．分割析产的规定：文件规定了建筑竣工并办理建筑物首次登记后，共同受让人可对已登记部分建筑物进行分割析产。共有形式约定为共同共有的可重新进行约定，按其约定办理登记；约定为其他类型的，分割析产的独自土地使用范围、占有比例等应与办理建设用地使用权首次登记时的约定一致，不一致的部分应办理转移登记手续。
五、实施时间
本意见自2020年3月1日起实施。
- 独家团购
- 看房报名
- 订阅楼盘优惠
