365淘房 刘存佳 最近一篇现代快报的《不可错过，沪宁线上被忽略的潜力板块！2019年将进入快速发展通道》火爆朋友圈，这个沪宁线上被忽略的潜力板块就是——镇江新区。365房博士 您身边的购房专家
大港板块连续四年供小于求、 价格7110元/㎡处全市板块低位
最近CRIC发布了一组大数据，在热力显示下，镇江新区的大港板块已经连续四年出现供小于求的情况，在供应不足的情况下，板块均价居然还处于全市板块低位。
成交量热力图
大港板块市场容量确实低于周边其他板块。
供求比热力图
但是大港板块供求比也处于供小于求的洼地。
成交均价热力图
在供应不足的情况下，板块均价居然还处于全市板块低位。
大港板块历年成交量占比情况
虽然周边板块市场容量均大于该板块，但是明显出现市场饱和状态，而该板块的成交占比下降却是由供应不足引起。
这是一个未被发现和收割的价值板块
镇江大港板块看地图明明就是一个城市边缘的板块，并不在城市发展成熟核心区内，凭什么这么优秀的供不应求？
CRIC POI大数据发现，从镇江大港板块交通规划线路来看，大港板块是仅次于镇江市区、扬中市丹阳市、句容市的区级板块，其交通密集规划程度不亚于市级城市。
城市整体教育配套除了四个主要市区出现较高集中度外，整体发展配套呈现向东发展，大港板块成为城市发展规划受益区。
从金融网点和医疗配套分布来看，大港板块配套虽然不如交通和教育呈现的成熟度高，但也呈现出开始聚集的趋势。
该板块究竟有怎样的天赋异禀让城市配套聚集成熟和完善？
人口和产业经济决定了其未来无限可期的发展潜力
2020-2030基于经济中速增长的各区（市）经济预测值（亿元）
|
行政区 |
2020年 |
2030年 |
|
京口区 |
659.2 |
1358.6 |
|
润州区 |
510.1 |
1051.3 |
|
丹徒区 |
499.2 |
1028.8 |
|
镇江新区 |
811.6 |
1672.6 |
数据来源：镇江市土地利用总体规划（2006—2020年）调整方案
大港板块所位于的镇江新区，经济未来预测值已成为全市区域翘楚，俨然成为镇江经济高地。
基于趋势外推模型的各区（市）人口预测（万人）
|
行政区 |
2020年 |
2030年 |
|
京口区 |
41.96 |
46.58 |
|
润州区 |
32.17 |
35.71 |
|
丹徒区 |
32.59 |
36.18 |
|
镇江新区 |
23.30 |
25.86 |
数据来源：镇江市土地利用总体规划（2006—2020年）调整方案
然而镇江新区人口总量目前较其他区域比较并不占明显优势，但其也基本保持11%/10年增长率，其增长动力并不弱势。结合其经济总量产出观察，该区域人均经济产出则成为突出指标，也侧面反映该区域产业发展不是依托劳动力密集产业，而是更有价值的高精尖人均产出的产业发展。
针对该数据对比发现的推测，我们从板块实际发展中，寻求现状论证。
国家级百强新区，进入TOP25,实力排名
传统产业转型，产业结构优化，务实创新是其争得全国百强新区的坚实的基石。摒弃依靠密集劳动力产出的落后产业，转型争取高新技术发展谋得经济飞越，是骨子里迸发出的进步力量。高于全市区域的人均经济产出，就在这里找到合理答案。
在转型思维的指导下，2018年取得累累硕果
镇江新区作为国家级经济技术开发区百强，2018年总投资额高达718 亿元，在国家级经开区综合发展水平考评中创新高，列22 位。全年完成新签约、新审批、新开工、新竣工亿元以上项目分别达到49、67、52、43 个，新增入库亿元以上项目26 个。
完成一般公共预算税收收入42.25 亿元，增幅7.6%；实现先进制造业到位外资2.41 亿美元，增幅达20.6%。
数据来源：镇江日报
完成一般公共预算税收收入42.25 亿元，增幅7.6%；实现先进制造业到位外资2.41 亿美元，增幅达20.6%。
数据来源：镇江日报
两个提升，三个更加，成为转型成功的内生动力
提升招引精准度
重点围绕“3+2”产业体系（“新能源、智能电气、医药健康”三大主导产业和“汽车及零部件、造纸及纸制品”两大特色产业）。
提升建设加速度
严格执行“2332”要求，通过深化“代办送批、联动办理、容缺审批”等机制，努力提供面对面、点对点的专属定制服务。
更加注重高端化
重点在“产业链延伸、价值链提升、供应链优化”上下功夫，进一步推动政策、资金、土地等优势资源向优质企业集中。
更加注重融合化
树立系统思维，积极推动产业间互相渗透融合，特别是要加快先进制造业与现代服务业、先进制造业与新一代信息技术的深度融合，促进服务型制造、智能化制造加快发展。
更加注重集约化
坚持“亩产论英雄、效益论英雄、能耗论英雄”，通过实施差别化的要素资源供给，倒逼落后产能退出。
港口、航空、新能源、互联网+
新经济体下的多向发力，多点开花
在多年的改革发展下，大港已经从单一港口经济逐渐发展为港口制造业、航空产业、新能源和循环经济产业为一体的综合性区域。同时，世界500强京东集团入驻，镇江首个京东农场落户；镇江首个百亿级航空教育小镇落址等等合作的达成，促进了新区产业进一步转型升级。
落地效果看得见，并非空喊口号徒有虚名
正在建设中的连淮扬镇高铁，将设立镇江大港站，预计2020 年9 月全线建成通车，标志着大港进入高铁时代；此外，大港周边南京禄口机场、常州奔牛机场、扬泰机场及镇江大路机场环伺，数百条国内外航线，轻松畅达全球各处。
CRIC POI数据也证实了，大港板块依托沿江优势，港口经济发展仅次于镇江市区，甚至优于句容、丹阳、扬中三市。大港板块其经济发展并非空口虚名喊口号，确实显示产业转型发展落地成效。
2016-2018，对高新产业和高级人才
引入密集连发六道扶持文件
2016-2018镇江政府对大港区高新产业引入以及对应的高级人才引入连发六道文件，其支持力度空前，预计后期扶持力度更有加强预期。
信息来源：镇江新区人才网
高端人才政策引入，为新经济产业发展提供新鲜血液，产业人口发展形成良性反哺循环。
大港板块人才引进“十三五”目标：
引进培育200个创新创业领军型人才（团队）、1000名转型发展骨干型人才、10000名重点产业基础型人才，高新技术企业总数达到200家，高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达56.5%，研发经费支出占GDP比重达2.75%，万人发明专利拥有量达35件，引进、培育各类基金总规模达200亿元，全力打造具有国家级经济开发区特色的创新链、人才链和产业链。
最重要的是，大港板块不仅仅是产业高地，产业拉动下的，配套宜居才是其可持续发展的终极目标。
在经济强区的外衣下，更有文化传承的灵魂
大港板块发展，除了经济发展更加强调文化传承突出品牌化。打造“新的文化高地”。充分利用伯先故居载体平台，广泛搜集整理各类老旧物件、民间文化和东乡美食，并集中进行展览展示，切实为大港人民留下“乡愁”。
在此文脉发展的基础上，形成“一居一景”。进一步挖掘各个社区的人才和人脉资源，积极开展“有自身特色、有文化印记、有公益服务”的社区文化活动，助推整个街道的文化繁荣发展。
在文化传承上做到“深入浅出”，在形式上力求多样性，内容上注重通俗性，让传统文化深入骨髓，成为大港板块的发展灵魂。
无独有偶，南京江北新区就是大港板块发展的先例
以南京江北新区为例，随着政策利好、人口导入、城建红利兑现，保利、雅居乐、银城、恒大等诸多品牌房企相继入驻，土拍价格水涨船高，倒逼房产企业升级、区域配套完善。现在的镇江新区就仿佛两年前的江北新区，势必成为下一个发展的地区。
镇江新区价值即将迎来爆发期
镇江新区人口发展对应城市资源利用率，已经濒临超载，其价值即将迎来爆发期。
（以上文章来自克而瑞地产研究）
镇江新区又红了，万科时代又一次来了
万科在2017年前瞻性在镇江新区同步拿了两个地块开发，分别是金域蓝湾和金域江湾。
从万科魅力之城开始，到去年的金域江湾、金域蓝湾、翡翠江湾，今年的翡翠公园，万科深耕镇江15年的同时，见证了镇江的发展，也为镇江贡献了一座座红盘。截至2019年2月，万科在镇江共有12个项目。可以说，镇江万科的成长史，本身就是一部红盘的历史。
当年能将南徐打造成万科大城，在镇江大港新区，万科也朝着这个方向努力！
示意图
万科金域蓝湾：首付仅16万起
抢占沪宁线上的价格洼地！
2018年，金域蓝湾作为华东万科的一颗价值明珠，吸引了一大波上海、南京、苏州、无锡、常州等外地城市的客户来购房。
更让人心动的是，金域蓝湾首付仅16万起！这个价格在沪宁一带可以说是价格洼地了。
镇江新区均价才7000元的时候，无论如何，我们都应该去现场领略这个红盘，感受这个时代的红利......
这种价格洼地，
供不应求，
经济转型成功落地，
经济产值日益增加，
配套发展日渐完善，
这样的新区，你再不进，
是想围观别人去收割吗？
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