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不可思议!一年涨128万,南京主城这个小区凭什么这么牛

来源:365淘房 2021-07-18 17:47

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不敢相信!

鼓楼滨江世茂外滩新城,141㎡三房两厅户型二手房成交单价破6万/㎡,刷新小区成交记录!

57层超高层住宅,实际得房率70%都不到,成交周期仅3天!这套房源能够高价迅速成交到底凭什么?

新房稀缺,土地储备告急,板块无利好发声,鼓楼滨江房价天花板到底在哪?

一年涨幅近1万/平,世茂二手房破6万/平,到底凭什么?

刚刚,我在某网站看到鼓楼滨江世茂外滩新城6月底新成交一套建面约141㎡的三房,成交总价850万,单价超6万/㎡,目前已满两年,属于超高层房源,成交周期仅3天。

 

较之一年前同小区差不多大小的三房,单价涨幅近1万/㎡,总价涨了128万。

据365南京二手房数据显示,世茂外滩新城小区目前的二手房挂牌均价为53790元/㎡,和去年同期相比涨幅在1500元/㎡左右。 

从某中介网站成交数据来看,目前该小区整体成交单价在5.5万/㎡左右,在售房源多,带看量大。

那么,本文这套房源为何能脱颖而出,成交单价冲破6万/㎡呢?

 

我从中介处了解到,这套房源高价成交有这几个因素:

房源满5年,税费低

带一个价值约20万的产权车位

房源内带70万左右的豪华装修,包含全新蒸烤箱等电器

这套房源位于小区西侧,是一线江景房,视野非常好

学区落地后,2020年世茂二手房价涨幅居全南京第一

2003年7月,世茂摘得下关宝善地块,开发了南京最早的一批江景房,整个地块分三期开发,世茂滨江新城、世茂外滩新城和世茂璀璨滨江。

小区整体都是超高层建筑,得房率并不高,虽然有一线江景加持,但与南京人一贯的置业标准并不太符合,所以,早几年小区价格也就在3-4.5万/㎡左右。

去年6月,世茂业主苦等多年的教育配套力人学校终于落地,师资配置看点十足:

小学部由南京市力学小学主办,力学小学校长李琳兼任小学部校长;中学部由南师附中树人学校主办,南师附中树人学校校长孙小红兼任中学部校长。力人小学部、初中部将与力小本部、树人本部实行一体化管理

 

 

这个配置也给了业主一个大大的惊喜,世茂外滩新城也在一夜之间晋升为“名校学区房”,学区落定后,小区房价一路看涨。

成交方面,最早开发的一期世茂滨江新城小户型成交单价破6.5万/㎡,大户型成交单价仍在5万/㎡左右。 

二期世茂外滩新城基本以大户型为主,今年以来房价基本在5.5万/㎡左右,相比此前涨幅惊人!

在2020年南京热门小区房价涨幅榜中,世茂滨江新城以38.16%的涨幅位列第一。

目前,该项目还有新房房源待售。2020年四季度拟上市房源计划表中,世茂外滩新城C地块名列其中,让人倍感意外。

据了解,计划表中的214套房源大概率就是三期剩余的19号楼和21号楼住宅。其中21号楼为16层高,19号楼为27层和57层拼接。 

世茂外滩新城楼栋分布图

而项目最近一次加推还是19年9月,推出三期20号楼共276套房源,精装均价3.8万/㎡,相比之二手房的成交价,倒挂超2万/㎡。

也正因此,一大波买房人死死盯着该项目。

 但也有不少买房人表示不敢一直等,毕竟房价会不会上涨?首付会不会提高?都不确定……

地铁名校环绕,板块即将陷入房荒

世茂外滩新城所在的鼓楼滨江是南京开发较早的滨江板块之一,世茂于2003年拿地开发,彼时,这里还叫下关,在南京人的眼里,还是棚户区和老破小的代名词。

从2009年4月《南京下关滨江老城改造框架协议》签署算起,到2010-2012年中冶砸下256亿巨资“鲸吞”1、2、3号地。再到2013年利用鼓楼下关两区合并的契机,进行大规模资产包分割转让,吸引龙湖、深业、证大、恒大等品牌房企进驻。

下关滨江完成到鼓楼滨江的进阶,用了十余年时间。

鼓楼滨江作为主城区老城改造的典型,目前区域内集合了丰富的生活配套。这里既有山水城林,也有外滩盛景;既有江河交汇,也有城墙蜿蜒;既有历史遗存,也有人文底蕴。

凭借日益便利发达的交通、成熟的生活配套和众多优质教育资源,鼓楼滨江是诸多拥有“主城情结”的买房人心中当仁不让的选择。

日常出行公共交通线路丰富,此外还有两条地铁在建,分别是5号线和9号线。备受关注的建宁西路过江通道也在加紧建设中,未来将快速串联起鼓楼滨江和江北新区,加大两地联动。

教育方面,鼓楼滨江更是表现突出,已经吸引了力小、拉小、树人等多个老牌优质教育资源入驻,这里正在成为一个越来越宜居的板块。

尽管拥有如此丰富的各项配套和资源,但是近两年,由于新盘稀缺,土地出让少,鼓楼滨江在整个城北的热度不及新玄武

放眼整个板块,在售楼盘并不多,目前仅有中冶锦绣天玺和江望润府

江望润府是板块内较为稀缺的小高层住宅,由佳兆业和正荣联合开发,低密多层,居住舒适度较高,位于拉小方兴分校附近,但周边老小区居多。

项目仅剩最后两栋8、9号楼,户型建面约102、110、120、139㎡,项目前期开盘房源销许均价为4.1万/㎡,首付8成,全装修交付,可另加装修包,两梯两户,加推时间待定。

相较前期开盘房源,最后这两栋楼户型小,总价低,但缺点也很明显,和前期房源不在一个地块内,绿化等各项设施略逊一筹。

江望润府也是鼓楼滨江首块双限地,也是首个8成首付的楼盘,从前期去化情况来看,还是颇受买房人青睐的。

江望润府效果

中冶锦绣天玺目前仅剩2号楼3套建面约176房源在售,销许均价为38743-38854元/㎡,总价775-778.6万,三梯两户,拟交付时间为2022年7月31日,毛坯交付。

中冶锦绣天玺目前在售的都是大户型,总价高,且是毛坯交付,这个价位更适合终极改善自住了。

值得一提的是,鼓楼滨江老盘龙湖春江紫宸还有最后一栋楼待售。

 

龙湖春江紫宸楼栋分布

这栋楼规划位置在9号楼南面,地块上目前是长江南京航道工程局在办公,暂未搬迁,10号楼何时开建也不得而知。

龙湖春江紫宸其他楼栋已于2018年底全部交付,目前小区二手房均价4.6万/㎡。

龙湖春江紫宸小区对应的学区是天妃宫+12中,天妃宫是下关的老牌名校,算是中档的学校,还不错,加上鼓楼滨江的区位,后期一旦开盘,估计关注度也会比较高。

写在最后:

整体来看,待江望润府收官后,板块内几乎可以说无新房可售。

此外,在南京土地市场网发布的今年10月第三批次集中出让的地块明细中,鼓楼滨江方家营一幅商住混合地块曝光,住宅面积约1.8公顷,容积率2.2,整体来看,能出让的住宅套数有限,也就是说,这两年,鼓楼滨江都将陷入“房荒”。 

 

新房市场沉寂,二手房作为供应主力,是将继续高歌猛进,还是难撑大局?

你怎么看?欢迎留言区讨论!

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