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热议:欲哭无泪,江北刚需还有哪些选择?

来源:365淘房 2021-06-08 20:41

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“江北楼市套路太深了,卖房花样一个接一个,完全跟不上节奏。”

“一言不合就涨首付,在江北买房真的太难了。”

“江北有些楼盘动辄就需要拿出大几百万的验资,像我们这种没钱的只能靠边站......”

以上是今年来,我最常听到的买房人吐槽,归根究底,大家字里行间都在隐射,江北买房门槛猛烈抬升,预算不足想买房,只能在江北外围边界游走......

那么,事实果真如此吗?

门槛抬升,刚需还有哪些选择?

在回答问题之前,我先带大家简单回顾一下以前的江北楼市,不说远的,就聊聊2015年前后江北新区刚成立那会的新房市场情况。

2015年5月,据365新房中心统计,江北新房整体均价在12338元/平左右,当时的江北楼市还没有核心区、研创园、城南中心等细化概念,内部板块主要划分为桥北、高新、顶山、江浦、六合板块。

从当时的房价体系可以看出,顶山和江浦处于江北房价金字塔的顶端,房价水平在11000-23500元/平不等,而桥北、高新处于第二梯队,房价水平在9000-13000元/平不等;六合稳坐金字塔底端,房价水平在6000-9000元/平左右,没有过万,客群主要以本地人为主。 

如果我们把当时的江北城市发展版图摊在桌面上,大家应该可以明显看出,江北当时的发展重点主要围绕顶山和江浦展开,而桥北、高新就是多数人嗤之以鼻的外围刚需板块,是大批刚需客群的主阵地!

接下来,我们把时间拨到2020年,江北新区成立5周年之际,江北楼市的发展格局毫无疑问又一次变了,江北新房整体均价定格在了24040元/㎡,与2015年相比,涨幅达到94.85%,基本翻一番。

而此时江北各板块之间也都有不小的涨幅,其中,两大刚需板块高新涨幅达到了154.2%,桥北涨幅达到了124.6%,这与区域规划落实,并且伴随着大量刚需人口涌入有很大关系,毕竟人口刺激区域供求。

虽然板块房价涨幅冲在前列,但是并没有扭转桥北、高新是刚需板块的事实,依旧在不断吸纳刚需人口进驻。

(2015-2020年)

如今到了现在,随着了城市化进展发展不断加快,城市版图不断扩张,江北新区内部各功能分化越来越细,与此同时,刚需边界也在不断外扩......

桥林、桥北、五桥、大厂、高新、龙袍、六合......都成为了外地人进驻江北的刚需板块,首付要求3成起,入手门槛基本在60-70万左右。

从2015年-2021年的江北板块划分来看,大家应该不难看到,江北城市边缘外扩,刚需板块是逐渐增多的,选择空间相对以前来说,不减反增,江北对于刚需来说还是非常友好的。

那为什么在大家脑海里,还会出现江北在不断挤压刚需的刻板印象呢?最主要的原因就是大家的心境变了,用以前的资产水平去衡量现在,这显然是不合理的。

以前首付60万可以买顶山、可以买江浦,而现在只能买桥林,只能买五桥、桥北、六合......越买越偏,大家的心理当然接受不了,但这就是城市化进程的必然结果。

再者,对于很多刚需来说,内心是非常希望可以用60万去撬动120万的房产,以最少的消耗去拉动最大的收益,显然也是不太现实的。

另外,随着板块之间热度分化,原来首付3成的板块纷纷开始提高首付,但是需要大家注意的是,提高首付比例的楼盘主要就集中在核心区、城南中心部分楼盘,而它们从一开始的板块定位就不是纯刚需板块,因此也不存在挤压刚需的说法。

总体而言,就现在江北新房格局分布而言,江北的刚需板块是不断增多的,但是随之改变的是,买房人的眼光也更加挑剔了。

3成首付预算,买新房还是买二手房更香?

然而事实上,除了新房市场很多板块对于刚需人群的选择面较广泛,同时也有不少网友表示,没必要拘泥于3成首付的新房,江北很多二手房都是首付3成起。“顶山、江浦、桥北二手房不少房子都在2万/平出头,随便买......”

那么,问题来了:如果你手里只有首付3成,约60-70万的预算,是买新房,还是二手房更香呢?

  

其实,在这样的限定条件下,到底是选择新房,还是选择二手房,就看你想买当下生活,还是买未来预期了。

1、买新房=买规划=买预期

首先来看新房市场,目前首付3成起,预算在60-70万的情况下,江北可选的范围主要有五桥、桥林、大厂、葛塘、桥北、六合等板块。

另外,就在今年刚刚结束的土拍中,龙袍、汤泉等板块宅地纷纷出让,未来房价也将在2万出头/平,这就预示着,最快在今年下半年,江北刚需板块将再添新成员。

以下是我统计的江北部分刚需楼盘信息: 

 

从以上刚需板块分布来看,除了桥北、六合,其他几个刚需板块基本都是刚刚起步不久的新城,片区规划、配套还在一步步落实中,短时间内生活相对来说不太便利,需要一定周期,在具备刚需属性的同时,兼具一定的投资属性,重点需要等规划兑现。

但我个人认为,这都不是问题,毕竟放在全南京范围上来讲,曾经的河西、百家湖不都是从寸土不生的不毛之地发展成为现在的“宇宙中心”了吗。

且从江北新区本身来讲,2015年那会儿,整个江北都是大农村,不管选江北哪里,都是不毛之地,但是现在江北新区很多板块还不是发展成了一房难求的大热板块。

另外,新房相较于二手房来说,流程、税费之类的流程也会简单许多,很多费用都非常特明化,被坑的几率会小很多。

因此,如果你不是纯自住,兼顾投资想法,选新房还是较为不错的选择!

2、买二手房=买当下=买生活

我们再来看江北二手房市场情况,除了顶山街道二手房整体均价超过3万/平,其他板块均价基本都在2万多/平,选择空间还是非常广泛的。

而相较于新房卖规划,卖预期,江北很多区域二手房周边已经发展非常成熟,是准现房,没有期房2-3年的等待期,所见即所得,即买即住但与此同时二手房也存在一定不足:

例如,江北很多刚需板块的二手房周边配套发展已经非常完善,这很大程度上注定了其房产增值的幅度是非常有限的,除非遇上非常大的利好落地,比如名校资源......

其次,江北很多年代较远的小区的体量规划还是偏大的,物业管理较为宽松,小区居住环境在一定程度上可能比不了新小区。

在户型设计方面,某些老二手房小区的户型规划居住度也是偏落伍的,没有新小区居住度高......

当然,江北也有不少近两年刚交付的次新房小区,但是房价整体是偏贵的,如果只有60-70万的首付,也就意味着你选择的次新房小区户型面积要相应压缩,就看你怎么选择了!

写在最后:

整体来看,不管是新房还是二手房市场,刚需客群在江北的选择空间还是比较多的,如果你是买当下生活,建议可以多走走多看看,选择相对较新且户型较好的次新房小区,但是如果你在自住的同时,更偏向于投资,板块拥有强大规划的新房相对来说更适合一点,毕竟有规划,才有潜力。

那么对于首付3成的预算,约60-70万的资产,你会在江北选择新房还是二手房呢?欢迎在留言区分享观点~

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