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上帝视角!航拍方山大学城,新的宜居中心正在崛起

来源:365淘房 2021-05-02 19:49

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 365淘房 温馨提示:以下所有航拍图片均为安家在江宁原创,未经允许禁止转载!特别感谢365视频部摄影师张庆支持!

经过十余年发展,原本以刚需首置和别墅为主的江宁大学城,正逐步向刚改板块转变,房价已经3万/㎡大关,这让许多刚需客都快高攀不起了。

一方面,大学城正强化科教文化特色,完善服务功能,打造副城“产、学、研、政、金”五位一体的“智慧谷”;另一方面,大学城依托方山及地区内部优越的环境资源,加强为方山的旅游配套和服务,共同构建副城乃至都市区南部景观环境的特色地区。

(航拍图)

这几年,除了几大限价老盘摇号抢房,整个大学城都很低调。沉默已久的方山大学城已经开始摩拳擦掌,上月,伟星万科·四季光年、中海方山印首开售罄,方山大学城已经迎来新纪元! 

方山大学城楼市发展史:由刚需板块向刚改板块过渡

2002年,江宁大学城板块创建,十多年发展,在总体规模和平均档次上已跃居全国50多座大学城的前列。南京已拥有江宁、仙林和浦口三座大学城,其中以江宁大学城规模最大。

2007年,央企五矿地产率先进驻方山大学城,打造30万方的住宅项目东方龙湖湾,五矿央企品牌效应初现。

2010年,保利、天正、骋望先后进驻,打造保利梧桐语、天正天御溪岸、骋望骊都等项目,品牌房企集聚效应初露锋芒。同年5月,地铁一号线南延线开通,大量刚需客涌入大学城。

2012年,武夷地产在经过多轮角逐后拿下骋望骊都对面的大体量宅地,最终打造成今日的武夷名仕园。

(大学城航拍图)

2013年10月,弘阳集团跨江落子,拿下方山G70地块,地价8326元/㎡,加冕江宁地王。该项目为弘阳上院。

2014年3月,招商和银城首进大学城拿下邻居地块,招商方山里PK银城一方山,争相为方山代言。

2015年4月,世茂拿下方山G05地块,楼面价6373元/㎡,打造世茂梦享家,2018年收官中签率低至0.6%。

2015年7月,中粮集团摘得G19地块,楼面地价为6564元/㎡。此地块打造的中粮祥云2016年首开均价23520元/㎡,创下了当年大学城房价新高。

2016年1月,鲁能以总价16.4亿元拿下江宁方山G77地块,地价14153元/㎡,成为大学城新地王。地块打造鲁能泰山7号院,叠墅首开价直逼3万元/㎡。

同年9月23日,方山G61地块由联发房产拿下,最终楼面价22344元/㎡,案名“联发翡翠方山”,晋升大学城新地王。同日,方山G57被五矿竞得,楼面价17059元/㎡,打造五矿澜悦方山,毛坯小高层均价26500元/㎡,叠墅均价29500元/㎡。

2017年10月25日,美的拿下大学城文鼎广场旁G55商住混合用地,楼面价18039元/㎡,现房销售。案名“美的建发润锦园”。

2019年6月18日,文鼎广场旁优质宅地——大学城G27地块,被江宁城建集团 ,以总价8.8亿拿下,楼面地价20003元/㎡。同年8月,保利里程拿下大学城G44地块,楼面价16615元/㎡,案名为“樾山林语”。

同年11月、12月,五矿、金科先后拿下方山南部邻居地块,大学城G82、G89地块。其中,金科大学城G89楼面价14464元/㎡,案名为“山和宸园”。五矿大学城G82,楼面价14722元/㎡。

到了2020年,方山大学城又迎来2员猛将,7月,大学城G42地块被中海拿下,楼面价18286元/㎡,后定案名“中海方山印”。

9月,方山G52地块经过摇号被安徽伟星拿下,由万科操盘,案名为“伟星万科·四季光年”。

方山大学城楼市现状:8盘在售,纯新盘仅剩1家

其实从整体的江宁市场来看,竞争是非常激烈的。在激烈中也出现了一些情况,核心区出货量非常少,意向客户非常多,热度很高;有些非核心区楼盘聚集,出货量大,但是去化一般。

就方山大学城来看,今年的竞争十分激烈。

方山楼市目前已经聚集了9盘,其中8盘已经入市,纯新盘仅剩1家凤溪苑。

从户型面积上来说,90㎡以内的可选择范围还是比较窄的,目前仅有保利伴湖院、山和宸园远洋万和方山望和伟星万科四季光年可选择,这对买房人来说或许是个上车机会。

从储备货量上来说,90㎡以上的户型每家都有,这就要看个人喜好和需求了,选择适合自己的就好。

从产品类型上来看,樾山林语和中海方山印是小高层产品,远洋万和方山望有少部分小高层,联发翡翠方山是叠墅产品。

其余均为高层产品,如果对自住舒适度有要求的话,在资金足够的条件下,可以选择前面四家楼盘。

从装修情况上来看,山和宸园、保利伴湖院是毛坯产品,可定制化装修,对于装修风格有要求的人来说,是个非常不错的选择。

保利伴湖院是目前方山大学城内唯一可售的湖景现房项目,不想等期房的朋友可以关注。

伟星万科四季光年和中海方山印均有精装包,到时候可配备精装包购买。

五矿澜悦溪山、樾山林语均为精装交付;联发翡翠方山属于成品交付。

方山板块是今年江宁楼市的供货主力板块,机会还是比较多的,区域配套也比较成熟,非常适合自住,板块内的教育资源丰富,对于有教育需求的人来说,可以选择。

而目前方山大学城最热的子板块就是方山南!目前方山南已经聚集5家楼盘。

1

 

伟星万科·四季光年

伟星万科·四季光年目前房源已经售罄,预计5月加推新房源,具体信息待定。  

  

 

(伟星万科·四季光年航拍图)

2

 

中海方山印

中海方山印目前在售少量底跃房源,户型建面约200、245㎡,预计5月加推新房源,具体信息待定。 

3

 

山和宸园

山和宸园在售毛坯房源,户型建筑面积约89、104、105、116㎡、139㎡,销许均价27195元/㎡。 

4

 

五矿澜悦溪山

五矿澜悦溪山在售带装修房源,户型建筑面积约96、107、127㎡,精装交付,销许均价约30645元/㎡。

5

 

远洋万和方山望

远洋万和方山望在售精装房源,销许均价约28150元/㎡,户型建筑面积约89、108、125㎡ 


方山大学城楼市配套:配套成熟,仍在发展

成熟的配套+自然资源=宜居,我相信这点是大家所认可的。

得天独厚的山景资源,方山宜居的自然条件

南京拥踞着盘踞数千年的山脉。山居是寂静的,是对视与平视的,是有所人生阅历之后珍得的那份闲适和安逸。大江大河的时代,山居的回归更显可贵。 

提到山居,就不得不提江宁方山。

方山风景区

国家4A级风景区方山,拥有着大面积原始森林以及360多种植物,负氧离子是新街口的40 倍;秦淮河发源地上秦淮湿地公园(在建),相当于5个玄武湖那么大,堪称“南京绿肺”,环境十分宜居。

②教育资源丰厚,赶超其他板块

方山在江宁楼市中有着举足轻重的位置,区域内聚集25所大学,如南京医科大学、中国药科大学、金陵科技学院等,超20万大学生,为区域乃至南京储备了大量的人才和人口。

基础教育配套上有南京市月华路小学(力小分校)、南京晓庄学院实验小学、南外方山分校、齐武路中小学(东外分校)、玉树路中学等,教育资源丰富。

其中,南外方山分校作为南外直属分校,学校校长、副校长等管理团队主要由南外直接派出,跃居江宁优质民办学校前列。

(南外方山航拍图)

③商业配套满足需求,医疗资源突出

商业配套齐全,文鼎广场、景枫KINGMO、21世纪太阳城、江宁金鹰、龙湾天街、万达广场等商业体。

(文鼎广场航拍图)

区域内还有省内首家、国内第二家邵逸夫医院(南京医科大学附属逸夫医院)系省属三级医院(公立),医疗资源突出。

还有江宁体育中心等休闲之处。

(江宁体育中心鸟瞰图)

③成熟的轨道交通

区域内有南京地铁第一条建成运营的地铁线路地铁一号线,吉印大道、双龙大道、天印大道无缝对接,连接绕城高速与长深高速,区域内多条公交线路,出行方便。

(地铁1号线航拍图)

方山的发展潜力

很多人觉得方山发展得很成熟了,它的发展潜力在哪里?有规划,有变化便是发展潜力。

①轨道交通有望升级

江宁区城市发展暨经营性用地项目投资招商会,我拍到了下面这张照片!里面重点提到了高新区的轨道交通:现状1号线,在建5号线,规划13号线!

②升级的景观配套

解溪河沿线将打造自然生态的滨水公园,目前已完成初步方案设计,方山将迎新公园。

③升级的商业配套

方山并不缺乏商业,但是缺乏的是有规格的大型商业。方山江宁城建G99地块6.5万方商业即将开建,又一地标商业涌现,弥补方山大型商业的缺陷。

除此之外,方山艺术营附近,一块重磅商业地块已亮相。根据规划,地块为商业、停车场、加油加气站用地,体量非常大,该地块何时出让,目前还没有消息。

 开市客围挡已搭建。 

不仅如此,阿尔文医院对面的地块围挡上悬挂着项目规划布局图。

上面显示,华夏视听南方总部、腾讯游戏(南京)研发制作中心,抖音(南京)研发教育总部、快手短视频(南京)创意研发总部、电竞游戏研究中心、动漫/电竞产业社区都要来!

未来的方山南,不仅宜居,研发产业也会越来越多。

 

④高端的医疗资源

大学城G48地块被江苏阿尔文医疗管理有限公司竞得,总价1.8亿。未来将建设为国家高端综合医院——阿尔文医院(拟命名),目前正在建设中。

(阿尔文医院航拍图)

届时,方山大学城的医疗资源将更加高端。

⑤人口和产业支撑方山发展

人口和产业是支撑一个板块发展的基石,也影响着未来的房地产市场走向。 

深厚的人文底蕴让方山大学城聚集了大批老师、高素质人才,这里便成为浮躁大都市里的一片“净土”,连同其大力发展的生命医药产业都令人心生敬畏。

图片来源:江宁发布

当位于文鼎广场附近的生命科技小镇,致力于打造具有国际显示度的中国基因谷,正如朝阳般冉冉升起。

中国首个原创抗艾滋病新药在此诞生,目前已集聚和培育包括金斯瑞、奥赛康、恒瑞医药、正大天晴、康宝莱为代表的生物医药领军企业和高成长型项目,汇聚上市企业24家,支撑着方山的发展!

⑤预计每年都有土地出让,解溪已拆,方山大学城未来可期

从土地供应来看,新方山板块未来5-10年,预计每年都将会有地块出让,在江宁乃至南京区域热度将不断攀升,随着利好政策不断注入,方山必将成为江宁的热点板块。

不仅如此,据官方消息,江宁方山的解溪社区已经基本拆迁完成,计划高品质打造居住、商业、研发等功能为一体的解溪新城。届时会释放出很多土地。

 

随着方山大学城目前区域内楼盘的去化,后期的土地市场毫无疑问会向解溪倾斜,这也意味着后期的楼盘位置会更远,配套会更加不成熟。

你觉得方山大学城还有潜力吗?值得入手吗?欢迎留言讨论!

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