带看量暴涨近千次！新政后，南京学区房形势突变！

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365淘房 安爽爽 南京学区房，形势突变！

随着禁止跨区择校优录政策、各区学区划分公布，目前南京各大学区房成交情况如何？哪些小区卖得好？价格有何变动？买/卖双方心态如何？

今天，我盘点学区房数据，并咨询了众多一线门店中介，发现南京学区房市场正迎猛烈巨变，一起来看！ 

近4成小区成交价涨了！南京学区房，形势突变

目前，南京学区房价格如何？有没有涨价？无疑是大家最关心的问题。

为此，我对南京11大TOP级学校、30个小区的二手房成交情况进行了最新摸底和对比，发现虽然挂牌价受到市场行情影响，但近5成小区的成交量几乎都涨了。（统计数据来源链家南京官网，仅供参考，具体学区划分以教育局发布为准）

这11所学校为：拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学、银城小学、游府西街小学、火瓦巷小学、科睿小学、29中、金陵汇文、钟英中学、南师附中树人学校。都是深受家长追捧的学校，知名度非常高，具有一定的风向标意义。

1、挂牌价最高突破7万/平，5-6万/平是主流

从最新挂牌均价来看，有3个小区挂牌价超7万/平，分别是峨嵋岭、西康路3号、山阴路。

另外，挂牌价6-7万/平小区有8个，5-6万/平小区有14个，4-5万/平小区有5个。

2、成交火热，这些小区二手房有点猛

统计数据显示，受到整个市场行情影响，30个小区中仅有峨嵋岭、长阳花园、育才公寓西片、育才公寓东片、天玺国际广场、游府新村、佳和园7个小区挂牌价涨了，最高涨了710元/平。

成交量方面，零成交的小区数量明显减少，仅有1个小区——华瑰园，而其他29个小区近近90天均有成交，其中成交量遥遥领先的是怡景家园、育才公寓西片、银城花园南片、游府新村、淮海新村、武学园小区、佳和园、新河二村、恒盛金陵湾，近90天成交量超过10套，其中佳和园近90天成交了29套。

3、近4成小区成交价都涨了，小户型学区房更抢手

成交价方面，近4成小区成交价都在上涨，最高上涨超4000元/平！其中，统计的“游府西街小学+钟英中学”双学区的两个小区成交价均上涨。

虽然许多学区房现在的成交价和高峰时期相比，依旧有很大差距。但在当前环境下，能够触底反弹，逐步上涨非常难得。

以“游府西街小学+钟英中学”双学区的蔡家花园小区为例，5月成交价交4月相比猛涨4311元/平，一套建面约33.55平房源成交单价高达66169元/平。

据中介透露，蔡家花园面积30-40平小户型总价低、挂牌房源稀缺，一直以来成交单价都比较高，近期成交的这套房源正因如此，所以价格高不少。

其实这不仅仅是蔡家花园小区个例情况，放眼南京学区房市场，小面积、带优质学区的房源市场流通性更强，单价也相对更高，更受买房人青睐。

看房周期拉长、观望情绪浓厚！南京头部双学区房成为“硬通货”

5月16日南京2025年各区招生入学政策陆续发布，4月底南京“禁止跨区择校、优录”政策落地，这一系列变化会对南京学区房市场产生什么影响？学区房价格、货量又会有什么变化？我咨询了一批中介，得到一手消息：

1、看房周期变长，观望情绪逐渐浓厚

今年南京各区招生入学政策陆续发布，与此前相比，鼓楼区、秦淮区、建邺区等多区的公办小学都不再要求提前至少一年落户才能入学的要求，初中依旧强调了提前一年落户。

“后面也可能一直不需要提前一年，具体要看明年情况，两者都有可能”，中介告诉我，“本来下批上小学要提前落户的家庭，现在就有两年时间来准备了，大家买房就不急了，可以慢慢筛选房源”。

2、挂牌量跌破2000套，带看量超8686次

我也摸底了11所学校周边30个知名小区的正在出售的房源套数、近90天的二手房成交量以及带看量等。（统计数据来源链家南京官网，仅供参考，具体学区划分以教育局发布为准）

从正在出售的房源量来看，这30个小区带看量高达8686次，较4月（7783次）上涨近1000次，正在出售房源量仅1820套，其中，3个小区“出货量”超百套，分别是：苏宁睿城、新河二村、恒盛金陵湾，可见学区房的需求量开始增加。

鼓楼某门店中介告诉我，“有卖房想法的业主，很多房子都是在毕业前一两年就挂牌出售了，现在市场上挂牌房源量接近饱和，短期来看挂牌量不会有太大变化。但后面等到6月毕业季的时候，还会有十几套房子挂出来”。

“从成交数据来看，学区房价格趋于平稳，未来肯定有波动，但价格起伏有限、不会太大”，中介告诉我。

3、头部双学区房源依旧是“硬通货”，单、双学区总价差50万左右

从统计数据来看，“力小+29中”的学区房价更高，基本在7万/平左右，而“拉小+29中”的学区房价更坚挺，保持平稳态势。

“学区房价格涨跌情况和整个楼市市场情况相关联，但就单学区和双学区来看，同样类似的房子总价相差50万左右，甚至更多”。

以“力小+29中”双学区的西康路3号小区和“29中”单学区的场门口小区为例，西康路3号目前挂牌均价为70576元平，75平成交总价约418万；场门口小区挂牌均价为48922元/平，75平成交总价仅315万。

“禁止跨区择校、优录政策公布之后，我们小区不少业主都收到中介咨询是否卖房的电话”，一位学区房业主告诉我。

“禁止跨区择校、优录政策之后，想要上名校就只能买学区房，因此一些预算充足的家庭基本都会选择头部双学区房子，第一二梯队的学区房流通性更强。不追求居住舒适性，捡漏总价250万左右、小面积、单室套的人也不少”，中介告诉我。

南京学区房现在能不能入手？还能重返神坛吗？

南京学区房还能不能入手？对此，我也咨询了中介，据中介工作人员介绍：

建议有购房需求的家庭现在开始看房，有合适的、喜欢的就出手，没有就等等。同时也关注着价格，如果降了就等等，如果价格比较稳定，就可以直接入手。

对于近期新政是否对购房产生影响，中介表示一旦确定了以后都是不用提前一年落户、且目前也没有中意的房源，那买房人可以继续观望，反正有更多看房时间和选择机会，不必着急。

政策的下达实行，到市场反馈需要一定周期，政策效应的持续性影响还需要看后续两个月的市场表现。对于买家而言，如果有需要，现在可以好好淘一淘了。

从曾经的风光无两到如今的触底反弹，学区房经历了市场的“洗礼”之后，还能重回神坛吗？在探长看来，有几个现实不得不面对：

1、房住不炒持续定调，房地产的黄金时代一去不复返，严禁以学区房名义炒作房价，曾经的疯狂很难再实现，毕竟市场早已不同往日，指望投资学区房暴富，基本上是很难了。

2、教育公平是大势所趋，禁止跨区择校优录、多校划片、大学区制、集团化办学、教师轮岗等政策的出台，越来越多的人对学区房不再“盲目崇拜”，长期来看，学区房的概念会慢慢淡化，教育均衡才是最终目标。

3、人口开始负增长，新出生人口减少，在一定程度上也会影响学区房的热度。纵观近十年来，北京几轮学区房行情的暴涨，无一不是跟“新生人口和幼升小入学需求”高度关联。

写在最后：

南京学区房未来将呈现“优质资源抗跌、普通房源趋同非学区”的分化格局。购房者需以教育刚需为核心，结合政策、总价和居住属性综合决策，避免盲目追高。

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