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买别墅的人，一般都是非富即贵。但这个群体，90%没有住别墅的经验。
所以很容易导致一个现象：不知道如何选择，往往出手即错。
01
相较于刚性住房需求，住别墅是顶级的居住需求，置换链的最顶层。所以，一般富裕人群，买别墅更多是为了享受生活，体验度假的乐趣。
恰恰是最高的追求，之前没有过买别墅的经验，也极少住过别墅，导致因为缺乏经验而犯错误。一旦犯错误，那么损失巨大——作为最昂贵的终极居所，缺乏刚需支撑，别墅的成交周期比住宅长很多，很可能卖不出去也租不出去，容易砸在手里。
住别墅的业主又非常挑剔，在意的主要因素，并非价格，而往往因为户型、车位、周边环境等看起来不是很重要的因素，成为拒绝购买的理由。
那么，第一次买别墅，实际该关注哪些问题呢？
别墅圈建议，在南京买别墅，首先考虑这几个重要的因素：
避免买高低配不分隔的楼盘；
一定要买物业好的，能保证安全隐私的；
别墅的生态与配套难以兼得，下手前要想清生活需求定位；
最好有室内游泳池，比室外利用率更高；
关于开发商，以往的产品比知名度更具有参考价值；
今天，我们就展开说一说为什么不要买高低配不分隔的楼盘。
如今随着禁墅令出台，住房需求的多样化，高低配楼盘走入大众的视野。何为高低配楼盘呢？顾名思义，就是高层与别墅产品混搭的小区。
对于普通购房者来说，往往比较倾向于选择此类楼盘，因为在人们的潜意识里面，别墅是有钱人的标配，所以别墅产品的混搭，无形中就提高了整个小区的档次和品质，高层住宅自然也能沾沾光，日后升值、转手都会更容易。
不过在内行人看来，高低配楼盘或许并没有那么完美，虽然看起来十分高大上，但真正入住后就会发现，无论是对高层住户、别墅住户来说，都存在一定的“硬伤”，所以购房者有必要提前了解，不要等到入住再后悔。
我们就从别墅住户、高层住户两个方面进行分析，看看背后的真相。
01
人口密度大、通风采光受影响，居住舒适度不理想
许多人购买别墅，就是看中了别墅住宅人口密度低，环境比较安逸，能够打造出一种属于自己的私人庄园的氛围。
但是，与传统的纯别墅小区相比，如果不分隔，高低配小区里的人口密度比较高，尤其是周末或者晚上，散步的、遛狗的、拉呱的，看孩子的，并不少见，这就导致居住环境相对比较嘈杂，从而影响到生活的品质。
此外，为了满足采光的要求，对于高低配小区而言，别墅往往会集中在小区的南面，而高层产品会分布在别墅区的东、西、北三个方位。尽管如此，由于太阳是东升西落，别墅东侧、西侧比较容易被高层遮挡，采光、通风或多或少依然还会受到影响。
因此，从人口密度、通风、采光等方面来看，与纯别墅小区相比，居住舒适度并不理想。
02
私密性无法得到保障、视觉压迫感强
对于别墅物业来说，露台、庭院、花园等区域基本都属于户外的活动空间，很多业主都喜欢在这些区域来办公、健身、聚餐、活动等等。
但是，如果周边规划了大量的高层住宅，而且由于高层住宅本身就在高度上占据绝对的优势，所以业主的一举一动都可能被尽收眼底、一览无遗，这时候私密性就无法得到根本的保障。
此外，对于一栋30层左右的高层住宅来说，楼身高度大概在80-100米之间，这几乎达到了别墅物业的10倍左右，所以如果周边环绕了大量的高层住宅，这就会给别墅区的业主带来一种视觉上和心理上的压迫感。
有人甚至打了一个比方，天天推门出去，就看见一座山是什么感觉？其实，在内行看来，如果真是山就好了，关键不是山，而是一堆钢筋混凝土，这确实让人不舒服。
03
无法享受与之匹配的物业服务，安全性相对较差
与高层物业相比，由于维护、绿化、人力等方面的成本比较高，所以别墅缴纳的物业费也要高得多。一般来说高层物业费在2元左右，别墅物业费在5元左右。但是，由于别墅住户远远小于高层住户，而且在业委会中的占比也很小，往往无法发出自己的声音，需求容易被忽视，所以虽然缴纳的物业费较高，但与纯别墅小区相比，却无法享受到与之匹配的物业服务。
此外，由于混合小区人口密度大，人员比较复杂，再加上别墅都是三层左右，随便一个小偷都可以翻到二楼甚至三楼，如果物业管理不过关，居住安全性就无法得到保障。
如今，南京别墅库存不断减少，更了解自己的需求和购房目标，辨别利弊，将有助于你买到更适合自己的别墅！
基于上述分析，想要买纯墅区项目的朋友可以参考以下两个别墅项目。
基于上述条件，寻遍南京，终于发现几处项目，墅居感强，产品阔绰！值得想买别墅的朋友参考下。
城市半山别墅 纯粹墅居社区——林语山墅：
林语山墅坐落于老山南麓沿山大道以南，西临南京工业大学浦口校区，东临10万方浅山休闲公园，位于长江隧道和扬子江隧道之间，紧邻江北核心区、国际健康城，交通便捷，快速畅达全城。
▲林语山墅交通图
值得一提的是，项目容积率仅0.59，在群山环翠之中依地势建造了40栋城市半山别墅。以建面约450-530㎡双拼别墅为主，配以少量建面约410-450㎡三联排别墅，形成了尤为稀缺的均质化纯别墅社区，享有更纯粹的社交圈层。
▲林语山墅实景图
沿袭法式建筑经典美学，三段式立面采用了造价不菲的葡萄牙白摩卡天然石材，孟莎顶、老虎窗、圆拱门、宝瓶柱栏杆……每一处细节都彰显出法式建筑独有的尊贵与优雅。
▲林语山墅实景图
林语山墅的庭院设计注重层次感，同时打造了地上庭院和下沉式庭院，超大的南向下沉式庭院，不仅为家人提供了充足的室外活动空间，可塑性更强，而且直接连通地下负一层，引入阳光清风，解决了地下空间阴暗潮湿的问题，私密性和安全性也得到了更好的保障。
▲林语山墅实景图
项目信息：
地址：江北新区顶山街道南京工业大学东侧，沿山大道南侧
物业：林景物业（6元/㎡/月）
容积率：0.59
在售产品类型：双拼、三联排，总价约1500万起
三联排建面约410-450㎡，总价约1500~1600万；
双拼建面约450-530㎡，总价约1700~2000万；
其中还有8套建面约2400㎡双拼，总价近7000万。
项目亮点：稀缺城市别墅，超大院落超高层高，实景呈现准现房
林语山墅，目前在售建面约450-530㎡双拼别墅和建面约410-450㎡三联排别墅，实景样板间现已公开，E2户型建面约466㎡，独门独院，地上三层（第三层为阁楼），地下一层。
独栋纯墅区、超低容积率——鸿信云深处：
鸿信云深处打造纯北美风格精工独栋大别墅，全精装修庭院，每一栋建筑都由国际知名大师结合地形、风景而精心构思，为业主度身定制了足以传世的经典府邸。
舍弃简单绿篱，采用别墅少有的实墙围合，视野之内，都是私家实际拥有的庭院疆土，结合私家无边际泳池、湖畔木栈道，独门独户的私人院落，成就你有天有地、与大自然亲密无间的庄园梦想，组成专属于你的独栋王国。
在确定庭院装修方案时，考虑到一般别墅对庭院的概念尚且止步于“草坪+灌木”的简单绿化，忽略了客户对居住外围环境的审美需求，云深处以精装室内的精神来全方位精装庭院。
草地空间、泳池空间、休闲空间、亲水码头，庭院内格局分明，花架、跌水、壁泉等各类小品齐全，经过专业的打理，庭院凸显出丰富的景观层次，实用又舒适，表达出极富居住者个性的风格图画。
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