城南7大商圈详解：21家商业已开业，3年内新增体量超77万㎡

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365淘房 徐梦月 《2023南京商业地图》系列报道正式发布！

商业荟团队（syh365_819）将分板块对南京超百家已营业和潜在商业项目进行梳理与盘点，并制成板块商业分布指示图。

此次《2023南京商业地图》系列报道，分为河西、城中、江北、江宁、城南、城东仙林、城北、溧水、高淳共9个板块。

往期报道▼

【河西篇】30+商业体、超300万㎡体量…河西商业爆发，今年将迎高奢商场！

今天，商业荟（syh365_819）将为大家带来城南商业地图，对城南商圈以及已开业和待开业的重点项目做解读。

城南7大商圈详解 未来3年新增商业体量超77万㎡

目前，整个城南已开业的商业项目有21家，另有7家全新的商业体待开业。城南购物中心总存量达141.98万方，而在未来3年将带来超过77.4万㎡增量供应，其中南部新城商圈新增供应最多。 

盘点城南商业项目体量能够发现，5万㎡以下（含5万㎡）的商业体占比达46%，5-10万㎡的商业体占比为29%，可见区域内商业以中小型商业体为主。20万㎡以上的商业项目占比最低，仅有2座，占比为7%，分别是南京虹悦城和华润万象大校场商业。

我们将城南板块分为7个子商圈，依次分析各商圈发展情况，以及已开业/待开业商业项目的境况。

（表格中标红项目为待开业商业体，如有疏漏，欢迎指正）

夫子庙商圈

谈到城南板块的商业发展，不得不提夫子庙步行街，这一老牌商圈在南京人的心中有着非比寻常的地位，也是城南商业最密集的板块。

夫子庙步行街包括“三街一商圈”：“三街”分别是“文博展览体验街”贡院街，“老字号特色购物街”贡院西街，“秦淮特色美食街”大石坝街；“一商圈”则是水游城、水平方、茂业天地等构成的商业圈。主街长度1284米，总占地面积约36万平方米，总商业面积50.64万平方米。

所以夫子庙的商业业态并不都以旅游纪念品和小吃为主，而是囊括文博展览、体验旅游、文创购物、特色餐饮、休闲娱乐、老字号店铺、主题酒店等多种业态，文化和商业紧密融合在一起，商圈人气居高不下。

在南京万象天地开业之前，水游城一直是夫子庙商圈的人气担当，并且通过不断调改品牌与空间，使商场开业近15年来始终保持年轻力。

水游城总体量约16.7万方，目前定位“年轻潮流引力场”，业态以时尚、新潮为主流。依托建筑特色，结合项目定位，营销水游城阳光、空气、水系、绿植、艺术的五感体验，打造艺术、剧院、花园式的购物中心。

2022年9月30日，南京万象天地横空出世，首批开业店铺涵盖国内外256家品牌，“首进”和“定制概念店”占比超过60%，为南京商业带来了罕见的潮流与年轻。

项目建筑面积约10.4万平方米，“Mall+街区+古建”的构架，在南京商业体中独树一帜。项目定位为“引领南京全新生活的国际时尚平台”，致力打造“潮流品牌首发第一站+南京潮流时尚生活地标+全球热门餐饮南京至高”的标杆之作，焕新升级南京人民的生活方式。

接下来，夫子庙商圈以存量商业升级为主，暂无新增商业体亮相。

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中华门商圈

夫子庙继续往南，则来到了以中华门地铁站为核心的中华门商圈。区域代表购物中心“南京虹悦城”已开业11年。

项目商业总建筑面积约20.8万平方，定位于国际化、年轻时尚化，亮点突出以家庭与亲子为中心，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。开业多年，通过品牌的不断升级、各类破圈潮流活动的举办，虹悦城早已成为区域内全家庭客群以及年轻人爱逛的商场。

与虹悦城一路之隔的是中华门下的重磅商业街区——越城天地，预计2年后开业。项目位于中华门南、明城墙下、秦淮河畔，是罕见的集居住、酒店、商业、公园等多重业态于一体的城中低密度建筑群落。

全球最顶级的豪华酒店集团之一的文华东方酒店已签约入驻越城天地，目前主体建筑已经封顶。商业部分将打造约10万平方米的崭新开放式商业街区，以低密度的形态带给南京全新的时尚购物、休闲体验，构建新南京生活方式场所。

届时，文华东方酒店将与约5.5万平方米的城市景观公园、约10万平方米开放式街区一起，构成越城天地的顶级资源矩阵。

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软件谷商圈

从2015年楚翘城的率先破局，到2021年宜悦城的顺利开业，以安德门大街和软件谷的交汇点为中心，四大象限的雨花客厅、宜悦城、雨花世茂52+和楚翘城，共同完成了软件谷商圈的构建与繁荣，全方位满足了软件谷及周边客群的物质消费需求和精神享受。

楚翘城是软件谷地区首家“商业+创业”综合体，经历了前几年的阵痛期，终于找到了适合自己的商业道路——以“音乐+”革新消费场景，打造国内首个音乐综合体。

项目携手1701共同打造2.0版本的1701音乐业态综合体——软件谷1701 Music Park。开业后迅速引爆同城热门话题，成为南京潮人聚集地，点亮软件谷夜经济和消费活力。

2017年，雨花客厅E-PARK为软件谷带来了一座靓丽的都市田园购物公园，一亮相便成为商圈内的顶流。坐拥南京目前唯一一家山姆会员商店，雨花客厅近年来销售额节节攀升。

之后几年，雨花世茂52+、宜悦城陆续开业，持续为区域注入新潮商业活力，软件谷商圈的商业氛围也日益浓厚，短期内暂无新商业面世。

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南部新城商圈

南部新城地处主城东南，由搬迁后的大校场机场片区和高铁南站片区组成。

板块发展起点很高。根据规划，南部新城将打造成集商务、商业、金融、办公、文化、居住为一体的中央活力区，打造“城市新中心、文化新地标、产业新高地”，未来与河西新城、新街口形成三足鼎立的发展格局。

但截至目前来看，区域商业发展进度较慢。目前仅有复地活力广场、保利堂悦若比邻两座不足3万方的社区商业在运营。

南站片区内也仅有一座大型商场证大喜玛拉雅购物中心，只可惜这座定位“艺术、生活、体验”的商业体虽然拥有高山流水的艺术外形，但人气一直不温不火。

不过，将来大校场片区将迎来华润万象大校场商业、金地商置G13两座大型商业体，全面提档大校场商业层级。南部新城商圈也将成为城南板块未来商业增量最多的商圈。

华润万象大校场商业，即原华夏幸福G12项目，位于秦淮区承天大道与佳营路交叉路口。该项目横跨大校场机场原主跑道，占地面积18万平方米，总建筑面积约100万平方米。

此前规划的业态包含产业总部、自持商业、甲级商务办公、高端住宅，其中商业约27万方，未来将成为南部新城最大的购物中心之一。华润接手项目后，商业部分具体是打造万象城还是万象汇，暂未有消息。

金地商置G13项目同样也地处大校场机场核心区-机场跑道上，该区域是南京实施的海绵城市、生态低碳新城的示范区。地块所处的位置，未来规划建设世界级跑道公园，沿跑道两侧规划建设为多个文化艺术休闲类场馆。

项目规划建设约为50万方文化休闲城市地标综合体，目前规划有高端住宅、文化休闲购物中心、商务办公、高端公寓，其中12万方购物中心自持运营。

除此之外，位于秦淮区大明路与卡子门大街交汇处的全新综合体——中华城也规划了约5万方的商业体，项目定位“精致生活体验中心”，打造中华城精致生活商业mall。

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卡子门商圈

卡子门商圈位于秦淮、雨花台、江宁三区交汇之地，区位优势明显。经过多年打造，卡子门商圈已经形成汽车贸易、家具市场为核心的商业格局，因此纯商业的体量倒不是很大。

区域内主要是小型商业体，有社区型商业，也有产业园的配套商业，如万象都荟、紫荆广场花漫里、紫云智慧广场，体量均没有超过5万方。

卡子门区域发展较为成熟，增量有限，仅有一座新商业体待开业，即“佰汇广场”。佰汇广场的前身为泰禾禾悦广场，位于秦淮区龙蟠南路与永乐路交口，项目于2022年被宸嘉接手，其商业部分预计将打造小而精的社区mall，目前正在建设中。

两桥商圈

长期以来，被宁芜铁路与秦淮新河合围下的“两桥”（铁心桥—西善桥）地区，不论是城市面貌还是功能品质，与秦淮、建邺等主城区都存在“视觉落差”。

2014年开始，“两桥”地区城市更新改造正式启动，目标是建成“中国城市更新典范、南京绿色智慧谷、雨花城市新中心”。

目前，区域内仅有南京禹悦里一家集中式商业在运营。项目是禹洲商业在南京的第一个正式亮相的商业体，属于地铁S3号线春江路地铁上盖物业，总体量约2万方。

社区商业方面，还有约3万方的悦拾光·幸福城将亮相。项目将规划超市、影院、精品零售、教育培训等多种业态，服务于周边居民的全方位需求，打造精品社区商业，预计今年开业。

整个两桥板块，最值得期待是“雨花第一高”华润置地中心。项目由英国罗杰斯团队作为主创设计，200米超高层以“科技视窗”为理念，兼顾科技感与烟火气。

其中，购物中心雨核华润万象商业体量约12.4万方，商业部分“一盒、一街、一巷”的设计，呈现差异化业态组合，创造全新消费场景，更新城南消费模式。项目2022年3月正式开工，购物中心预计2025年底前将投入运营。

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板桥商圈

板桥新城位于雨花台区西南部，其商业围绕莲花湖展开，逐渐形成板桥商圈。

2014年，10万方的板桥 花生唐开业，填补了区域集中商业的空白。2020年，富力星光邻开业，但招商成果不尽如人意，项目长期处于冷清状态。

2020年底，总体量12万方、定位“莲花湖畔生态MALL”的雨花吾悦广场顺利开业，打破了板桥商圈无大型购物中心的局面。项目引进了多家区域首店，承载了板桥市民日常购物、休闲娱乐等需求，为板桥新城注入新活力。

板桥新城常住人口众多，但商业发展却较为迟缓，雨花吾悦广场的成功运营证明了当地的商业潜力，板桥值得更多优质商业的进驻。

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