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从千人抢房、万人摇号，到直降首付，骨折优惠；从土拍大战纷纷触顶、开发商一地难求，到地块频频停拍、国资纷纷托底......
2022年的楼市走向出乎意料，而又在情理之中，许久之后，蓦然回首，或许你会发现，楼市转折便是从2022年始。
车轮滚滚向前，在多变的市场形势中，城东楼市真相究竟如何？2022年整体大趋势又是怎样的？
今天，我对2022年1-11月城东楼市上市情况进行了统计，诸多楼市大数据得以曝光，结果出乎意料。
1、上市量仅6058套，同比去年下跌40%
首先从宏观层面来看，截至目前，2022年城东的上市量仅有约6058套，下滑非常严重。
可能很多人对这个数据没有概念，我们来看一下2021年的数据，2021年城东共上市了10118套房，相比之下，2022年城东的新房上市量大幅度下滑。
同比2021年，2022年上市量减少了4060套，下滑了40%之多，令人咋舌。
从单月数据来看，11月份上市量最多达到了1718套房源，5月份直接挂0，甚至再金三银四、金九银十的时候，上市量也不多。
2、共开盘约30次，麒麟科创园、地铁小镇全年空窗！
据统计，今年城东大约有30次开盘，分布在老城东、汇通路、仙林湖这三大主力板块。
值得注意的是，今年城东多个板块迎来了空窗期，比如麒麟科创园、地铁小镇，而龙潭和汤山，全年的新增的上市量不足300套，全部都是去年的老盘续销，因此在板块统计中，没有列入这几个板块。
不仅如此，地铁小镇今年唯一的宅地，在第三批次的土拍前终止出让，也就是说，明年地铁小镇板块依然会空窗。但是，区域内的多条道路建设，都在推进，未来板块内的面貌会更好。 相关阅读：官方回复！城东路网大升级！这里即将脱胎换骨
龙潭和汤山都几乎没有声音，只有一盘加推了房源。在市场冷淡期中，龙潭、汤山这种靠着上游板块外溢的区域，在没有绝对利好的刺激下，去化变得异常艰难。
东妹了解到，目前龙潭的总价基本在110万，这个价格比句容、宝华只高出了几千元，有楼盘推出的折扣价格大约1.5万/平，就能买到。
3、整体去化约50%，板块内部分化严重
从整个城东从板块看的话，综合去化率相差不大，但是板块内部分化严重，比如汇通路和仙林湖。其中，老城东板块去化率第一，其次是汇通路板块。整个麒麟今年仅有一个纯新盘星河钟山盛世上市。想了解更多城东去化数据，可以点击→出乎意料！整体去化不足50%！城东卖不动了？
4、老城东成功逆袭！出货量、楼市热度均可圈可点
据统计，2022年全年出货量最多的板块为老城东板块，共计出货4721套房源，其中相当大的供应量，来自共有产权住房观泓雅苑，占比约50%。
全年观泓雅苑共推出了三批次房源，共2724套毛坯房源，目前第三批次已经报名完毕，名单和摇号时间还未出。
值得注意的是，项目前两次开盘共吸引了超9000人次报名，中签率最低达到了12.5%，是今年城东关注度最高的项目。
此外，区域内的纯新盘金基璟樾府，也开盘了两次，首开的172、194平米的房源，当天去化约8成。由于是纯改善的项目，在下半年冷淡的市场下，以及河西、南部新城的激烈竞争之下，老城东的改善还是非常坚挺的。
这也反映出，楼盘想要在市场中占据一席之地，就需要强品质，才更有竞争力。
5、仙林湖、汇通路继续出货，竞争压力加大
目前，仙林湖在售的有：中海观文澜、泷悦雅颂、云樾观山府，以及纯新盘兰亭和颂。项目均价在3.6万/平左右。
但是由于下半年市场冷淡，仙林湖区域内多个二手房均价，相较于年初，都有约3000元/平的下跌。新房与次新房的竞争压力变大。
一部分刚需会选择区域内性价比较高的二手房，而需要改善的买房人，则会选择在售的新房项目。
另外，汇通路板块作为今年关注度很高的板块，区域内的新盘去化也不错，包括万科紫辰光年、铭著风华、牡丹大观天下。
区域内的利好也有新进展，9月底，南外仙林分校汇通路小学开工，预计于2024年竣工交付，旁边还有4轨12班的公办幼儿园，预计同期建成。
同时，备受关注的南京地铁汇通路的项目，预计打造18栋住宅，据小道消息，将由南京地铁独立操盘，产品非常有惊喜，与目前在售的有很大区别。
6、买房人盯紧！麒麟科创园炸场回归！
如果说2022年是仙林湖和汇通路的主场，那么2023年，麒麟科创园即将炸场回归！
2022年全年，麒麟科创园板块在城市星徽、时光璟宸收官之后，区域内仅有的纯新盘紫麟景院迟迟不开盘，东妹了解到，项目2023年有计划上市。
同时，备受关注的麒麟科创园G46地块，在7月份由华能拿下，住宅部分已经确认由仁恒开发，共12栋三恒住宅，最快将在年中上市，预计的总价约350万起步。
它的重要性，一方面取决于位于屡开屡罄的麒麟科创园中心板块，与仁恒城市星徽、时光璟宸与纯新盘紫麟景院“麒麟三剑客”隔了个麒麟中央公园，位置优越且居住环境非常良好。
另一方面，该幅地块可能也是麒麟科创园中心区域唯一一幅涉宅用地了。因此，2023年麒麟科创园的热度必然会很高。
可以注意的是，麒麟科创园还有一个人才共有产权住房项目，由仁恒开发，规划住宅按恒温恒湿恒氧、绿色建筑三星、健康住宅二星要求进行设计。
7、楼市回暖因素已具备，2022或是最差一年
总的来看，2022年江城东的新房市场表现相较于2021年可以说是下滑明显。不过，这也是整个南京、乃至全国的市场变化，那么2023年的楼市将会走向何方？
总的来看，2023年市场将会逐渐回暖，宏观政策向好，利率宽松。
首先便是官方定调，从顶层设计角度来说，房地产的枷锁已经放开，房地产依旧是国民经济支柱，房企融资渠道打开，政策层面更加全面放松，这在一定程度上意味着，方向已经转变，这是楼市向好的基础。
其次则是，金融层面，毫无疑问，在楼市狂欢过程中，往往是货币政策、贷款利率非常宽松的阶段。
从2022年年初以来，房贷利率一路猛降。现如今，5年期LPR已经跌至4.3%，如若叠加下降20BP，那么房贷利率仅有4.1%，创造了自1999年以来的最低纪录。
超低的贷款利率将会为房地产市场复苏提供源源不断的动力。
还有则是，随着防控的放开，经济的逐渐复苏，此前被市场影响所观望的购买力，将会在2023年向好的道路上逐渐的被释放，在供给不变的情况下，市场需求逐渐增加，值得期待。
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