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江北核心区跌破3万、河西中跌破4万、南站跌破5万……
价格下降50万、低于同小区成交价……
“房主急卖”、“亏惨了”、“房价回到X年前”……
这些关键语，几乎成为了下半年楼市的“常驻嘉宾”。
尤其是二手房挂牌量在15万套徘徊，在以价换量”的疯狂大趋势下，很多曾经是头部板块中的次新房，都开始出现“砸盘价”……
头部板块撑不住了！各区频频出现“砸盘价”！
当下的楼市，卖房远远要比买房更难！
江北神盘2.9万/㎡成交，一年跌了约150万，房价回到5年前！
近期，江北核心区的正荣润锦城，一套87.6㎡三房房源成交，成交总价为261万，单价仅为29781元/㎡。
这个成交价格，也创造了正荣润锦城近5年来的成交价格新低。查看此前的成交数据，面积为87㎡左右的房源，成交单价低于3万/㎡可以追溯到2017年。
并且，同比去年在6万/㎡的成交价格，一年时间跌了1.7万/㎡，总价下跌约150万！
3.7万/平成交！世茂外滩新城房价重回3年前......
11月，世茂外滩新城成交了一套建面约148.52㎡户型，成交总价555万，成交单价仅37369元/㎡。
要知道，在2019年的时候，小区二手房价就已经达到了3.7万/㎡，2020年力人学校落成后，房价飙升至5.3万/㎡，2021年最高曾经卖到6.5万/㎡。
尽管是低楼层+房主急卖，有如此大的跌幅，究其原因，还是小区内挂牌量太高，业主之间互相降价，以求快速卖出。
心态崩了！河西中品质二手房跌破4万/㎡！
河西中的和府奥园成交了一套房源，一套71.21㎡的房源以270万的总价成交，单价约3.79万/平！这是小区自2016年至今最低的价格。
我们询问中介得知，这套低价成交是房主想便宜点卖掉还贷款，小区里暂无其它类似价格的房源了。
目前，和府奥园二手房挂牌单价约5.4万/平，该小区近90天内成交了4套房源，另外三套价格也维持在5万+/平。
此外，还有老牌神盘拉德芳斯成交了一套房源，76.18平的小面积房源以361万的价格成交，成交单价仅约4.7万/平，也是自从2017年以来的低价了。业主急需换房，才大幅度降价促进成交。
南站万科跌破5万/平，神盘风光不再！
南站神盘万科九都荟在10-11月成交的两套二手房，全部跌破五万大关。
一套建面89.12平小三房，中间楼层，精装交付，成交总价445万，单价不足5万/平。
一套建面1410.5平四房，中间楼层，精装交付，成交总价655万.单价4.6万/平。
此前，项目在2019年时，成交价4.8万/平；2020年12月，成交价高达5.85万/平，堪称1年涨1万/平。2021年上半年更是从5.5万/平一路走高直逼6.5万/平，刷新小区成交价最高纪录。
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理性回归，挤出泡沫，二手房价格下跌或成为常态
楼市普涨的时代已经过去，市场逐步回归理性，透过现象看本质，为什么今年有如此多的二手房，接连跌到谷底价？
这些小区有什么共同的特点？房源本身是否有问题？买房人能否捡漏购买？
1、楼市大环境影响毋庸置疑；
伴随着楼市环境遇冷，在一系列政策利好的刺激下，并没有非常明显的好转迹象，购房者对楼市预期下降，从宏观传导微观，二手房市场整体艰难，降价是大势所趋！
2、供应端挤压，内外竞争激烈
根据南京某二手房网站显示，当下南京的二手房挂牌量在15万套徘徊，相比今年上半年的13万套，下半年又新增2万套。
3、泡沫被挤出，小区回归正常价格
在楼市火热的阶段，很多项目的价格是被透支的，比如江北核心区，在经历了暴涨阶段之后，处于房价上涨幅度与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定落差的阶段。
比如河西中部，不少在此前入手的买房人，现在可能面临资金紧张，或者需要卖房置换，在挂牌量比较多区域，需要主动降价，以便达成快速成交。
在品质二手房集中的板块，类似南站，次新小区、配套也起来了，品质和物业服务都有保障。但是6万/平的价格，区域价格严重透支，现在降价回落只是回归正常水平而已。
4、业主急售，没有卖不掉的房子，只有卖不出掉的价格
有人认为，对于2021年的价格，很多小区一年降价近百万，房主非常亏。实际上，部分主动降价幅度大的，都是在低价时期买入的。
比如江北核心区正荣润锦城2.9万/平成交的房源，中介透露：这套房源是毛坯房源，位于2楼，属于低楼层，业主急售，目前也就3万多一点能卖掉。
并且目前正荣润锦城内里出现的底价房源，基本上都是当时毛坯购入的业主，均价都在1.5万/㎡左右。
也就是说，这套房源业主购买时的房价也就140万左右，即使是卖了290万，依旧有150万的利润空间，只不过说相较于去年同期，少赚了100万而已。
这也再次证明了，房子不仅要买的恰到好处，同时卖房子也很讲时机。房主可以少赚，但不会亏。
4、遇见不错的捡漏价格，可以买！
低价格的房源，还有楼层位置不太好，或者是毛坯的，如果能够接受，遇见这样的房源也可以入手。但是需要做好心理准备，未来再卖出的价格，也会和小区内其他房源有价格差。
并且，有城东仙林湖金地湖城艺境的业主，跟我们反馈，今年不少资金断供的业主，会提前降价卖掉房子，回笼资金。也有房主急卖，置换品质更好的房子，如果有遇到这类房源，还是可以入手的。
紧张时刻已经过去，2023年，楼市又要启动了……
2022年只剩下20天，不管是楼市或者是疫情，紧张的时刻都即将过去。
艰难的三年过去了，现在开始放松。此前无形的大手摁住了房价，加上宏观调控，以及经济形势不好，收入下降，多种原因导致楼市降到冰点。
一旦经济环境好了，社会流动恢复正常化，改善依然会成为主要需求。 这是每一个周期的开头，都会有的现象。
回顾这一年的政策调控，核心逻辑在于：
一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；
二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；
三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住信心。
未来企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性；“保交楼”资金及政策将加速落位，稳定购房者预期。
可以关注的是，2023年的楼市行情，将是前低后高，刚需和改善最迟明年上半年，就要上车了。
写在最后：
从近两年的楼市二手房涨跌中，可以看出，位于核心位置的品质小区溢价能力惊人，而在非主城的非核心板块，哪怕曾一房难求，但几年后进入二手房市场时流通性和溢价能力大打折扣。
投资属性逐渐被剥离，房子回归居住本质，这也将会是接下来楼市中的基本方向，曾经那个依靠购房，而实现个人财富倍增的时代已成过去式。
临近年底，在信贷环境宽松、政策暖风来到的时候，如果有买房计划的朋友们，不妨多多关注楼市。
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