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2022年进入最后一个月，市场也发生了很大的改变，近期东妹在盘点数据时发现，仙林区域内多个小区成交价格都在悄悄下跌。
就在刚刚，我统计了2022年近三个月（9月-11月）仙林中心板块的二手房成交情况，有很多新变化，值得注意，不管是考虑卖房，还是想要买入仙林中心的，都要看看！
仙林9-11月二手房成交房源分析
1、9-11月仙林中心共成交36套二手房！成交单价普遍在2.5-4.5万/平左右；
2、200万-300万总价段最受欢迎！成交量占比较大；
3、统计的房源中有4套房源单价超4万/平，近三个月的成交均价约3.5万/㎡；
4、最低成交总价仅100多万，最高成交总价超一千万，仙林的包容度很高，刚需和高端改善都有合适的房源；
5、多个小区价格创下新低，并且很多小区在近90天内0成交。
90天成交36套！仙林中心成交大摸底！
仙林中心板块主要涉及16个小区，分别有朗诗保利麓院、星叶羊山湖花园、绿城东方玉园、康桥圣菲、鸿运嘉园、亚东城东区、高科荣域、朗诗钟山绿郡、东方天郡西区、中天铭廷、东方天郡东区、亚东城西区、保利紫晶山、赛世香樟园、诚品城、新城尚东花园。
根据统计表格可以了解到：
1、刚需和高端改善共存！共成交36套二手房！
据不完全统计，在9-11月，近90天的时间里，仙林中心共成交了36套二手房，在每个月的中旬，基本3天内会有5-8套的成交量。
值得特别注意的是，在金九银十期间，仙林中心的成交量还是不错的。基本价格集中在2.5-4.5万/平左右。
2、两大小区脱颖而出！成交量约36%，刚需成为主流！
从上述表格中可以清晰看到，诚品城成交了8套，占比约22%；赛世香樟园成交5套，占比约14%，并且成交的总价段在200-400万，刚需成为了现阶段买房的主流。
其中诚品城成交房源户型为90+㎡，总价大约在250万，也一直是仙林性价比普遍较高的小区，是很多首次置业仙林人的选择。
3、两级分化！最低总价百万出头，最高成交1790万！
值得注意的是，区域内成交最低的一套房源，是雁鸣山庄一套建面约30㎡的单室套，成交总价110.6万，单价36855元/㎡。
总价最高的是山水风华一套建面约230㎡的别墅，成交总价1790万，单价达到了77827元/㎡。
4、一路下滑，最高下跌1万/㎡！多个小区零成交！
对比年中统计的仙林中心1-6月的成交摸底，可以看到很多小区的成交价格，有了明显的下滑，最高下跌了1万/㎡。
并且像是中天铭廷、保利紫晶山朗诗钟山绿郡等小区，在近三个月成交挂零。
两级分化！有小区成交价格创下新低！
东妹在统计数据时候发现，诚品城一套房源的成交单价，达到了2.1万/㎡！创下新低！而山水风华一套别墅，成交单价破7万/㎡！
大跌眼镜！成交周期仅1天，诚品城价格降了近1万/㎡！
近期，诚品城一套建面90.49㎡的三室房源，成交总价191.8万/㎡，成交单价约为21196元/㎡，成交周期仅1天！
需要特别注意的是，5月中旬，该小区也成交了一套同户型建面约90.6㎡的户型，成交单价达到了30464元/平，总价276万，这也是小区为数不多成交单价突破3万+/平的房源。
短短半年，同户型的成交价格相差近1万/㎡，这在刚需盘中并不多见。
诚品城位于仙林大学城以北，312国道以南，仙境路以西地块，周边还有中天铭廷、高科荣域、鸿运嘉园、星叶羊山湖花园等多个小区。
在这些小区里，诚品城算是单价最低的小区，性价比很高，一直都很受刚需买房人的青睐，二手房成交量也相对较多。
小区周边苏果超市、药店、水果店、面包房、餐饮店、网吧、罗森、花店、理发店、宾馆等一应俱全，业主们生活很方便，但是距离地铁站相对有些距离。
此外，小区树木茂盛，种类繁多，人气也比较旺，房源楼层基本在5-6层，楼间距适中，因此采光也不错。
诚品城的小学教育资源为南师附中仙林学校小学部南邮校区，初中学区为南师附中仙林学校初中部，小学就在小区旁。小区内还有南师大学仕风华幼儿园，能够满足小区内适龄儿童的就学需求。
最高7.7万/㎡！总价1790万！捅破仙林二手房成交价天花板
让人感到意外的是，仙林中心9月一套二手房的成交价高达7.7万元/㎡，而且是建面230㎡的大户型，总价1790万元！这个成交价直接捅破仙林二手房成交价天花板！
我从中介处了解到，也是小区唯一在售的双拼别墅，比较稀少。原业主装修花了大概500万元！
根据二手房数据显示，近两年山水风华仅成交了这一套别墅，也是最贵的一套别墅。
山水风华小区位于栖霞区汇通路9号，小区距离地铁2号线仙林中心站和学则路站均不是很远，地理位置还不错，也是仙林神仙打架的“富人区”之一，周边高端住宅遍布。
之前东妹曾经实探过这个小区，一起再来看看。
小区周边有南外仙林分校、泰康仙林鼓楼医院、金鹰、亚东商业广场等各项配套，加上多所高校环伺，生活方便且人文气息浓重。
山水风华系南京高科置业打造的纯别墅山水名宅，定位非常高端。
小区正门对面就是尚东花园幼儿园，小区门禁森严，有专人看守，管理严格
虽然小区房龄不算新，但是绿化维护的不错，绿化率较高，居住起来舒适度很高。大部分的楼栋外立面为砖红色和灰色，不老旧， 也没有看到墙面脱落的情况。
写在最后：
实际上，从诚品城和山水风华两个小区，反应出现在仙林的两级分化：
1、刚需房源价格在悄悄下跌，很多人急于出手，将房源总价调低以求尽快出手。并且在现在的行情下，很多买房人的资金量不足，期望从房东那里得到更多的议价空间。
比如诚品城，2.1万/㎡的价格创下近年新低，而一街之隔的高科荣域，成交价格相比于上半年，依然稳定在3.9万/㎡。
2、虽然整体二手房市场下行回落，但是高端改善住房的需求一直存在。并且目前的环境下，富人的购买力不仅不会减弱，反而会逆势增强。
其次，山水风华这类主城纯别墅产品，保值增值性强，能够承受住房地产周期的考验，成为高净值人群资产配置的优先选择。
3、在大环境遇冷的情况下，具备优势的房子，和普通房子的差价在缩小，加上利率的优势，最近一段时间想要置换的可以多多关注楼市。
你看好仙林中心的哪个小区？欢迎在评论区留言告诉东妹！
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