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3.7万/平成交!南京主城这个小区房价重回3年前

来源:365淘房 2022-11-23 21:29

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不敢相信!

鼓楼滨江世茂外滩新城,148㎡三房两厅户型二手房成交单价3.7万/㎡,房价重回3年前!

去年同等大小户型最高成交价超6万/㎡,一年时间猛降2.3万/㎡,总价便宜了约340万元!

力人学校强力教育资源支持、鼓楼滨江重磅规划、曾涨幅全南京第一世茂外滩新城的光环已足够多,那么这套房源能够如此低价成交到底为什么?

在当前的市场行情下,世茂外滩新城的以价换量的局面是不是二手房市场的普遍现象?前几年猛涨的二手房们是不是都会回到起点?

3.7万/平成交!世茂外滩新城房价重回3年前......

 

南京鼓楼滨江二手房的价格这几年经历了一轮涨跌浪潮,作为该板块最早一批的江景房,世茂滨江新城的房价可以说是坐上了过山车。

2019年小区二手房价3.7万/㎡、2020年力人学校落成房价飙升至5.3万/㎡、2021年最高曾经卖到6.5万/㎡、而今年11月份最新的成交价又跌回到3.7万/㎡,而且这还不是近200㎡的超大户型……

就在11月5日,世茂外滩新城成交了一套建面约148.52㎡户型,成交总价555万,成交单价仅37369元/㎡

据中介相关工作人员介绍,这套房源为低楼层,房主急卖,所以仅38天就降价14万成交,也是当前单价最低的一套房源。

相信南京人对世茂外滩新城小区并不陌生,在南京一线滨江打造50多层的超高层建筑,每次从下关大桥路过第一眼总能看到它,世茂外滩新城已经成为鼓楼滨江的标志性小区。

由于超高层小区和得房率较低的原因,小区前期二手房价基本在3.4-3.5万/平左右,2020年6月力人学校正式落定,这个由力学小学、树人学校作为师资力量倾力打造的学校瞬间引起家长们的轰动,小户型成交价一度突破6.5万/平......

 

然而降价的黑天鹅似乎瞬间就到,刚刚,我在二手房网站上发现,世茂外滩新城11月二手房均价为47039元/平,近一年时间房价走势一路下跌。

我在某网站看到鼓楼滨江世茂外滩新城在进入2022年以后成交量明显上升,近90天成交了9套房源,成交均价基本在5万/平以下,成交周期相对都比较长短。

要知道,就在去年7月,世茂外滩新城成交了一套建面约141㎡的三房,成交总价850万,单价超6万/㎡,属于超高层房源,成交周期仅3天。

目前世茂外滩新城最新的成交价基本与2019年持平,也就是说现在世茂外滩新城的二手房价已经重回3年前。与此同时,世茂外滩新城仍有大量二手房在售,有些业主由于急卖只能降价求成交。

不少业主已将挂牌价降至5万/㎡以下,甚至有不少大户型业主直接3.7万/㎡挂牌,声称“四房卖二房的价格”。

在此之前,我们统计了鼓楼滨江二手房的换手率,换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%。换言之,换手率与流通性概念类似,换手率高的小区,其流通性也较好。

此次我们共统计了11家小区,其中仅3家小区房价上涨证大阅公馆获得了换手率、涨幅双料第一。

 在挂牌价格方面,仁恒桃园世纪10月挂牌均价达到了惊人的71345元/平,傲视群雄。世茂滩新城整体换手率在3%左右,也是个不错的成绩。  

虽然二手房市场在动荡,但好在鼓楼滨江的利好一直在兑现,鼓楼滨江作为主城区老城改造的典型,目前区域内集合了丰富的生活配套。这里既有山水城林,也有外滩盛景;既有江河交汇,也有城墙蜿蜒;既有历史遗存,也有人文底蕴。

教育资源定下后房价一路猛涨!最高6.5万/平成交!

2003年7月,世茂摘得下关宝善地块,开发了南京最早的一批江景房,整个地块分三期开发,世茂滨江新城、世茂外滩新城和世茂璀璨滨江。

此后,世茂滨江一期做出了3万方的加勒比主题园林,用7000平米的水域,环湖整整一圈的白沙滩、重金打造的海盗船、棕榈树、以及耗资不菲的人工造浪池来打动市场。

2005年世茂滨江新城一期首开入市价格就已全线破万,彼时河西奥体也才五六千每平的均价。

2009年世茂单价逆市跃上2万/平,不仅超过了仁恒江湾城一期1.5万/平的均价,还推出了全城仅有的千万级复式江景大宅。

小区整体都是超高层建筑,得房率并不高,虽然有一线江景加持,但与南京人一贯的置业标准并不太符合,所以,早几年小区价格也就在3-4.5万/㎡左右。2020年6月,世茂业主苦等多年的教育配套力人学校终于落地,当时的师资配置看点十足:

小学部由南京市力学小学主办,力学小学校长李琳兼任小学部校长;中学部由南师附中树人学校主办,南师附中树人学校校长孙小红兼任中学部校长。力人小学部、初中部将与力小本部、树人本部实行一体化管理。

这个配置也给了业主一个大大的惊喜,世茂外滩新城也在一夜之间晋升为“名校学位房”,学位落定后,小区房价一路看涨。

成交方面,最早开发的一期世茂滨江新城小户型成交单价破6.5万/㎡,大户型成交单价仍在5万/㎡左右。

在2020年南京热门小区房价涨幅榜中,世茂滨江新城以38.16%的涨幅位列第一。

 

目前,该项目还有新房房源待售。据了解,世茂外滩新城剩余216套房源,为三期19号楼和21号楼住宅。其中21号楼为16层高,19号楼为27层和57层拼接, 户型建面约115、149、154、219、235㎡ 

▲世茂外新城楼栋分布图

而项目最近一次加推还是19年9月,推出三期20号楼共276套房源,精装均价3.8万/㎡,相比之二手房的成交价,倒挂超2万/㎡。

也正因此,一大波买房人死死盯着该项目。但也有不少买房人表示不敢一直等,毕竟房价会不会上涨?首付会不会提高?都不确定……

世茂滨江新城作为鼓楼第一代超高层江景房,2005年首开时就打出了超1万/平的高价,并且当日全部售出,足以看出市场的认可。 随着今年全国各地的学区房爆冷而跌下神坛。后续,如世茂滨江新城一样的大户型、高总价、纯改善小区,想要再靠学区带动房价想必是不太可能了。

其实鼓楼滨江近几年相对河西、大校场、新玄武而言声势要弱很多,区域内土地几乎开发殆尽,道路基础建设仍在进行,地铁5号线进展相对缓慢,直到去年金基拿下G109地块,这里才重新回归大众视野。

二手房市场的低价房源能捡漏吗?买房人要注意这些

没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。前有新房打折,狂卖200多套;后有一批房主低价出售,成交价重回5年前。

新房低至15万/套、二手房跌破1万/㎡,房价底线再次被刷新,买房人捡漏的机会来了?

都知道,衡量一个城市房地产的真实情况,可以看看二手房。因为,新房以“政策市”为主,且在一定程度上受到定量供应影响,而二手房则最能反映出买卖双方的真实心态和需求度。

市场上这么多低价房源,是不是都是捡漏的机会?对于买房人来说,要看清当前主要降价的房源特点。

从我们之前了解的案例来看,这些降价的小区多位于主城外围、都市圈,以超级大盘最为典型。

这些小区二手房挂牌量巨大,对于房主来说,相互之间存在比价,因此有人为了尽快出手,开始降价卖,对于买房人来说,买这些房子也有更多议价空间。

但是,这些小区因为远离主城,短期来看没有太多规划利好,房价上涨缺乏支撑,尤其是当这一轮周期过后,投资客撤场,市场回归理性,房价还想炒作上去很难。因此,如果你还抱有投资抄底想法的话,要谨慎出手。 

据中介介绍,当下有改善需求的买房人,张罗着尽快卖房,想趁着低利率等政策利好,低成本置换,因此卖房较为“果断”,议价空间也较大。

另外,一些投资客为了回笼资金,也开始了低价出售,渐渐抛掉手上多余的房产,因此我们也常看到所谓的“砸盘侠”出现。

二手房市场的冷暖直接影响到房东的心理预期,对于买房人而言也是房子议价空间的关键,但二手房的独特属性又导致成交量差异异常明显,未来买二手房我想给大家一点建议。

对于房东:市场行情是好的,但如果咬死房价不松口,真的要做好房子卖不掉的准备。

对于买房人:不论是楼王还是黄金层,拥有独特优势的房源在二手房市场上总是香饽饽,抓住机会。

写在最后:

其实,世茂外滩新城目前遇到的市场困局并不是仅仅只有它有,包括新玄武的中海玄武公馆、河西南正荣润峯等一批一线板块的标志性住宅都遇到了,毕竟房价在区域内相对较高、市场下行阶段买房人难以直接下定,观望情绪浓厚。

但仅从住宅及板块本身而言,作为南京九大城市客厅的规划鼓楼滨江有人文特色、有历史底蕴、有自然优势……区域内不缺规划,缺少的只是“蜕变”的时间。

鼓楼滨江的发展值得关注,我们也期待具有百年历史的下关滨江,未来以全新的面貌,再次回归大家的视线!

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