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南京二手房挂牌量已突破15万大关，市场积压之下，几家欢喜几家愁。有的小区不愁卖，有的却无人问津...
今天，东妹吐血整理了城东马群、仙林、麒麟等9个板块，82个主力小区近90天的二手房成交数据，通过“换手率”来观察这个小区房源的成交活跃度、二手房流通性。
我发现，有的小区3个月成交23套房子，也有很多小区是"0"成交，更有相邻的两个小区，成交却天差地别。
不管你是准备买房还是正在卖房，都进来看看，或许会有启发。
备注：
在二手房交易中，“换手率”一词常被提起，它是反映房产流通性强弱的指标，简单来说，它是衡量一个小区房源成交活跃度。
1、换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%；
2、一般来说，换手率普遍区间在2-4%，比较健康的换手率为3%；低于2%，说明房子卖出可能比较难，交易不活跃，交易周期比较长；高于4%，说明板块内交易活跃度非常高，挂牌成交周期相对较短，买方需求旺盛。（特殊情况除外）
3、统计小区为城东主力/热门/关注度较高小区，不代表城东全部小区情况。
4、本文二手房成交数据来源于链家网，统计时间为2022年11月23日，数据仅供参考！
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NO. 1｜壹
马群板块：差距较大，换手率约5.43%
马群板块以其便捷的交通，以及区域内的大量的低总价房源供应，成为了很多刚需首选的安家地点。
东妹共整理了马群板块11个小区，从目前来看，近90天内共成交了52套房源。换手率大约5.43%。其中，中南世纪雅苑二期的成交量最高，共9套房源。紫园的换手率最高，达到了10.34%。
我发现，其中超过4%换手率的房源，是总价150万左右的低总价小区。并且越靠近地铁、房龄较新的小区，换手率越高。板块内的改善型房源的流通性远低于刚需型房源。
NO. 2｜贰
麒麟门：有小区近90天成交13套，换手率最高20%
麒麟门作为城东的价格洼地，目前的均价在2万/㎡，如果预算在150万左右，有不少挑选的余地。这里靠近马群，有双地铁和成熟的生活配套。聚集了很多标志性大盘，比如东郊小镇、银亿东城等。
由于体量较大，开发年限较长，不同街区之间的价格差异、和流通性也有着明显的差别。
东妹整理了麒麟门共14个主力成交小区，令人意外的是，其中晨光苑、建南苑两个小区的换手率达到了20%！尤其是晨光苑在近90天内，成交高达13套！是目前统计中成交量最高的。小区对面就是麟珑汇，还有在建的麒麟宝龙广场，未来商业氛围会比较浓厚。
目前，区域内新房在售量不多，靠近麒麟门地铁站的精装现房紫麒府是主城少有的双地铁现房。总价大约在240万起，在售的面积段约90-140㎡，实景现房，所见即所得。感兴趣的朋友们，可以点击下方小程序，了解项目详情。
NO. 3｜叁
麒麟科创园：换手率约6.07%
麒麟科创园的主力二手房为启迪方舟、中海国际社区、中华御山府三大小区。其中差异比较大的是，中海御山府近90天成交了2套，但是挂牌量比较低，因此换手率达到了11.76%。
而中海国际社区一期的挂牌量很高，有162套，但是成交量很低。大量业主抛售，而买房人会优先选择房龄更新的小区。
值得注意的是，区域内还有一些新房的尾盘在售，比如蓝光睿创新筑、熙悦等。已经交付的新保弘领东苑，还在限售期内，暂无挂牌。
NO. 4｜肆
地铁小镇：换手率仅0.8%
今年以来，地铁小镇有了一个空窗期，区域内无新盘在售。二手房挂牌量很高，但是近90天有成交的，只有中南山锦花城和九乡雅苑两个小区。
NO. 5｜伍
仙鹤门：换手率平均3.42%
仙鹤门板块的的差异比较大，仙居花园的换手率达到了8.57%，小区靠近二号线仙鹤门站，周边商业、生活便利，并且价格比较适中，总价150万-250万都可以选择。
仙鹤茗苑距离地铁站有一定距离，在价格相差不多的情况下，流通性远低于靠近地铁的仙居花园。
NO. 6｜陆
仙林中心：高端改善换手率更高！
仙林中心，是刚需和豪宅并存的一个板块，这里既有面积小、低总价住宅，也有改善类豪宅。
东妹整理了板块内13个主力小区，在近90天的时间里，共成交了35套房源。可以看到的是，低总价的小区，流通率不及改善房源。
比如300万以内的诚品城，即使成交量有6套，但是挂牌量房源高达204套，有人想要买房，但更多的业主在抛售，置换改善房源。
NO. 7｜柒
仙林湖：换手率约2.49%！
仙林湖作为城东的热门板块，区域内聚集了相当体量次新房，目前区域内的二手房挂牌量很大，金地湖城艺境的挂牌量甚至达到了242套。但是小区的均价有下降，主力均价约3.6万/㎡。
东妹整理了区域内8个主力小区，近90天成交了29套房源。星叶枫庭水岸，在近90天的时间内成交了6套，其次是万科金色领域，成交5套。
NO. 8｜捌
老城东板块：换手率最高达到了25%！
东妹整理了老城东板块，包括孝陵卫、卫岗，共9个小区，在近90天内成交了23套房源。并且，这也是在统计中换手率最高的板块！平均换手率达到了12.97%！宏图上逸园甚至达到了25%！
可以特别注意的是，区域内不管是改善的小区，还是老小区，换手率都很高。我从中介了解到，比如卫岗的很多老小区，因为生活方便，总价较低，有合适的房源出来就会被抢走。
NO. 9｜玖
月牙湖板块：有小区90天卖了23套房源！
令人意外的是，紫杨佳园在近90天的时间里，成交了23套房源，甚至达到了一些板块主力成交的总和。
紫杨佳园作为保障房，体量很大，大约有7000户居住。小区园林由金基园林打造，品质感比较强，在二手房市场上很受欢迎。
写在最后：
东妹在整理中发现，真实的成交市场，打破了人们的固有观念。比如马群、麒麟门的部分小区，换手率非常高。即使是保障房，但是总价低、交通便捷、生活配套成熟，有大批刚需买房人也会选择这里。
而像是仙林湖，目前区域内上市的房源量较大，竞争压力大，流通率反而不及马群。
你家小区情况如何？你认为当下二手房应该怎么选？在评论区和东妹一起讨论一下吧~
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