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365淘房 彭敏 前几年，溧水诞生了一批高价地。之后，这批高价地之上涌现出了一个个区域高价盘。截至目前，其中已有不少项目开始转战二手房市场。
那么，这些高地价小区的二手房价格，是否同样处于区域头部位置呢？
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NO. 1｜壹
建发央誉二手房挂牌价处于头部梯队
但溢价水平不高
说到高价地、高价盘、高价二手房小区，首先要看的自然是溧水城南板块。
目前，溧水城南已经进入到二手房市场的高价盘有且仅有一个建发央誉。该项目于2019年8月初首开304套房源，户型建面约90-165㎡，销许均价约16391元/㎡。
紧接着，8月中旬项目加推250套房源。也就是说，建发央誉一期9栋楼均已有房源过了限售期。项目二期首开是在2019年12月份，等到年底，二期房源才可进入二手房市场。
2020年12月24日，建发央誉迎来首次交付。也就是说，到目前为止，该小区流入二手房市场的房源产证均不满2年，二手交易税费高。
我在二手房网站上查询到，建发央誉二手房10月参考均价约15658元/㎡，目前共有5套房源在售，建面约90、140㎡，近30天带看6次，近90天暂无成交。
其中，3套建面约90㎡户型房源挂牌价约14428-15454元/㎡，该户型首开销许价格为14216-15416元/㎡。对比来看，小区建面约90㎡户型二手房溢价并不明显。
2套建面约140㎡户型房源挂牌价约16951-18280元/㎡，该户型首开销许均价约16502-16599元/㎡。对比来看，建面约140㎡户型二手房有一定的溢价。
其中，有一套房源挂牌价高达18280元/㎡，甚至高于建发央誉建面约165㎡户型首开均价17565元/㎡。可见，该业主心理预期还是比较高的。
总体来看，现阶段，建发央誉二手房参考价格处于头部梯队，但并没有拉开差距；且二手房溢价水平不高，远远不及同区域当年的倒挂盘碧桂园翡翠台、万科城、溧水万达广场等，主要原因大概有这样几点：
1、建发央誉新房在售时，价格断层式领先，远远突破限价；
2、目前，小区周边在售高端改善盘众多，买房人选择多。且小区二手房挂牌价与周边在售新房价格相比，不占优势；
3、相较于区域内主力在售的高端改善盘，建发央誉整体户型面积偏小；
4、住宅配置分体式空调和地暖交付，装修标准相对较低；
5、在售二手房源产证未满2年，交易税费高。
此外，值得关注的是，年底前，城南另外一批高价盘将会开始进入到二手房市场，包括目前仍有新房在售的颐居朗诗紫熙府、三金中粮祥云等。
而这些高端小区在溧水二手房市场上的表现又如何，韶韶溧水也将会持续关注。
NO. 2｜贰
城北2大高地价小区在二手房市场
遭遇滑铁卢
截至目前，溧水城北真正意义上的高价地共有2幅，且位置相邻，即卓越景枫蔚蓝郡和和禹洲中粮都会09这两个小区所在地块，楼面价分别为7032元/㎡、7035元/㎡。
目前，这两个小区均已经参与到溧水二手房市场的角逐中。
首先来看禹洲中粮都会09，其于2018年11月25日首开288套房源，销许均价约11340元/㎡。于2019年7月3日，加推最后140套房源，销许均价约11820元/㎡。也就是说，该小区所有楼栋均已有房源过了限售期。
2020年12月28日，小区迎来首次交付。也就是说，到目前为止，该小区流入二手房市场的房源产证不满2年，二手交易税费高。
我在二手房网站上查询到，禹洲中粮都会09二手房10月参考均价约11266元/㎡，低于同板块的秦淮源筑、花样年家天下等小区。目前共有28套房源在售，小面积户型居多，近30天带看2次，近90天暂无成交，市场活跃度非常低。
现阶段来看，不管是该项目首开新房销许均价，还是最后一次加推新房销许均价，均高于小区二手房参考均价。当然了，禹洲中粮都会09实际新房在售时，有相应的优惠。不过，总体来说，小区二手房并没有什么溢价。
卓越景枫蔚蓝郡的情况与之类似，2019年1月26日，项目首开216套房源，销许均价约11600元/㎡。
2021年5月24日，小区迎来首次交付，也就是说，到目前为止，该小区流入二手房市场的房源产证同样不满2年。
我在二手房网站上查询到，卓越景枫蔚蓝郡二手房10月参考均价约10639元/㎡，低于项目首开新房销许均价约961元/㎡。
目前仅有9套二手房源在售，同样是小面积户型居多，近30天带看1次，近90天暂无成交，市场活跃度非常低。
其实，禹洲中粮都会09和卓越景枫蔚蓝郡在溧水二手房市场遭遇滑铁卢在预料之中。这两个小区均为今年下半年新上市的次新小区，产证不满2年，二手交易税费高。
而且现阶段，溧水多数楼盘优惠力度非常之大，同区域装修新房单价低至8000+元/㎡起。所以，这两个小区位列城北第二梯队的二手房参考均价不具备任何优势。
NO. 3｜叁
远洋万和四季二手房挂牌价区域垫底
市场活跃度最高
截至目前，溧水空港真正意义上的高价地同样有2幅，且位置相近，即远洋万和四季和荟领未来苑这两个小区所在地块，楼面价分别为5196元/㎡、5107元/㎡。
其中，荟领未来苑是在2020年3月下旬首开，首批上市的房源尚未过限售期。
2018年9月30日，远洋万和四季首开320套房源，销许均价约11000元/㎡。2020年10月30日，该小区交付，至今已满2年。
我在二手房网站上查询到，远洋万和四季二手房10月参考均价约10722元/㎡，在同板块装修商品房小区中垫底，且低于项目首开新房销许均价。
目前，该小区有72套二手房源在售，近30天带看46次，近90天暂无成交，市场活跃度同区域最高。
空港楼市前期投资客占比较大，未来流入二手房市场的房源会非常多。此外，区域内在售新房数量同样可观，再加上新房价格较低，因此二手房去化艰难，价格被压低。
远洋万和四季相较于同板块的荟见未来、天荟、空港新都孔雀城等小区，在住宅产品或地段上存在一定的差距，所以二手房参考均价处于低位。
最后，你认为这些高地价小区二手房挂牌价合理吗？欢迎在留言区评论与我们交流。
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