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惊!城南流通性垫底?溧水80个小区换手率曝光……

来源:365淘房 2022-11-18 21:34

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仅从单个二手房网站来看,当前,南京二手房挂牌量就已经突破了15万大关。其中,溧水区就有5000多套二手房在售。

作为反映楼市冷暖的晴雨表,二手房市场的成交变化,往往直接反映真实行情!而在二手房交易中,“换手率”不容小觑,它是反映房产流通性强弱的指标。

今天,韶韶溧水整理了溧水5大板块、共80个主力小区近90天的二手房成交数据,通过“换手率”来观察各个小区房源的成交活跃度、二手房流通性。

我发现,有小区3个月卖出8套房,也有小区“0”成交,差异明显。那么,“换手率”的背后,到底隐藏着怎样的楼市逻辑?对买房人有哪些启示?今天就来和大家一起探讨。

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备注:“换手率”是反映房产流通性强弱的指标,简单来说,它是衡量一个小区房源成交活跃度。

1.换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%;

2.一般来说,换手率普遍区间在2-4%,比较健康的换手率为3%;低于2%,说明房子卖出可能比较难,交易不活跃,交易周期比较长;高于4%,说明板块内交易活跃度非常高,挂牌成交周期相对较短,买方需求旺盛。(特殊情况除外)

3.本文二手房成交数据来源于链家网,统计时间为2022年11月18日,数据仅供参考!

4.统计小区为溧水主力/热门/关注度较高小区,不代表溧水全部小区情况。

1、城南:平均换手率约1.11%

本次统计的溧水城南20家主力二手房小区中,近90天内共卖出了14套房,二手房总挂牌量为1257套平均换手率约1.11%

从统计情况来看,溧水城南平均换手率最低。且20个小区中,近90天内仅8个小区有二手房成交,整体较为惨淡。

其中,换手率高于3%的小区有碧桂园翡翠台、万科城香樟苑、广成东方名城、凤麟水苑四家。碧桂园翡翠台和万科城香樟苑为次新小区地段优越,紧邻公园、学校、商场等配套,且万科城香樟苑在价格上还存在一定的优势。

广成东方名城属于早期的品质小区,在售房源多数为多层,价格亲民,置业门槛低;凤麟水苑的核心优势在于其被溧水优质教育资源包围

另外,从区域二手房挂牌总量来看,城南20家小区挂出1257套二手房源,相对来说还是比较高的,这与城南近几年的楼市发展有很大关系。

一方面,从2016年开始,城南新房在很长一段时间内都处于价格倒挂的状态,再加上市场大热,区域利好不断,吸引了非常多的投资客。如今市场下行,抛房现象屡见不鲜,形成一定的挂牌积压。

另一方面,从2019年下半年开始,随着一批高价盘的入市,城南步入改善时代,并很快迎来全面改善时代。溧水人置换改善的需求激增,区域二手房挂牌量也会有所增长。

2、城中:平均换手率约2.04%

本次统计的溧水城中18家主力二手房小区中,近90天内共卖出了8套房,二手房总挂牌量为392套平均换手率约2.04%

从统计情况来看,溧水城中平均换手率最高。但是,18个小区中,近90天内仅7个小区有二手房成交,整体同样较为惨淡,这与“冰冻”的市场大环境有关。

其中,换手率高于4%的小区有亚东同城印象、财贸新村、湖韵怡居A区、双塘景苑、宏泰花苑东区

亚东同城印象虽非次新小区,但管理得当,在城中二手房市场一直表现不俗。财贸新村、宏泰花苑均为地段不错的老小区,价格优势明显,财贸新村还经过出新改造,加分不少。湖韵怡居则是高端盘旁边的次新安置房小区,地段优,价格低

次新小区海伦国际(静水花园)近90天无二手房成交,与挂牌价过高、交付维权多等有较大的关系。

作为发展更加成熟,生活氛围更加浓厚的板块,溧水城中的二手房挂牌量并不高,大多数房源都是业主自住

同时需要注意的是,城中是溧水最先发展起来的板块,老小区众多,二手房整体成交价不高;也因为城中空间狭小,近几年诞生的新小区极少,流入市场的二手房自然更少。

3、城北:平均换手率约1.86%

本次统计的溧水城北30家主力二手房小区中,近90天内共卖出了40套房,二手房总挂牌量为2154套平均换手率约1.86%

从统计情况来看,溧水城北平均换手率仅次于城中。不过,30个小区中,近90天内有二手房成交的小区达到了17个,是本次统计的各大板块中,唯一一个超过半数的区域。

此外,我发现创维乐活城、创维文汇苑、亚东九筑名邸、橡树城、秦淮源筑、金都华府、花样年家天下兰苑等刚退出新房市场不久,或者尚未完全退出新房市场的小区,换手率均在2%以上,有的超6%,活跃度还是非常不错的。

这些小区的优势同样十分明显:多数价格亲民,置业门槛低;有的邻近地铁站;有的是区域难得的低密度多层,居住舒适度高。

另外,从区域二手房挂牌总量来看,城北30家小区挂出2154套二手房源,非常多。

一方面,追求高品质生活,渴望向更优质资源靠拢的城北居民,会选择“异板块而居”,从而出售城北空置房源。

另一方面,城北距离南京主城更近,不管是新房还是二手房价格一直处于低位,再加上前几年火热的市场和地铁开建、通车等区域利好的助推,吸引了非常多的投资客。所以,之后流入市场的二手房数量激增。

4、空港:平均换手率约1.53%

本次统计的溧水空港6家主力二手房小区中,近90天内共卖出了4套房,二手房总挂牌量为262套平均换手率约1.53%

空港楼市开发时间相对较短,区域内二手房小区较少。从统计情况来看,6个小区中,近90天内仅1个安置房小区有二手房成交,5个商品房小区均无二手房成交。

究其原因,我想主要有这样4点:

1、主要为今年下半年新上市的次新小区,不少房源产证不满2年,二手交易税费高

2、空港楼市投资客占比较大,当地多为拆迁户,现阶段置换需求不大;

3、二手房挂牌价较高,与目前区域在售新房相比,不具备优势;

4、区域生活配套不完备,目前入住率低,居住氛围不浓,因此产生不小的抗性。

5、其他板块:平均换手率约1.71%

本次统计的溧水其他板块6家主力二手房小区中,近90天内共卖出了3套房,二手房总挂牌量为175套平均换手率约1.71%

其中,碧桂园S1秦淮世家位于石湫,区域另外2大在售楼盘时光悦府和雅居乐星汇天际,目前尚未开始二手房市场的角逐,区域投资客占比同样比较大

颐园世家、芳草名苑所在的和凤镇,平均换手率约5.4%,市场活跃度较高。

写在最后:

从换手率数据来看,城中>城北>空港>城南;整体来看,目前城南、城北二手房交易压力较大,以价换量或将成为常态。

从长远来看,城南楼市已经回归到居住的属性,再加上优地段、全配套、高品质小区的支撑,二手房流通性会慢慢增强。

相反,未来一段时间内空港将会有大量的二手房上市,交易压力激增,需要有更多的产业、更多的人口和更完善的生活配套来支持。

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