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南京这里，拒绝躺平？
2天4重利好集中爆发，涉及交通、产业、医疗，叠加近日网传限购及限贷放松政策，板块市场是否能逆转？
我深入一线市场实探，也做了一些分析，发现了这些真相，一起来看！
2天内迎来地铁站点开工、匝道通车、医疗加速、产业落户4重利好
近期，板桥大片区内迎来了一系列利好，我为大家带来了4个好消息：
第①个好消息：就在今天，S2号线板桥北站正式开工建设
4月22日，在凤集大道和龙飞路交叉口出现了一幅通告标志牌：
因地铁S2号线板桥北站施工，对205国道凤集大道一凤舞路进行封闭施工，施工时间2022年5月1日一2025年3月31日。
就在5月1日，宁马城际板桥段的板桥北站正式开工，这意味着板桥地铁进程将进一步加速。
地铁给板块带来的价值是不可估量的，将带来强劲的联动能力和发展动力。
（在线地图示意图，请以实际施工为准）
宁马城际一期的站点有西善桥站、板桥北站、板桥站、板桥南站、宁桥路站、江宁站、盛安大道站、铜井站。
从目前已有的进度来看，宁马城际（马鞍山段）相对较快，区间首墩已经开筑，南京段则已在紧锣密鼓地进行着各项前期与开工工作。
南京段2021年12月28日举行开工仪式，2022年1月西善桥站首桩开钻。宁马城际铁路预计2025年底建成通车。
第②个好消息：宁马高速改扩建工程大方互通C匝道通车
4月22日，板桥片区迎来了宁马高速改扩建工程大方互通C匝道通车，这也是大方互通首条通车的匝道，南京市区方向的车辆可以通过该匝道驶入板桥。
大方互通是板桥通往南京主城、江宁谷里、马鞍山方向的重要枢纽，该工程拟改扩建3条匝道，预计至2022年9月，大方互通基本可实现全面建成，未来将大大缩短从板桥驾车至河西、雨花、江宁片区时间。
（图源古韵雄风）
（在线地图示意图，以实际具体位置为准）
板桥一直以来发展的重要方向之一就是交通，无论是S2地铁还是宁马高速，都是作为板桥与主城来往的重要通道。这次的通车意味着板桥的交通再次实现提速，对片区的对外联动影响重大。
第③个好消息：梅山医院改扩建加速
4月21日，梅山医院改扩建项目重磅会议召开，决定将组建梅山医院改扩建项目工作专班，加快推进项目实施进度，确保把梅山医院改扩建项目打造成为优秀民生工程，进一步提升雨花台西南片区百姓群众医疗水平。
（图源板桥那些事）
目前该项目去年就已完成了用地许可申请，通过了选址、预审、勘测等审批，启动稳评、土地合同签约等工作；今年完成了环评、能评、交通评价、前期工作展开等工作。
众所周知，板桥的医疗较落后，现阶段已经较难满足居民的就医需求，对于梅山医院的改扩建，是多少板桥人的梦想。
待改扩建工程圆满完成，梅山医院有望成为板桥首家三级甲等医院，这也是雨花台“十四五”发展规划之一。
第④个好消息：华坤集团总部落户雨花经济开发区！
4月21日，在南京举办的2022年重大招商项目暨央企区域总部项目视频签约活动上，雨花台区与荣耀软件研发总部、华坤控股集团总部2个项目进行了线下线上实时签约，投资总额40亿元。
产业发展是硬道理，只有产业才能带动更多人口流入。
（图源大板桥生活圈）
其中江苏华坤控股集团有限公司主要涉足品牌餐饮、农业科技、建筑工程、金融投资和高端智能制造五大板块，拟在雨花经济开发区落户，打造集团总部。
板桥作为距离河西近的一个刚需重地，南京最早规划的九大新城之一，区位上是具有优势的。
那板桥缺什么？板桥缺交通、缺产业，这可能是大家共同的答案。
而近期爆发的S2地铁板桥北站开工、大方互通C匝道通车、梅山医院改扩建加速、华坤集团总部落户多重利好，无疑正在为板块注入新的活力，大大提振了区域发展信心。
一线市场声音：叠加限购放松政策，市场“不买账”，板块利好已透支？
随着板块多重利好频频传来，叠加近期传的沸沸扬扬的放松限购政策，那板桥有没有放松限购呢？这轮政策利好，是否能加速该片区的去库存？
（为网传版本，实际以官方信息为准）
关于限购方面，目前官方已经确定，外地人6个月社保可买南京！对于非限购区域，官方没有给出明确回复，但基本属实。
针对目前市场上疯传的限贷松动，各家银行均表示尚未接到文件通知，据银行人士透露：部分银行贷款已还清再次购房，依然能享受到首套房贷利率！
我深入去和片区内各个项目上的一线人员做了一些了解，发现板桥限购基本上是放开了，但是对目前板块内的市场影响很小，几乎都表示近期来访和认购没有增多现象。
我也去片区内多个项目上跑了一遍，发现项目上的客户几乎“寥寥无几”，很多置业顾问也外出拓展客户了。
跟多个置业顾问聊市场，他们反映：
“现在市场还是比较冷的，放松限购对我们这些非热门区域影响不大”
“政策传导至市场是需要一段时间，目前大部分客户还是在观望期”
“板桥的规划兑现太慢了，利好已经透支了，客户都选择去了其他板块”
“片区在售的项目太多了，加上对比全市刚需板块，客户选择性比较多，竞争比较激烈”
“现在疫情反反复复的，经济形势不太好，客户缺的是钱、是信心，不是购房资格”
对于板块内的市场情况，大家基本统一的回应都是，目前板桥市场没有明显回暖现象，目前放出的政策对非热门的板桥片区影响不明显，接下来要看5-6月份市场情况。
片区新房八盘内卷，二手房价格不涨反跌，成交周期无限拉长
目前整个片区内（含板桥、雨花滨江）在售新房多，约有8个项目，各家楼盘的品牌、产品、价格等情况都不一样。
石林云城容积率低，主力打造的是6F、18F高层，户型范围大，73-131㎡；
宋都柏悦府也打造了部分11F小高层，其他项目均为高层；
宝能翡丽河滨、宋都柏悦府、石林云城、星叶欢乐城、中冶锦绣和鸣（纯新盘）均有超过120㎡的大户型可选择；
凤汇壹品居、锦绣云麓、东原印未来户型设置比较相似，均有2房产品可选择，比较适合刚需首置。
价格跨度2.2-2.9万/㎡不等，目前板块正在经历“续销周期无限拉长”的阵痛与煎熬，整个板块新房广义库存高达9000多套，市场严重供过于求。
石林云城为老盘，前期的石林大公园已经交付入住，目前属于慢慢卖状态，开发商比较佛系；
凤汇壹品居价格便宜，拿地时政府毛坯限价2万/㎡，设置1000升级包可选择；
锦绣云麓项目紧邻S2地铁板桥站点，价格约25419元/㎡；
东原印未来拿地时政府毛坯限价2.5万/㎡，目前在售价格约26452元/㎡，设置1500升级包可选择；
中冶锦绣和鸣已公开售楼处和样板间，预计近期首开。
再来看看板桥的二手房市场如何：板桥目前链家网上挂牌1884套，均价约2.3万/㎡。
（图源链家）
以金地自在城部分街区项目为例，发现近期成交量明显减少，近90天成交均为个位数，甚至为0，价格便宜项目的成交量对比会多一点。
（图源链家）
其中金地自在城，同一个小区，2019年成交价在2.3-2.5万/㎡，但是现在成交价在1.7-2万/㎡左右，房价不涨反而跌，包括成交周期无限拉长！
（2022年成交记录，图源链家）
（2019年成交记录，图源链家）
总体来说板块目前无论从新房还是二手房来看：供大于求，去化慢，周期长；值得一提的是在今年3月雨花推介会上，板桥片区重点推介了3幅地块，如果今年上市的话，无疑更加重了市场的竞争环境。
写在最后：
板桥，地理位置相对来说还比较优越，只是交通配套差强人意，相信随着交通的进一步完善，板桥将迎来自己的崛起。作为距离主城近的刚需板块，这个价格对于刚需自住客户，还是性价比不错的区域。
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