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跌落神坛?曾红极一时,南京黑马板块能买吗?我们做了这些分析…

来源:365淘房 2022-04-26 18:30

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城南人居森林G06地块在这次422土拍中因无人报名导致流拍,年曾红极一时的人居森林,这就偃旗息鼓了?是板块价值沦陷,还是市场行情使然?板块内的楼盘现状又如何?今天,我给大家展现一个真实的人居森林。

NO. 1|

说到人居森林,一开始走进大家的视野是作为苏宁操盘的足球小镇,早在2016年,苏宁足球小镇就基本确定落户雨花经开区,拟打造以足球运动为主题特色形成的市民生态运动公园及生活社区,但最终也是只停留在“蓝图”上。

由于系列原因,苏宁选择了退出,后雨花政府迅速改为了泛化概念的“文体小镇,并在推介会上大力宣传,因整个片区涉及一系列重资产投入,真正的问津者寥寥无几。

在去年520土拍前夕,在政府举办的一场雨花经开区土地推介会上,人居森林示范区正式高调公开亮相

事实证明,人居森林示范区横空出世、化蛹成蝶,确实在南京的土拍市场“火了一把”去年520土拍上两幅地块均触顶摇号,分别被越秀地产、华侨城获取,由此拉开了“央企+国资”共担首轮大开发的序幕。

NO. 2| 

提到这个人居森林大家可能没有什么概念,但提到河西,大家应该很熟悉了,而这个片区与河西鱼嘴商务区就隔了一条秦淮,如今秦淮新河上已经建成了秦淮新河大桥、天后大桥、岱山东路北延路等,一踩油门就到河西。 

从目前片区所处的位置及道路条件来看,这个片区几乎与河西是融为一体,反倒与同处雨花的岱山、板桥由于高速公路的存在,割裂感更强

片区内共规划有4条轨道交通线,目前已通车S3号线设有天保站,7号线、S2号线在建,9号线规划中。

片区内打造“一高两快、四主三次”的干路网络,目前岱山西路北延已通车,剩余11条道路中龙舌路等5条道路拟于6月底前建成,吉祥路等4条道路拟于12月底前建成。

能看到这个片区左拥长江,右抱秦淮河,放眼整个南京来说是非常罕见的。

 周边三桥湿地公园、江豚广场、鱼嘴湿地公园、秦淮新河百里风光带、主题产业和滨江风光主题郊野绿地等环绕在侧。

 尤其是在疫情反复无常的现在自然、森林、草地等都成了我们无限的向往。

板块的优越是绿化植被覆盖率超50%说心里话,感觉说人居森林是河西的“后花园”一点也不过分,几乎做到了出则繁华,入则宁静的状态。在河西、在雨核中“闹中取静”,从繁华中到自然去。

NO. 3|

俗话说,看土地就能看到未来的发展,而片区目前现状是一片完整的空地、城市界面非常干净,没有拆迁困扰,没有任何安置房与老破小,板块非常纯粹,可塑性非常强  

我们在关注居住的环境的同时也关注着未来的生活配套及孩子的教育,这些政府都为你想到了,片区总共也就20幅地,却规划了6幅教育用地以及2幅商业用地。

 在今年3月份雨花推介会上,人居森林再次高调发声,计划今年片区内出让6幅地块,包含4幅住宅+2幅商办用地。

(2022年拟计划出让地块及位置)

片区将打造10.6万方的地下城, 建成后将成为南京乃至全国“城市落差地下综合体”。紧邻龙藏大道过江大桥商业用地,拟计划打造一处150米高地标酒店

规划1所初中+2所小学+4所幼儿园,幼儿园拟于2022年6月开工建设,小学和中学拟于2022年9月开工建设,并在今年1月份与南京市一中教育集团签订合作办学协议。

整体来说片区的未来的发展空间仍然是非常值得期待,虽然第一批供地中的G06地无人报名,其实折射出更多的可能是目前市场环境下的因势而为,随着市场的逐渐回暖,相信这里依然会“卷土重来”。 

NO. 4|

目前该板块内仅有天萃铂玥江南两家楼盘楼盘现状如何?一起来看!

1、小区打造:天萃体量大,建面约16.4万方,14栋楼,东北侧沿街商铺有部分影响;铂玥江南体量适中,仅7栋楼,且自带1000多方下沉式会所。

天萃由越秀、建发、龙光联合开发,龙光操盘,打造“天系”产品,打造14栋23-26F高层住宅、3栋低层商业及配套用房等,社区体量较大,建面约16.4万方;

采用小组团分散式布局,内部含有绕场一圈600米的跑道,没有设置会所外立面采用铝板一体板+大幅玻璃+局部石材+真石漆材质小区东北侧沿街有一排临街商铺,后期在环境、噪音上可能有一定的影响。

铂玥江南由路劲、华侨城联合开发,路劲操盘,打造是路劲旗下的“铂玥系”产品,建设7栋21-25F高层住宅,小区体量适中,建面约7.4万方

采用了围合式布局,中间还带有一个下沉式会所,面积约有1000多方,会所中预计含有儿童乐园、书吧、咖啡厅、健身房等,项目基本做到人车分流,外立面为铝板+一体板

2、具体位置:两项目紧挨在一起,共享片区配套,天萃距离S3天保地铁站更近,铂玥江南距离绕城高速、宁芜公路更近。

板块内的大规划配套基本共享,S3地铁天保站已通车,周边地铁7号线预计2023年开通,S2号线在建中,9号线规划中;

天萃距离S3号线更近,铂玥江南距离绕城高速、宁芜公路更近,由于它主推科技系统,基本不用开窗,相对来说可以构造一个还不错的居住环境。

3、户型:户型基本都在98-143㎡范围3-4房2卫,天萃户型相对选择性更多,得房率基本一致,标准层高及空间尺度不一样,比如天萃126打造的是四房两厅两卫,而铂玥江南126打造的是三房两厅两卫。

天萃共设计了5个户型,分别为98、108、113、126、140㎡,98-113㎡均为三房两卫,126-140㎡为四房两卫,户型得房率约77%,标准楼层层高3米,阳进深为1.5米。

98㎡:三开间朝南,客餐厅一体化,双阳台,南北卧室均带有飘窗,主卧套房设计,比较亮点主卧做了一个衣帽走廊。

108㎡:基本是98㎡放大版,功能性没有改变,三开间朝南,双阳台设计,主卧增加了位置做梳妆台。

113㎡:相比108㎡基本结构一致,相对面积大了一些, 尤其是次卫空间尺度好一点,另外梳妆台还带个小窗。

126㎡:四房设计,4面宽朝南,客餐双厅,南北通透,采光面更佳,明窗多卫。

140㎡:四房设计,4面宽朝南,超大面宽、大阳台,采光通风效果好。

铂玥江南共设计了3个户型,分别为99、126、143㎡,99、126户型得房率约76-77%,143户型由于结构改为2梯2户,得房率约72%,标准楼层层高为3.05米,阳台进深为1.8米。

99㎡:三室两厅两卫,南向双阳台,阳台转角窗,三开间朝南,南北通透,南北卧室均赠送飘窗等。

126㎡:三室两厅两卫,大横厅双阳台,南北卧室均赠送飘窗,主卧套房、设计转角窗等。

143㎡:四室两厅两卫,四开间朝南,南北通透,三卧室朝南,双阳台,阳台转角窗,主卧套房、设计转角窗等。

4、精装方面:天萃升级包2400元/㎡,铂玥江南升级包3600元/㎡,品牌基本为德系+一线品牌装标,除了价格不一致最大区别主要在于铂玥江南主推分户式六恒科技系统。

天萃升级包2400元/㎡:客厅定制皮革硬包客厅背景墙;厨房博世抽烟机、燃气灶、洗碗机,凉霸,志邦橱柜,滨特尔前置+末端净水;志邦阳台柜电动晾衣架主卧定制背景墙、志邦衣柜;主卫汉斯格雅五金件、恒洁毛巾架,唯宝浴缸、台下盆,志邦卫浴柜,九牧淋浴屏等;三大件大金中央空调、菲斯曼地暖、意爱蒲新风等

产品具体装修交付标准清单如下:

113㎡户型样板间展示:

铂玥江南升级包3600元/㎡:地面仿石砖、蒙娜丽莎陶瓷薄板+金属背景墙;厨房方太吸油烟机、燃气灶、洗碗机,弗兰卡大单槽、龙头,史密斯热水器集中式直饮水,定制橱柜;阳台电动晾衣架;卫生间唯宝洁具,汉斯格雅五金件、摩恩电热毛巾架(仅主卫)、奥普浴霸、定制淋浴隔断、浴室柜等;定制智能家居系统、恒温恒湿恒氧科技系统。

产品具体装修交付标准清单如下:

值得一提的是,铂玥江南主推的是科技住区,采用“分户式”六恒科技系统:恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智,再加上新风系统,号称是“绿肺”

98㎡户型样板间展示:

5、销售方面:两个项目都是在去年年底大市场环境较差的时候首开,目前销售去化整体一般;目前天萃最新含包36299元/㎡,网上网签加认购约138套;铂玥江南目前最新含包38444元/㎡,网上网签加认购约167套

 

天萃于去年12月底首开10#、13#、14#311套房源,销许价格33899元/㎡,升级包2400元/㎡,从南京网上房地产数据看出目前去化加认购占推出约5成。

预计4月底或5月初加推新房源,据小道消息透露,下批次房源价格有所上浮。

铂玥江南去年12月已首开284套房源,近期4月初加推300套新房源,销许价格34844元/㎡,升级包3600元/㎡,含包单价38444元/㎡,总计推出584套房源,从南京网上房地产数据看出目前去化加认购占推出约3成。

预计4月底或5月初加推收官楼栋,最后1栋为楼王位置,户型为该项目的稀缺143㎡,据小道消息透露,下批次房源价格有所上浮。

总结来说,两个项目不管是在产品、户型、精装、价格上各有千秋,购房人可以根据自己的预算和需求来选择。 

写在最后:

 

从区位及规划来看,人居森林片区总体来说是值得期待的,片区区位及景观环境是很不错的,随着交通、商业配套的陆续完善、加上名校入驻,人居森林的板块价值将进一步提升。

目前片区内在售天萃铂玥江南,如果预算充足且认可科技系统,可优先考虑铂玥江南;如果单价比较敏感,可优先考虑天萃。

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