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最近的南京楼市，有点扑朔迷离。
这两天，政策、信贷、市场等多个层面曝出楼市利好。与此同时，南京多套二手房被曝高价成交、南京新房开盘人气火爆，更有楼盘开始提高首付......似乎一夜之间，南京楼市开始回暖了。
不巧的是，就在上周，我的一个朋友向我抱怨，他在仙林湖的一套二手房，已经挂了一年，价格很有诚意，却依然没有卖掉，有人劝他降价出售。
楼市真的回暖了吗？
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官方发文促进房地产消费！楼市政策利好不断
中国房地产市场一直以来都是“政策市”，楼市风向往往隐藏在房地产政策中。
1月16日，国家发改委官方微信发布《关于做好近期促进消费工作的通知》。其中提到，抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机；促进住房消费健康发展。
值得注意的是，官方表述中，住房消费从过去的“稳定住房消费”改为“促进住房消费健康发展”，这是一个重大信号。
与此同时，在信贷政策方面央行最近动作频频：
①、1月17日，央行突发降息，下调10个基点；
（详情点击→重磅！央行突发降息，下调10基点！南京房贷还要降？）
②、1月18日，央行宣布：近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态；
（详情点击→刚刚，官方发布！房地产已回归正常！）
③、南京贷款利率又降了，放款速度不断加快。
（详情点击→重磅！南京房贷利率又降了！6家银行跌破6%，放款速度惊喜…）
降息和降准，对楼市是最重要的信号灯。
2021年底在部分城市已经明显回温了，如果1月中旬继续降息，那么南京这样的楼市热度将大力发酵。
而如果信贷放松，部分城市的银行也有可能会变相地调整执行中的信贷政策。房地产政策最严格的时期已经过去。
但大家也不用担心房价暴涨，稳定将是中国楼市最重要的事情。
2
多区域二手房价高价成交！中介直言：看房的人确实多了不少
除了政策方面，限价之下，二手房市场才是最真实的，二手房热才是真的热。
最近一段时间，南京多个板块二手房被曝高价成交。今天，我对这几套成交房源一一进行了跟进：
1、河西苏宁睿城建面约82.19㎡户型总价641万成交，成交单价近7.8万/平。
据多家中介网站显示，这套房源成交单价为近半年最高，按照中介的说法，这套房源户型面积较小，总价门槛在苏宁睿城小区中相对较低。小户型学位房看“总价”，单价参考意义不大。
2、紫东核心区中南山锦花城成交价破4万/㎡
紫核中南山锦花城小区在近期成交了一套建面约97㎡的三室两厅户型，最终以370万成交，成交单价达38144元/㎡。
而令人惊讶的是，这套房源未满两年，在二手房交易过程中，需缴纳5.3%的增值税。如此算下来，该套房源总价接近390万，单价破4万/㎡！
由于网站还未上传成交记录，我随即向片区中介求证，回复称：确有此事。
3、百家湖朗诗玲珑屿12月成交一套建面约82㎡房源，单价52561元/平
4、燕子矶融创玉兰公馆12月成交一套建面约103.93㎡房源，单价41952元/平
此外，我与多个王牌中介交流，将得到的最新信息分享给大家：
①、近期，二手房带看量明显上升，成交量和价格保持平稳
多位中介表示，进入2022年以后，二手房带看量明显上升，但买房人和业主心态很稳，除学位房以外，价格与年前相比，变化不大。
关于近期传言二手房成交量增加的消息，河西一中介表示：部分去年年底积压的客户，在现在会有成交爆发期，这个比较正常。大部分二手房价依然平稳，急售房源只能降价。
②、 高性价比房源正在消失
不过，多位中介表示，现在成交较快的房源，基本性价比比较高，也就是报价与均价持平、或者略低于均价的房源。等这批高性价比房源消耗完，二手房价可能会微涨。
如果今年想买二手房，近期可能是比较好的入手时机。
3
土地、新房市场开始发酵！有楼盘开始提首付
在新房市场方面，部分楼盘宣布首付门槛要涨、成交量节节攀升、一大波新房集中入市……种种迹象表明，南京楼市，已经正在回暖。
1、南部新城纯新盘锦云台首开人气火爆
今天，南部新城纯新盘锦云台首开5号楼共48套房源，共174组买房人报名，开盘现场的热度给沉寂已久的南京楼市打了一剂强心针！
今年的大校场内卷十分严重，甚至有楼盘已经流摇，锦云台此次中签率仅27.6％，相对较低。我同事在今天上午8点20分到达锦云台开盘现场，现场的热度在南京楼市已经很久没见了。
有位女士在现场直言：我肯定是要买的，过完年又怕房价要涨，所以还是现在买吧。
2、城南雨核梦之谷中海南山印提高首付
提高首付标准向来是南京热门核心板块用来“筛人”的手段，谁能想到，在楼市下行，各家楼盘普遍降首付的当下，竟还有楼盘提高首付甚至放风即将涨价？
日前，有买房人爆料：位于城南雨核梦之谷的中海南山印要开始提高首付了，由原先的3成变成5成甚至可能8成。
对此我同事咨询了开发商工作人员，他表示目前项目上确实有这个意向。
与此同时，南京土地市场也曝出消息。
1月12日，《2022江北新区城市发展高峰论坛》在扬子江国际会议中心隆重举行，此次活动中江北新区推出多幅重磅地块，猛料不断！
30幅重磅地块亮相，江北核心区地块达到了12幅之多，其中核中核区域10幅地块，占比非常之高，且都将于今年一季度上市，核中核将迎来供应潮。
预期是开发商的信心，也决定了未来楼市的供应，从江核的土地出让也能看出今年我市土地市场的供应较为充足，土地部门的供地计划紧扣着市场需求。
土地供应的加大和市场预期的稳定，有助于避免我市土地市场出现近期广州等全国多个城市的过热现象。
写在最后：
房价涨跌短期看金融、中期看土地、长期看人口。
从最近的金融政策我们也能看到，短期内楼市正在复苏。而聚焦到南京，虽然有个别楼盘提高首付、人气火爆等现象出现，但房住不炒依然是主基调。归根到底，房子，是商品，价格和档次有分化是必然的。涨价了，只要购房者愿意买单，就有其道理所在。
而对于普通购房者来说，一定要多去实地考察、感受，网上说得再好再全面，不如自己实地走一走，真实的市场才有参考意义。
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