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一河之隔，贵3万/平！
老破小秒杀区域高端住宅！
看似不可思议，却真实发生在南京。
例如鼓楼龙江的迎江园、民佳园挂牌单价达7.7万元/㎡，成交价超10万/㎡，而同一个施教区的恒盛金陵湾才6.4万/平，对面的边城世家更是只有4万元/㎡......
一条三岔河将房价拉开3万/平的巨大鸿沟，不免让一些高端住宅业主唏嘘：为何房价能相差这么大？
同一个施教区！鼓楼龙江“老破小”吊打区域高端住宅
三汊河口人行步行景观桥，位于外秦淮河的三汊河口入江口，东侧百余米处就是三汊河闸，如今只要走353米就能过河，晚上风景很美。桥两边，一边是鼓楼龙江、一边是鼓楼滨江。
鼓楼龙江作为南京新兴区，除了主城的绝版地段外、名校资源更是让人羡慕不已，区域内金陵汇文、银城、宝船、龙江小学，树人中学等都是在南京公办校内名列前茅小学，为此相对应的房价一直饱受争议。
鼓楼的恒盛金陵湾，龙江地区也是路人皆知，目前二手房挂牌价都在6万/㎡左右，总价也都在500万以上，在南师附中树人学校中小学施教区范围内。
而同恒盛金陵湾一个施教区范围的民佳园、迎江园，普遍房龄却在2000年。根据365南京二手房挂牌数据显示：民佳园、迎江园小区的部分挂牌均价达到7万-7.7万/平 ，甚至已经超过次新房恒盛金陵湾。
据统计，迎江园一套49.6平米的小户型成交单价甚至超10万/平！（注：二手房价超10万/平一般显示为暂无数据）
迎江园小区
这还不算牛的，三岔河对面的边城世家等楼盘1月二手房挂牌价最高不过4万元/㎡。足足比迎佳园小区便宜了3万元/㎡。
而根据365南京二手房数据统计，迎江园房价在近两年涨幅高达1.1万元/㎡。
根据附近中介透露：迎江园、民佳园小区房改房居多，民佳园是原高校老师的房改房，如今还有许多高校老师居住。这两个小区之所以单价高，主要有两个原因：
①、两小区均在树人学校的施教区范围内；
②、相较于同施教区范围的其它小区，这两个小区的面积小、得房率高、总价门槛更低。
其实在南京，还有不少像迎江园与边城世家这样，一路之隔房价却相差非常多的小区。一些老破小甚至秒杀传统高端住宅。
环境差！品质差！房子依然不愁卖......
同是鼓楼区就有如此大的价格落差，如果是在两区交界处，会不会更加明显？近日，有位家长就和我抱怨：高价买了二线学区的安置房，没想到居住条件这么差，现在很后悔。
“学位房中的一支奇葩：佳和园”
外观上黄白相间的安置房佳和园，坐落在河西苏宁睿城西侧，虽然品质上不如苏宁睿城，但二手房价上已经持平。该小区因为在琅小分校科睿小学和汇文初中施教区范围内，均价已超过7万元/平米，甚至超过老牌高端住宅星雨华府（挂牌价5.5万/平）。
最近一套50平米小户型，总价挂到了320万，单价6万4。而去年更有一套49平米小户型成交价达到310万。
而我在与附近中介的对话中，对方表示：佳和园的单价比较高主要是教育优势，居住环境、品质其实都比较差，小区是安置房，群租现象比较多。如果自己住不建议买，一般家长都是买最小户型，不住的。
也有网友在发帖表示：之前看房楼道里各种小广告、电梯还出问题，差点被困出不来。佳和园是三个保障房里面品质最差的一个。
佳和园之所以价格超过星雨华府。究其原因，还是鼓楼和建邺的区界划分。佳和园和苏宁睿城同属鼓楼区，共享琅小学区资源、而星雨华府是建邺区，施教区只能是陶行知小学。
“南部新城价差依旧悬殊、一条路隔断房价”
在刚刚过去的2021年，“后起之秀”大校场的就曾一度超越了老大哥河西南，成为全市风头最劲的板块。
规划不断升级，除了大校机场内的诸多品牌小区业主（复地宴南都、保利堂悦）沸腾，周边的安置房小区业主也沸腾了。
在市场氛围的带动下，安置房小区汇景家园小区涨幅高达14.15%，涨幅几乎赶上商品房，表现出色。
可见在板块价值爆发前夕，楼龄和环境都不是问题，地段才是王道！
而就在对面的天地新城小区二手房挂牌价格仅2.3万/平左右。汇景家园挂牌单价足足比天地新城贵了1万/平。
为此，我专门咨询了附近的业主，有业主表示：
1、汇景家园虽然是安置房，但处在大校机场的核心位置，隶属秦淮区；
2、天地新城小区属江宁区，江宁岔路口已经开发结束，以后也没什么发展空间了。
2022，买房要关注重点！
2022年新年伊始，买房人最为关注的房价问题，其实一直非常明朗。
1、拥有好地段的房源，相对比较扛跌，郊区二手房面临价格回落属于正常市场反应。
2、两区交界处，一街之隔房价差距巨大非常正常，稀缺资源依旧非常抢手。房子再破、再烂，学校好更容易出手。
3、价格决定成交量。就拿佳和园为例，成交的大部分都是小户型、总价300万以内的房源；迎江园也是50平米左右的低总价小户型成交量大。
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