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热议:河西南完爆大校场?我看未必!

来源:365淘房 2022-01-14 21:52

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河西南VS大校场你会选择哪里?

相信很多人第一反应是河西南,毕竟人人都知道河西是“宇宙中心”,河西南是河西下一个CBD,成长空间广阔,而大校场这两年才刚刚起步,又地处老城区,听起来“逼格”差了一点?

然而,在这个世界上,从来没有永远的王者,也没有永恒的焦点。

在刚刚过去的2021年,“后起之秀”大校场的就曾一度超越了老大哥河西南,成为全市风头最劲的板块。

俗话说,一山不如二虎!究竟,未来大校场和河西南,究竟谁会成为南京“第一”板块呢?

 

今天,我给大家不偏不倚的分析一下!

 

NO. 1|壹

涨幅PK,河西南完爆大校场?

首先,我们来看看两地的房价成绩和涨幅对比。

一个是南京炙手可热的金融新中心,一个是主打综合发展的城市新区,河西南和大校场在不同版块扮演着不同角色的同时,它们又有很多共同点。

两边都是当下热门的明星置业版块,新房房价属于楼市第一梯队,领跑全市。

与此同时,在这几年南京房价大涨的浪潮中,这两个区域二手房的涨幅也成功跑赢了主城绝大部分的区域,表现出色!

犹记得去年3月,“ 河西南佳兆业城市广场房价冲破7万!”的消息震惊了南京楼市,紧跟着五月份,正荣润峯的一套房,成交价72401万/㎡,再次刷新区域单价!

我统计了河西南多家次新房近两年来的房价涨幅,统计的这几个小区中:房价最高涨幅达到30.39%,平均涨幅高达19.8%。

回顾近两年,河西南的二手房都涨了不少,单个楼盘涨幅拎出来,都能随便吊打其他片区一众二手房涨幅,确实很猛!

那么大校场这边呢?二手房的表现力可谓是毫不示弱!

去年1月份,南站站东板块万科九都荟一套次新房卖出了60115元/㎡的高价,首次“破6”,率先启动了这一波上涨行情。

随后,南部新城的二手房业主纷纷闻风而动,截止目前,大校场、南站等片区次新房都涨了不少。

涨幅表现最出色的,当属大校场板块的次新房复地宴南都,近两年房价涨了14525元/㎡,涨幅高达35.47%!

大校场另一个次新房保利堂悦,因为很多房源刚过限售期,所以导致小区涨幅相对有限,涨了15.07%

随后在市场氛围的带动下,就连周边的安置房小区汇景家园房价也有了明显的起色,小区涨幅高达14.15%,涨幅几乎赶上商品房,表现出色。

可见在板块价值爆发前夕,楼龄和环境都不是问题,地段才是王道!

从数据上来看,河西南目前小区均价都在5.7万/㎡左右,最高达到了62771元/㎡,而大校场的房价基本在5.3万/㎡,相比之下,河西南的房价上限似乎要高一些。

从近两年的整体涨幅来看,河西南和南部新城两边的涨幅都不小。

但因为2021年河西南房价基数已经达到较高位,所以下半年开始房价有小幅度回落,不过以其成熟的配套和紧张的供需关系,在两年时间里涨幅依然跑赢了大盘。

而大校场在2020年是价格尚处于低位,在教育、交通等利好的的刺激下,房价直接拉升了几个档次。

整体来看,目前河西南整体的涨幅势头优于大校场,结合南部新城整体的房价对比,两个板块的差距并不是很大,仅差了4500元左右。

河西南小占优势,要说河西南房价完爆大校场,还是有点夸张的。

 

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NO. 2|贰

配套PK,大校场秒杀河西南?

 

说完数据,我们来说一下两个板块各自的规划和拥有的配套。

按照河西整体区域的发展模式,河西北是1.0,河西中是2.0那么河西南或将完成2.0到3.0再度升维,实现质态上的演变。

 

如果说南部新城是南京老城区的2.0升级版本,那么在市级层面的推进下,将发展重点聚焦到大校场板块,究极进化至3.0版达到新高度也指日可待。

产业规划方面:

从规划上看,两个板块都强调产城融合,一个主打数字产业,一个主打文化产业。

河西南发展时间比较久,目前已经有阿里巴巴江苏总部、京东集团区域总部、小米科技、58集团华东总部、苏酒集团总部等,将形成千亿级的产业规模。

板块内目前规划的产业还是以数字、金融产业为主。

 

 

而大校场作为主城最后一块“处女地”,所以在板块整体开发上,更注重人文特色。

南京市博物院故宫馆、中国第二历史档案馆新馆、神机营文化公园、江苏省文化艺术中心、南部新城健康产业园、南部新城医疗中心等等,文化产业非常丰富。

如果说河西南是南京作为国内新一线城市对外输出的名片。那么大校场就是连接新老南京的重要纽带,是能衔接历史,承接未来的地方。

交通规划方面:

 

校场规划了6条地铁线,分别为3、5、6、10、13、16号线,共设10个地铁站。除3号线已经开通外,5、6以及10号线二期正在建设中,其余仍在前期规划探索。

 

此外这里还规划了72个公交站点,公交站点30米半径覆盖率达99.8%,便捷的交通环境将为大校场添力加码。

在交通方面,河西南的轨道交通规划暂时落后,出行基本上只能靠自驾,公共交通也可以说是区域的一个短板。

 

河西南主要受到S3号线,2号线、7号线和9号线,4条轨道交通辐射,主要轨道交通以S3和2号线为主,S3号线已在运营中,2号线西延线刚刚开通,7、9号线预计都将于2024年开通。

经常会听到网友调侃,前几年到河西南办事,连车都打不到,谁会想到这里买房呢,现在却是想买也买不起了。

生活配套方面:

 

从生活配套上, 河西南更偏年轻化,大校场更具文化氛围商业配套上,两个板块的商业配套都属于开发建设阶段,两边旗鼓相当。

 

教育配套方面:

 

河西南主要引入的是南师、南外两大名校,大校场特殊的区位使得区域内的教育资源十分亮眼,夹岗教育配套、南京外国语大校场校区都在紧锣密鼓的建设当中。

从目前的名头上来看,两个区域不相上下,不过由于均为新学校,后期学校是否能真的晋升为名校还有待考察。

在我看来,大校场自身的地理优势是优于河西南的。我们以城中地标新街口CBD为中心对比,河西南距新街口直线距离约9.9公里,大校场约5.4公里。

大校场区属秦淮区,与雨花、江宁两大行政区接壤,周边交通干道成熟通达,可同步享有三区配套。

河西南位于建邺南部,周边板块都处于开发阶段,居民生活主要还是依靠河西中部的商业和配套。

此前,河西南就因为缺乏成熟的商业配套一直饱受诟病,让业主苦恼,一直到去年12月底,河西南才迎来首家商业综合体。

从整体配套覆盖来对比,大校场作为老城区有一定的优势,居住氛围也更加浓厚,可见被称为宇宙新中心的河西南,在配套上也不是完美无暇。

NO. 3|叁

新盘PK,大校场和河西南怎么选?

2022年,河西南和大校场都将迎来一大批新盘的入市,从目前的趋势来看,新一年楼市改善置业的焦点依然会聚集在这两个头部板块。

根据数据统计,河西明年有21家楼盘计划入市,其中有9家楼盘集中在河西南,占比约43%

河西南自万科、融创“双子星”加上中国府收官后,沉寂了一段时间,直到昨天深业龙湾上府开盘,河西南期间动静偏少,下半年河西楼市主力上市区域基本都在河西中至河西北。

第三次土拍,河西南一次性出让五幅住宅用地,明年,河西的供货楼盘基本都位于这里,不管是土地供应端,还是楼盘销售端,河西南均可称作是2022年的话题中心。

另一方面,2022年大校场已经聚集了14家新盘,除了目前在售的8家新盘之外,板块内即将迎来6家纯新盘的入市!

目前大校场的新盘可以以应天大街为界,大致分为南北两个阵营:

北边在售楼盘有7家,分别为:金基望樾府、金基璞悦和园、云澜尚府、云锦四季、云翠府、翡丽铂湾、南宸紫阙,边城G124和中北金基G125两幅地块待上市。

南边目前在售的楼盘有2家,分为金地大成雅境、金陵华夏中心,此外,还有锦云台和金地商置中江国际大校场G74,有望在上半年入市。

品质方面,从去年的第二次土拍开始,针对两个板块内出让的地块都提出了品质外立面用材要求

新盘如何选择,针对两个板块新盘的特点,我总结出以下几点,可供参考: 

1、对于习惯城区生活氛围的改善客群来说,更推荐大校场。得益于老城区的优势,大校场既有新城的面貌又有老城的烟火气,加上区域内新建的文化地标,整体看来更宜居。

我们以大校场北面新盘组团为例,新盘都是以大面积为主,背靠秦淮河和七桥翁湿地公园,改善指向已经十分明显。

2、鱼嘴商务区将打造成未来的南京陆家嘴,金融产业是其区域特性,人气需要时间慢慢聚集,对标上海陆家嘴金融中心,商务气息相对更重,相对更适合追求快节奏生活的年轻人。

3、在利好兑现时间上,我个人觉得河西南的发展还是比大校场快的。配套的变现速度,也是影响房价的重要因素。以,投资属性大于自住的买房人,其实可以优先选择河西南。

相比之下,大校场的发展刚刚起步,仍有大面积地块待开发,区域发展成规模需要时间,这也是为什么河西南的整体房价涨幅高于大校场的原因之一。

 

写在最后: 

 

总得来说,在综合考虑了两边的地段配套之后,如果你追求更繁华的城市氛围,喜欢成熟的生活配套,可以选择大校场。

如果你更青睐于现代大都市精致安静、高知客群和产业进阶,看中纯粹塔尖的圈层,那么河西南更适合。

不可否认,两个板块的确存在价值差异,不过,放眼整个南京楼市,无论是河西南还是大校场,其未来价值预期都要远高于其他次级板块,毕竟这里代表着南京未来十年的发展方向。

关于河西南和大校场,你更看好哪一个呢?

 

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