神速！江宁地铁盘即将公开，区域房价天花板将被捅破？

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最新消息：正方中路地铁口纯新盘玖华府预计本周六（1.15）公开售楼处，从拍地到公开，仅用6个月。正方新城楼市又有一盘即将加入厮杀。

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最高毛坯限价楼盘即将入市，正方新城房价天花板将被捅破？

2021年5月21日，经过厮杀，正方新城G44地块最终被龙光拿下，78家房企争夺的地块终于尘埃落定，这个地块也是全南京争夺房企最多的地块，楼面价13348元/㎡，最高毛坯限价2.42万/㎡。

地块紧邻正方中路地铁站，可以说是地铁盘；值得注意的是项目最高的毛坯限价2.42万元/㎡，也是目前正方新城毛坯限价最高的项目。

按照江宁市场的情况，正常开发商会在最高毛坯限价的基础上+1500-2000元/㎡的基础装修，甚至还可能外加1500元/㎡左右的升级装修包，也就是说玖华府未来的上市价格很可能在2.7万元/㎡左右。

项目隔壁的上宸云际开辟了江宁不卖精装包的先河，玖华府是否会紧随其后？我们拭目以待。但不管如何，按照最高毛坯限价，玖华府未来的上市价格预计会比上宸云际高。

玖华府拿下地块后的第二个月，确定由龙光和杭州滨江联合开发，未来将由龙光操盘。

在杭州，有一种热销被称为“滨江现象”，“滨江造”，便意味着低中签率，卷起的流量旋风不容小觑。 

可以说杭州滨江在杭州就是仁恒在南京的地位，我也期待龙光和杭州滨江此次的合作能给江宁带来惊喜！

7月底，规划出炉！预计打造9栋高层，其中1栋25层、1栋27层、7栋26层。

从效果图来看，项目的窗墙比还是比较高的。

正方新城楼市发展史曝光，房价涨到超2.5万元/㎡

从拓荒盘银城蓝溪郡落地到现在，正方新城已经开发七年多了。

2014年3月，银城拿下NO.2014G11地块，楼面价3914元/㎡，项目叫银城蓝溪郡，这被认为是正方新城的拓荒盘。

2015年1月31日，首开推出4号楼247套房源，现场共给出了5重优惠，精装折后9800-10800元/㎡，当日去化近9成。

2016年，南京个现房销售项目就诞生在正方新城——就是绿地理想城。正方新城地价突破1.2万/㎡。

2016年的11月，景瑞春风十里首开价格21483元/㎡，正方新城房价开启2万+时代。

2018年12月，板块个现房销售项目上市：绿地理想城住宅首开毛坯2万3。

2019年，G46被联发拿下，案名联发云启项目。

2020年3月，荣盛隽峰上市，毛坯均价也是2万3。

2020年10月，联发云启上市，首开均价2.35万元/㎡。

2020年，土拍政策改变，正方新城出现了个毛坯限价楼盘：山语春风，这块地官方给了毛坯限价20600元/㎡。首开均价2.1万元/㎡。

就在2021年，正方新城楼市迎来了风向标，3月正方新城G03地块被旭辉拿下，毛坯销售最高限价24100元/㎡。

G03地块案名上宸云际，项目11月16日首开，销许均价约25852元/㎡。正方新城进入2.5万元/㎡+时代！

5月，G44地块被龙光拿下，最高毛坯限价2.42万元/㎡，正方新城的最高毛坯限价再次被打破！

11月，曾以为是“黑马”板块的正方新城一口气出让了4幅宅地，全部流拍。

1、江宁区将军大道以东、新丰路以南地块，用地性质Rb商住混合用地(100%)，用地面积34385.93平方米，其中商业建筑面积占地上总建筑面积15%-20%，住宅建筑高度不低于60米。 

最高毛坯限价：23490元/㎡

2、江宁区金鑫东路以西、新丰路以南地块，用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积66744.31平方米，容积率2.3，住宅建筑不得低于35米。

最高毛坯限价：24800元/㎡

3、江宁区新丰路以北、金鑫东路以西地块，用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积40174.69平方米，容积率2.5，住宅建筑不得低于35米。

最高毛坯限价：24300元/㎡

4、科技大道以东、东吉大道以北地块：用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积48061.09平方米，容积率2.0。

最高毛坯限价：20800元/㎡

7年时间，正方新城的房价从1.08万元/㎡，涨到了2.58万元/㎡。

而区域的热度更像是“过山车”，从无人问津到“黑马出道”再到冷清......

“喜忧参半”，区位优势明显，4大痛点待解决

提到正方新城这个板块，相信对于多数购房者来说还比较陌生。规划显示，正方新城是江宁区政府重点打造的一个以软件研发为基础的新兴科技板块。正方新城规划范围东至机场高速、南至银杏湖大道、西至牛首大道南段及银杏湖西段、北至南京绕城高速。板块细分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区，未来预计将容纳居住人口19万人，就业人口30万人。

· 从区位上看，正方新城位于江宁版图中部，坐落在南京南站与禄口机场轴心之上，是连接主城、江宁主城、禄口机场的重要承接过渡区。

面积达14.21平方公里，规划之初这里划定“三横三纵立体路网”，连同S1号线轻轨，通勤畅通无阻。

· 从产业导入上看，正方新城占据科技产业先天优势。

实际上，科技产业一直都是正方新城板块的招牌，早已选址正方新城的江苏软件园规划吸引约500家国内外高新技术企业入驻，打造千亿级软件产业的主要阵地。

正方新城内已集聚腾讯、阿里巴巴、中国电信、百度、迈瑞医疗、长安新能源等300余家国内外知名企业，产业规模壮大。

包括腾讯华东云计算基地、粤港干细胞、长安新能源、迈瑞医疗等重大项目已经陆续开工。

正方新城有4大痛点急需解决！

①商业究竟何时才来？

目前正方新城小区主要就是银城蓝溪郡，但是新盘比较多，后期人口会比较多；再加上正方新城的主导就是产业，产业方面的人口也比较多。整个正方新城的人口数量还是比较庞大的。

但是目前正方新城的商业配套非常匮乏，只有银城蓝溪郡的底商和绿地理想城的部分商铺，如果想去购物的话，可能还是要开车去上秦淮、九龙湖等地。

正方新城缺乏大型商业体。

未来150米“双子楼”商业地块已亮相，未来将建成商业地标。但目前还未挂出，等待时间较长。

②初中何时来？

正方新城目前已经有拉萨路小学江宁分校、吉山软件园幼儿园、银城幼儿园。

目前区域内缺乏初中配套，虽然板块内规划了教育用地，但是没有动工。

年初，相关主管部门回复，根据软件园十四五发展规划，2022年启动中学前期策划，2023年开工，2024年建成，2025年开学。

此前还有消息称正方新城在谈东山外国语学校（小学初中部）等一系列教育项目，共同推动软件园片区教育基础设施的完善。

但就目前来看还没有动静。

③医院何时来？

目前正方新城无医院规划，医疗配套上主要以社区卫生服务站为主，缺乏大型的综合性医院。

④江苏软件园急需地铁

从目前楼盘聚集的情况来看，主要集中在银城蓝溪郡附近，但此前附近连公交线路都没有，打车也很难打，我有时候去跑盘，能过去却回不来。

江苏软件园片区距离S1号线正方中路站较远，随着在软件园上班的人越来越多后，目前已设置接驳班车，周一至周六早晚上下班接驳。

目前，879路公交车也服务于江苏软件园的业主，可以直达正方中路地铁站。

但此前，江苏软件园还传出地铁5号线南延的消息，此前官方回复5号线南延线方案正在研究阶段，具体的站点和线位还未明确，待方案最终确定后将向社会公布！

但至今仍无消息！

均价2.3万/平左右，多盘去化不足5成...

随着南京各大刚需板块置业门槛不断抬高，正方新城再次走入人们视野。

为此我特地统计了5家楼盘的去化情况，除了2个已经卖了很长时间的老盘基本去化外，去年开盘的三盘去化基本都不足5成。

正方新城分为3个片区，三大片区功能定位各不一样：

1）东大山片区：位置集中在正方中路地铁站，主要是完善配套、改善环境，融合生活、休闲、娱乐为一体的功能明确、服务完善的城市功能片区。

2）江苏软件园紫金片区：在正方大道以北、丹阳大道以西，是软件园预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地。

3）江苏软件园吉山基地：位于正方大道以南、丹阳大道以北，以科技园区为主体功能，逐步形成新城现代服务业集聚区，都市产业园。

1、东大山片区：

目前来看，正方大道以南片区仅绿地理想城一盘在售，该区域属于正方新城东大山片区。主要位于17号楼和其余楼栋顶底毛坯房源，户型建面约95、105、110、118㎡，销许均价约23000元/㎡。

2、江苏软件园紫金片区：

江苏软件园紫金片区是正方新城配套利好集中区，拉小分校、吉山软件园幼儿园（银城幼儿园）、双子楼（规划）、三江学院（规划）、中兴、中国电信、腾讯......同时也是楼盘集中区，正是当前正方新城发展重心。

（江苏软件园紫金片区规划）

正方新城首家拓荒盘“银城蓝溪郡”诞生于江苏软件园紫金片区，2015年上市价不过9800元/㎡，4年时间，区域门槛已迈入2万/㎡。

荣盛隽峰雅苑在售低密度多层和高层房源，其中高层销许均价20603元/㎡，主力建筑面积88、102㎡；低密度多层均价22969元/㎡，主力户型建筑面积115-178㎡，主力户型115㎡、130㎡。

联发云启在售精装房源，建筑面积98、110、125㎡。

山语春风在售精装房源，户型建面约79、89、110㎡。

3、吉山软件园片区：

德信星宸在售带装修房源，户型建面约89、107、127㎡。

其实从新房市场来看，正方新城的新房去化不是很理想，区域去化压力还是比较大的，只能慢慢续销。

新房市场去化不理想，但正方新城的储备地块还是非常多的。

可以预见的是，正方新城未来的新房市场竞争会更大！

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