今年128个老小区将脱胎换骨！我现场实探发现，变脸后的“老破小”命途迥异…
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上周，雨花台区第十九届人民代表大会次会议闭幕！
在雨花新鲜出炉的2022年度十项重点民生实事项目名单中，老旧小区的改造问题，再次被重点提及！
老旧小区改造，当然是好事，但受经费、设计、施工单位等诸多因素的影响，各个小区改造后的景象却是千差万别。
不久前，我实地探访了南京刚刚“出新”的几个具有代表性的旧改小区，来看看这些“老破小”，是否都迎来了翻天覆地的变化……
喜提旧改？有人欢喜，有人愁！这家小区改造不走心……
南京老旧小区的出新工程由来已久，不少上世纪70、80年代的老房子因此得到了改善。
据此前南京市住房保障和房产局公布的官方数据：2021年南京计划改造老旧小区108个，建筑面积356万平方米，房屋1161幢，涉及居民近4.8万户。
随着改造工作的推进，截止2021年年底，已有不少小区完成翻新改造，但大多数普普通通。
虽然都是作为旧改翻新的小区，对于有些小区来说是蜕变、新生，但对于有些小区业主来说，也是“几家欢喜几家愁”。
前不久，我们收到业主爆料，让我们跟进一下秦淮区冶山道院的出新情况，所以本次实探站，我便前往该小区。
冶山道院算是比较早改造的小区，楼体的外立面统一进行了更新，全部重新粉刷过了一遍。
但小区旧时遗留的很多问题，却还是没有得到改善。形状各异的防盗窗、随处可见的空调外机，让人有点出戏。
楼道里部的环境无显著的改善，暴露在外墙上的电线、管道，错综杂乱，似乎也没有进行修理……
公共区域的改造比较弱，休闲空间很少，景观园林无太多的更新，有些老树的树枝已被砍去，看起来有些不太美观。
此外，小区的地面停车区未重新规划，大部分业主的业主的车辆，随意停放，使得小区通行道路也稍显拥挤。
整体来看，冶山道院最大的变化还是外立面的改造，其他公共区域没太多变化，只是停留在“刷漆”阶段，我简单把它这种改造归纳为，小区旧改的1.0版本。
不容易！九十年代老小区抠出220个停车位！变废为宝！
老旧社区旧改，对小区外墙优化和只是一方面，如何解决居民的苦恼和问题，把小区闲置的空间变废为宝，才是真正的关键！
最近刚刚翻新完成的老小区——菊花小区，它的“出新”，可以说是脱胎换骨。
菊花小区位于雨花台区小行路，区位上它位于河西新城科技园、赛虹桥、雨花中国软件谷几大板块的交汇处，区位优势明显。
交通上紧邻地铁十号线小行站，周边覆盖了多条公交线路，出行便利，
菊花小区建于90年代，小区体量较大，共35栋楼，内有住户1174户，里头住户以中老年人和附近上班的租客居多，这其中，有1/3以上是60岁以上老人
改造前的菊花小区，外立面老旧破败、环境脏乱，停车难、无活动场所，树木遮光，小区内部几乎全是“硬伤”。
考虑到小区存在的种种问题，社区特地挨家挨户上门、召开居民议事会了解居民诉求后，结合居民们的诉求进行了“有效旧改”。
亮点一：小区绿化大变样、活动空间变丰富
菊花小区原有绿化以杉树为主，高大茂盛的枝干让整个小区看起来阴沉沉。
有很多树木已经开始影响居民的出行，遮挡栋楼的采光，此前甚至有居民吐槽，进了小区跟进了小树林一样。
改造之后，原本小区内部遮光的树木进行了适当减量，补植了大量的桃树、樱花树、桂花树等，居民小院门口则栽植绣球、蝴蝶兰等花卉植物。
从前小区里的闲置地块和部分荒废绿地，如今被打造成了公共活动空间。
小区内部打造了两个面积分别为300平方米和100平方米的休闲广场，广场上布置了儿童滑梯、石桌、健身器材等，让居民在家门口就有了属于丰富的活动空间。
亮点二：新增220个车位，缓解小区停车难
因为小区道路较窄，住户停车困难，改造单位通过优化利用楼间距等空间，把仅有原本4、5米宽的道路，增加到了7米的宽度。
此前荒废的绿地被改造成了停车位，据了解，小区原本只有160个停车位，此次改造后，新增220个停车泊位，大大的缓解了居民停车问题。
此外，部分漏洞旁边还安装了自动充电桩和雨棚。单元门前也预留了专门的非机动车停车区域。
小区内整合停车位后，机动车乱停乱放的现象消失了，还多出了好几个绿化角，小区绿化覆盖率大大增加。
亮点三：全新定制的单元门、雨棚
每栋楼的单元门前不仅新安装了单元门，同时在街头巷尾还分布了不少新安装的摄像头，保障业主的生命财产安全。
此外，施工队，给每家每户都预留了空调外机的防护网，让形状不一，老旧破败的空调外机藏了起来。
整个小区采用的是一体化定制雨棚，使得整个小区看起来更加整洁美观。
公共区域该拆拆、该建建，把美观度、实用度提高，同时加装了一些现代化智能安防系统，让老小区有了新感觉，可以称得上是小区改造的2.0版本。
有了电梯和”黑科技“，这家小区设备快赶上次新房！
相比于前两个小区的改造，雍园的改造还是比较明显的，可以说是在前一类小区改造基础之上做出了新升级。
首先，在常规改造上，雍园小区的外立面和外墙都进行了重新粉刷、很有特色，并且统一加装了空调外机，外立面看起来整洁如新。
拆除了小区内部的违章建筑，在楼与楼之前，设置了居民休憩放松用的凉亭，在小区外部河道旁，打造了健身器材区域。
小区外划出了机动车的停车位，业主们按着规划好的车位停车，使得外部道路变得整洁了不少。
值得一提的是，除了常规的道路、外墙等逐步“焕新”之外，小区内崭新的加装电梯格外“显眼”。
很多老旧多层小区最大的问题就是老人们爬楼问题，有了电梯，居民的出行也变得更加的方便快捷。
在安全系统上，小区配置了智能门禁、AI监控、人脸识别、消防预警、电动车充电监控、400物业报修、智慧停车管理、居家（老人）一键呼叫等智慧应用，真正让科技走进了老小区。
但因为小区仍在翻新中，所以大门和电梯还没开始正式投入使用，但整体来看，雍园小区的改造无疑是成功的。
和前两者相比，改造后的雍园多出了很多现代化的新特征，配置已经接近次新房小区，这里我简单把它归纳为旧改的3.0版本。
此前，秦淮区岗虹苑小区应住建部邀请进行经验分享，南京“老破小”在全国出名！
▲图源《南京日报》
岗虹苑小区此前外墙漆面脱落渗水、线缆乱拉乱挂、屋面鸽子笼、雨水管堵塞严重，车辆辗压加上两旁大树树根生长撑张，道路破损严重等问题，在旧改后都有了显著改善。
迈皋桥老街在改造后，如今河道恢复、水清岸绿，特别打造民国建筑风格，也让小区焕发出了全新的生机。
综合来看，大部分小区旧改，虽不能达到百分百的完美，但是相较于之前，小区环境都有了明显的改善，这是非常值得高兴的一件事！
重磅利好！今年南京还将改造128个老小区，老破小的春天来了
南京有很多房龄高达20-30年的老破二手房，它们最大的悲哀就是，白白占据着优越的核心地段，在二手房市场却无人问津。
如果有学区等利好加持，还稍微有点竞争力，这样的老旧社区在南京老城区比比皆是。
周边的次新房房价逼近4万/㎡，而这些老社区的房价已徘徊在2.5万/㎡好多年。
老破小之所以被嫌弃，是因为当房龄、外立面、产品都开始严重折旧之后，大家突然发现，作为居住空间它们显得那么落后。
这样的小区普遍存在以下两个“通病”：
1、从外表来看：立面陈旧、私搭乱建、线路杂乱；
2、从小区里看：没有电梯、上下水不通、没有景观、非机动车乱停。
卖家无论把内部装修的多么美观实用，外部的环境，也让买房人望而却步。
硬伤让它们在二手房市场流通力变得十分有限，无法成为可以随时变现，具有很强流动性的资产。
此前，这些老破小大多只能卖给那些预算有限，“捡漏”过渡的买家。久而久之，更多的卖家最终迫于形势，把房子拿出来出租，赚赚小钱。
根据原住建部副部长仇保兴预测，未来5年旧改撬动的投资总金额或将高达5万亿元，平均每年可贡献1万余亿可以带动上下游超过数10个行业。
试想一下，如果把南京主城，上万套存量老旧二手房全部改造升级，全部旧貌换新颜，是否会对整个老城区的价值、房价、租金产生怎样的影响。
当然，主城老小区旧改的步伐还在推进。2022年，南京将推进128个老旧小区改造计划！
随着有关部门的方向越来越清晰、执行力越来越高效，“旧改”给了老城改造无限的可能。
在“房住不炒”下，旧改其实是最合适的方式，为小区加装电梯，配建停车场和养老服务设备，或者外立面翻新等等措施都是为了更好的生活方式，而且在一定程度上会抑制买房、换房的需求。
对于居民来说，他们真正需要的可能是像菊花小区、雍园小区这样的旧改方式，这才是真正的利民工程。
未来，城镇旧改的趋势已经愈加明显，我们有理由相信，在不久的未来，老城新貌浮现，”老破小“也会迎来新的转机。
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