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投资客“出逃”河西南?二手房跌至“4”开头?资深中介透露...

来源:365淘房 2021-10-13 17:59

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365淘房 朱梓暄 近期,河西南招商雍和府建面121平三室两厅的房源以单价4.9万/平成交,海峡城云璟湾建面115.24平三室一厅的房源以5.4万/平成交,五矿崇文金城建面108.75平三室两厅的房源以5.9万/平成交...

河西南多个小区低价成交,消息不胫而走, 随即,河西南多个二手房都贴上了“特价房”、“低价急售”的口号。

对比上半年河西南直线上升的二手房价格,近两个月,河西南二手房市场寒意尽显,似乎达到了近年来的冰点。

在这样的市场之下,各种各样的声音都冒了出来。

河西南高规划有什么用呢?房价泡沫一触就破。

河西南只有摇摇欲坠的房价和少的可怜的配套,如今真相了。

前期投资客坐不住了,纷纷要跑了?

然而,实事果真如此吗?

01

从数据出发,看河西南二手房市场,竟然是...

1、下半年,奥南二手房成交量确实减少了

从成交套数来看,某二手房站数据显示今年7-9月奥南仅成交7套,同比去年7-9月,同一网站上,奥南成交14套,去年7月就卖出8套。(除安置房外)

2、撇去几个低价成交的房源,河西南更多二手房成交价格平稳,波动不大

9月27日-10月10日的二手房成交信息中,河西南海峡城、金地风华和佳兆业城市广场成交价格均比较稳定,符合小区二手房挂牌均价。(具体价格根据楼层、精装条件有所区别)

▲王祥房产

3、 河西南二手房价值出现明显分化

 

西妹整理了河西南二手房最新挂牌均价表,其中南外一小和南外初中的学区房均价普遍比较高,正荣润峯和佳兆业城市广场最新挂牌价达到6.4万/平。

升龙天汇一期房源交付时间比较早,所以综合单价比较低,二期房源单价也已经达到6万+/平。

南外二小和南外初中的学区房中,朗诗熙华府的挂牌均价是最高的,是河西南第一批科技住宅,品质较为突出;

鲁能公馆近一年涨势比较明显,第一是划分学区,第二则是2号线西延线年底开通,鲁能公馆紧邻青莲街站,本身距离S3号线高庙路站也比较近,是河西南难得的双地铁盘。

海峡城为河西南拓荒盘,2012年开盘,价格约1万/平,房龄相对较长,所以房价在河西南已经交付的楼盘中一直处于低位,不过从去年开始,海峡城已经涨了一波。

金地中心风华部分房源刚解封不久,很多房源没有住过人,基本全新,前期又是精装交付,所以价格也比较高。

从价格上来看,河西南二手房已经形成了较为明显的分化,产品的定位、楼盘的位置、交付品质的优良都决定着二手房的价格。

02

从市场出发,深耕河西南的资深中介朋友透露...

以上这些仅仅是数据,并不够鲜活,不能完全体现市场环境,西妹采访了一位深耕河西南的资深中介朋友,他们是最熟悉市场和买房人的,那么他是如何看待如今的河西南二手房以及市场整体大环境呢?

1、星八客高价二手房单价基本到顶,涨幅空间不大

“房价涨上去很难跌下来,即使跌大概率也不会太厉害。佳兆业城市广场现在成交单价在6.5万/平左右,五矿已经下跌了,主要还是经过这么多年,品质有所下降,特别是一期房源,至于招商雍和府,现在算是河西南的门槛价。”

“河西南现在二手房价格比较高的就是正荣和佳兆业,小面积的房源,正荣价格稍微高一些。不过佳兆业的优势就是靠近公园,后期7号线太清路站就在项目旁边。”

“从目前市场来看,正荣已经7万/平了,佳兆业高的也6.7万/平左右了,后期再涨的空间不会太大。” 

“还在限售中的绿地海珀滨江、正荣滨江紫阙也许还能冲的高一些。”

(河西南航拍)

2、买房人在新房、二手房之间摇摆,低价房源捡漏不易

 

“关于二手房市场,多数买房人还是会在新房和二手房之间摇摆观望,新房中签率低,首付高,二手房市场如果出现低于市场价格的房源,也会有人抱着捡漏的心态,当然,这种捡漏也不是那么容易,很多都是业主遇到突发事件或者家庭变故,很多时候有附加条件,比如全款,加上这两年疫情反复,才会有低价出售的房源,现在的房价相对是很透明的。

3、政策跌宕起伏,奥体房价依旧坚挺,未来将会是河西南的主战场

“至于河西的市场环境,虽然政策跌宕起伏,但是河西奥体的房价一直比较坚挺,对照前两年的二手房价格能看出来,至少上涨了5%-10%不等,河西作为南京头部的楼市阵地,高价盘非常多,辅以越来越完善的配套,包括金融外资互联网大厂百强企业落户,说明作为南京的城市名片,河西是被绝大多数人认可的。”

(河西南航拍)

“河西从长远看,我认为完全没有问题,南京最为长三角流入性人口城市,一直在和杭州做对比,南京高校多,房价高,但平均收入却不高,一方面是南京本土明星企业比较少,另一方面是人才无法吸引过来就业,创造产出,而河西南的落地的互联网大厂建成之后,将逐步改善这样的情况,人口是流动的财富,是GDP产值的基础,有人口才有未来。”

“未来河西南的土地就是香饽饽,出一块少一块,并且不会轻易拿宅地出来卖,地价会涨,房价就会跟着涨,户型也会越来越大,当然这个需要时间周期。再等十年成长期,河西南有望还南京一个陆家嘴。”

03

大环境出现拐点,市场热情逐步回温,河西南买房...

其实不论是成交数据还是中介朋友的看法,都充分说明,多重政策都是为了把之前市场过于火热的气焰压下去,一切调控都绕不开“房住不炒”,最后呈现出来的效果就是二手房价格趋于平稳,之后更多追求的可能是小区的“抗跌性”。

前期楼市虽然一度达到冰点,但从数据看,截止9月30日,南京新房成交量104456套,二手房成交94790套,新房、二手房成交量超过2019年全年成交量。

并且,不论是买房人还是开发商颇为消极的心态也在近期出现拐点,开发商大规模推货,部分楼盘大幅度让利,重燃市场热情,从近期与买房人的交流情况来看,绝大多数人还是希望可以尽早上车,赶上这一波购房窗口期。

 而处于犹豫中的很多人,也没有了一开始看空楼市的傲气,大多数人犹豫是在衡量开发商的品牌,产品的品质等多方面因素,希望可以买到更好的房子,楼市正在向品质人居时代迈进。

在河西南买房热建议:

2021年,河西南交通、商业方面均有利好落地。

2号线西延线开通,轨道交通升级;金地中心商业体开业,河西南“商业荒漠”将被打破。

下一个五年,重点打造河西南区域,建设长三角知名的超级总部经济集聚地

 

再者,等万科翡翠滨江、滨江ONE、中国府等品质住宅交付,河西南的居住圈层也将再上一个层级。

在新房方面,河西南选择不多,年底有望开盘的仅深业龙湾上府河西金茂府新组团还有下关城开宏顺河西南G25地块

然而仅龙湾上府有着建面120平的较小面积型房龙湾上府夹在颐和铂湾建发珺和府之间,今后三盘将共享生活配套。

颐和铂湾第一个开盘,销许均价4.43万/平,升级装修包2500元/平;

建发珺和府销许均价4.95万/平,升级装修包3500元/平;

深业龙湾上府最新放风价4.7万-5.3万/平,另有升级装修包可选。

河西金茂府前期开盘价5.2万/平,无装修包,金茂府新组团放风价6万+/平(含装修包)....

河西南新房价格就是在逐步上涨的,所以如果是有购房需求的网友,加快脚步,赶紧上车。

二手房方面,未来一段时间内,还是星八客的主场。对于想要置换的买房人来说,抛售之后购买新房完全是可以考虑的,河西南二手房价格已经达到了一个高点,虽然还在稳定地增长着,但是涨幅远不如置换一套新房来的快

对于想购买河西南二手房的人来说,新房摇号困难,且普遍面积比较大,而星八客80、90平的房源量非常多,完全可以根据自身需求,寻找性价比更高的房源。但必须明确的是,如果没有利好出现,后期涨幅空间有限。

最后,西妹想说的是,成交价有低有高才是市场最健康的模样,河西南也是如此。

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