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跳涨4500元/㎡,江北这个板块凭什么?

来源:365淘房 2021-09-14 17:51

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江北又一头“沉睡巨龙”开始苏醒,即将华丽归来!

最近一段时间,长期蛰伏、低调发展的桥林新城刮起了一股非常猛烈的旋风,雄赳赳、气昂昂地扛起了江北新主城首个地铁小镇的大旗!

事情的源头,要从南京第二批次集中挂地说起,桥林一共挂出了6幅地块,其中4幅地块的毛坯限价让不少人为之一振,没有一点前奏,直接上涨4500元/平!

细细研究后发现,这几幅地块均位于桥林地铁小镇范围内。对此,不少网友表示:“地铁小镇还没大规模开发,起点就比别人高那么多,这合理吗?”、“还没开始真正发展,这属于价值提前透支吗?”......

一时之间,在桥林新城热度飙升的同时,桥林地铁小镇也同步被推上了风口浪尖,质疑声一片。那么,今天就来和大家一起探讨下,桥林地铁小镇未来发展会如何走?能不能担得起它现在的价值?

 

 

NO. 1|壹

什么是地铁小镇?

以前,我们经常挂在嘴边的一句话便是:“地铁一响,黄金万两”!

随着城市化进程不断推进,交通网络不断完善,地铁成为人们日常出行超受欢迎的交通工具之一,毕竟地铁有着其他交通工具所不具备的准时、准点、可控、便利等诸多优势。

早前,阪急电铁创业者小林一三对“地铁小镇”下过这样一个概念:在轨道交通沿线拓展住宅地、学校、主题公园,同时,在城区主要转换点的车站,一体建设和经营百货店等设施,推进沿线各重要站点的复合型开发,获得社区营造与轨道交通营运的综合叠加效应,形成以车站为中心的紧凑城市结合体。

这也是地铁小镇概念的早期雏形!

 

现在的地铁小镇规划,是以交通站点为中心所开发出的城镇,在开发过程中应考虑商业服务、居民居住等多个方面,打造以站点为中心的多功能服务区,最终所建设出的市镇,具有功能全面、交通便捷等多项优势。

具体来说,地铁小镇主要具有以下3项基本特征:

1)一般规划在城市的外沿区域,通过地铁和市区联系起来,能够实现资源聚集,开发时多呈片状、块状;

2)挖掘社区文化,涵盖历史、自然、教育、医疗等多个方面,致力于建造生态型小镇,便利人们的休闲消费及商业往来;

3)重点考虑能否起到吸引周边区域居民的作用,不断增加就业机会,建造绿色基地,形成网络空间城市。

也就是说,地铁小镇可以通过地铁与主城区协同发展,同时地铁小镇内部又拥有非常完备的自身装备,独立存在,自给自足。

 

南京作为下辖城区全都开通地铁的城市,因此围绕地铁打造地铁小镇的概念也随之慢慢出现。

NO. 2|贰

青龙地铁小镇演变历程,对桥林指导意义重大

早在2013年,官方就透露南京将打造青龙小镇、东大山、六合溧水石湫等7个地铁小镇。

之后,规划一直停留在纸面阶段,慢慢地,东大山、六合溧水石湫等地铁小镇也慢慢被世人遗忘,直到“青龙地铁小镇的出现,才正式燃起了南京地铁小镇的第一把火。

 

在2015年的时候,南京将青龙地铁小镇的规划定位为“山水林间趣、峻秀国际城”,是仙林副城的重要组成部分、低碳生态新区,也是南京首个TOD地铁小镇。

此时,青龙地铁小镇还没有地铁落地,如此高起点、高规划,直接将青龙地铁小镇捧上了云端,但是在自身实力还没有健全的情况下,站得越高,也非常容易摔得越狠!

房地产市场表现为例,5年前,恒大与中南以1.2万+/平的楼面价双双杀入东流,吹响了青龙地铁小镇城市化起步的号角;

2016年9月,新城再以楼面价20069元/平拿下青龙地铁小镇G60地块,区域地价正式突破2万/平,成为区域新地王,让南京楼市面面相觑,大为震惊。

 

之后,青龙地铁小镇便一直高歌猛进,一路向前冲刺。但是不可否认的事实是,青龙地铁小镇从一开始就操之过急,没有稳扎稳打地站稳脚跟,后面也确实因此得到了非常惨痛的教训!

在空喊口号,长期没有实质性利好兑现的背景下,区域不少楼盘卖得不温不火,最后不得不靠着打折促销的变相降价方式完成销售任务,从天堂到地狱,青龙地铁小镇可以说是以迅雷不及掩耳之势快速完成了这一过程。

当然,这也是南京首个地铁小镇的初期尝试,过程很是苦涩!

之后,青龙地铁小镇痛定思痛,做出了非常重要的3大改变,这些战略调整对于其后续发展产生了非常深远的影响,助力其晋升南京主流次级板块之一。

1)引南外,重金导入南外仙林分校资源

2)限地价、房价,引导房地产市场回归正常水平;

3)升紫核,2019年4月,青龙地铁小镇得以涅槃重生,正式更换新身份,晋升紫东核心区;

 

从青龙地铁小镇曾经的跌入谷底,再到如今的涅槃重生,我们应该可以明显看出,地铁小镇的发展,单单依靠地铁去支撑显然是不够的还需要强劲的规划支撑、优质的配套落地、人口的不断导入......

NO. 3|叁

借鉴紫核发展经验,未来桥林地铁小镇...

桥林地铁小镇作为南京第二个真正意义上启动的地铁小镇,将围绕兰花塘、双垅、石碛河、桥林新城、林山、高家冲等6站,以兰花塘站为中心,以TOD模式启动地铁小镇2平方公里范围轨道站点以及周边城市设计工作。

从一开始的规划中,官方就表示,桥林地铁小镇将借鉴紫东核心区规划设计经验,也就是说,桥林地铁小镇的未来发展方向在一定意义可以参考“青龙地铁小镇”(现在叫紫核)。

 

事实上,桥林地铁小镇在发展过程中,不管是交通,还是教育,亦或是商业、医疗等配套方面,与青龙地铁小镇有着非常多的相似之处:

1)断头路太多,内部道路交通不顺

桥林地铁小镇对外交通有地铁,但是区域内部存在多条断头路,交通出行不便利,目前政府正在将重点放在断头路的建设工程上,不断完善区域的道路网络系统。

 

2)拟引进南京师范大学教育配套资源

在前期透露的南京地铁小镇开发建设集团有限公司宣传片中,桥林地铁小镇拟引进南京师范大学教育配套资源的消息赫然在列,这与青龙地铁小镇引进南外资源如出一辙,为区域教育事业做了很强大的背书,给予信心。

 

3)暂时没有大型购物中心

在桥林地铁小镇初期发展过程中,区域暂时没有大型商业配套落地,目前仅有丝兰湖商业中心,更多还需要依靠桥林老镇上的社区型商业配套。

 

4)暂无独立的大型医疗配套资源

区域内目前主要依靠镇上的一些基本医疗资源,如果想得到更好的医疗配套服务,还需要前往市区。

 

而从青龙地铁小镇一路走来的经验来看,它也是一个长期的从无到有的过程,尤其是,从起点来看,桥林地铁小镇的先天条件比青龙地铁小镇相对更有优势一些。

1)桥林地铁小镇一开始就有地铁落地

桥林地铁小镇与青龙地铁小镇非常大的一个不同便是,青龙地铁小镇是在完全没有地铁兑现的情况下开始启动的,而桥林的地铁S3号线已经通车近3年。

另外地铁11号线即将开建,桥林地铁小镇从交通上来看,不管是和江北新主城,还是和江南主城,联系都很紧密。

 

2)周边产业云集,保障大量产业人口导入 

 

桥林地铁小镇打造一个生态居住区,其周围规划有一片产业聚集地,目前已经聚集南京先进计算中心、台积电、清华紫光、中科曙光、百度(南京)创新中心、华为云(南京)产业协同创新学院……未来将保障源源不断的人口导入。

 

桥林地铁小镇的自身发展来看,这是一个长期完善的过程,桥林地铁小镇想要彻底崛起,单靠地铁小镇规划,恐怕存在的难度系数较大。

但如果从紫核的发展经验来看,桥林地铁小镇是否是先头试探性规划,未来是否会晋升其他新城概念,例如青龙地铁小镇晋升紫核一般,我们拭目以待!

毕竟,桥林这里作为浦口未来重点打造区域,未来各种资源利好在很大程度上都大概率会向此倾斜,你们觉得呢?

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