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8大利好即将落地!江宁下一个中心区藏不住了!未来房价…

来源:365淘房 2021-09-14 17:49

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生活充满未知。

这样的未知,给我们的人生带来了许多奇妙的惊喜。但城市发展并不如此,它是按照规划发展的。

 

从江宁楼市的开发顺序来看,可以分为四个阶段:

东山1.0时代:

老东山是江宁最早进行土地开发的板块。

东山镇最早一批的房地产开发始于90年代,那时候,东山就是江宁的核心,1.0时代由此展开

无开发商,都是政府单位(市政、城镇建设有限公司)建设开发,小区名多带“村”字,当时多作为单位福利房。2000-2005年东山镇进入密集开发期,因此东山镇的小区房龄大多在15-20年之间,且多为无名小开发商。

后期东山步行街、江宁女人街、万达等商业的开业,东山配套逐渐成熟,这样的发展其实是符合当时的需求的,然而后期并没有与时俱进,这也是东山落寞的原因之一。

目前东山配套虽然成熟,但是新规划等较少,储备宅地稀少,只能靠规划修改来获得发展。

百家湖2.0时代:

一路向南,接下来就到了百家湖板块。

2000年后,百家湖板块逐步启动,2005-2010年是百家湖住宅密集开发期,对应房龄多在10-15年,当时江宁几大地主开启疯狂圈地模式:利源承包了百家湖边超一半的土地、翠屏在翠屏山、景枫在方山也都是承包了大片的土地。百家湖周边这么好的地段这么便宜卖掉,也没有造出好房子是造成百家湖整体房价长期上涨缓慢的重要原因。

随着后期景枫KINMO、21世纪太阳城、金鹰、1912的开业,赋予了百家湖新都市的商业环境,百家湖一跃成为江宁“新街口”,区域内的房价也水涨船高。

百家湖板块从成长到成熟,短短10年时间,我们看到了它的飞速成长。

九龙湖3.0时代:

2010年后,九龙湖板块接棒百家湖,品牌开发商开始布局江宁、万科、新城、保利,将江宁主城区商品住宅品质带到一个新的高度,尤其2015年4月地铁3号线通车后,品牌开发商楼盘涨幅惊人(新城玖珑湖和保利中央公园2013年至今涨幅都在120%左右)。板块内商品住宅房龄基本在10年内,品质好,房龄新,二手房市场的认可度较高。

区域引进北京东路小学的教育资源,保乐荟的开业也为区域内的商业蓝图添砖加瓦。区域内的新房也属于炙手可热的状态。

但有一点是大家认可的,这几个板块的房价都随着发展,有了不小的涨幅!

那么江宁下一个新势力在哪里?

是江宁大学城?还是南京硅谷之称的正方新城? 

又或者,横空出世一个新的区域? 

至少现在,江宁的主力军集中在上秦淮板块,这里正在风生水起。

一、官方定调,南京向南发展趋势已定!江宁下一个风口就在上秦淮

依据国家发改委发布《长江三角洲城市群发展规划》,南京被官方定位为长三角唯一特大城市,紧随上海之后,位于杭州、苏州之前。特大城市的规划也推动着城市发展的不断扩容。揭开南京城发展的面纱,细细打量其城市演变的脉络,向南推进成了南京发展的主旋律。

事实上,现在南京向南发展的格局确实如此。从南部新城到百家湖、九龙湖,南京楼市的发展也是一路南下。

从江宁楼市的发展可以发现两点:①一路向南,②沿着双龙大道黄金轴发展。

上秦淮正占据江宁核心道路双龙大道的最南端!符合城市发展规划!

 

 

二、从良田荒地到高楼耸立,上秦淮用了8年

这里曾经是荒地,这里曾经是良田,现在这里四季是美景,高楼耸立,是江宁对外的城市名片,城市面貌焕然一新。

这就是上秦淮,从良田荒地到高楼耸立,上秦淮用了8年!

我们先来看一张年代久远的图。

项目处,就是现在的翠屏诚园,那时候3号线还在建设,周边尘土飞扬,车也很少。

 

如今的翠屏诚园附近,高楼耸立,青葱绿树,一个个新的城市名片在此诞生。

而这全新的城市面貌,上秦淮用了8年。

2013年前,上秦淮一片平坦荒地,区域内河网密布、池塘湖泊众多 。片区因湿地资源受到关注和保护,规划定位成以休闲度假、主题游乐为主的特色功能板块。

2013年,上秦淮首个楼盘翠屏九溪诚园(翠屏诚园前身)面世,均价15500元/㎡的精装房,打出南京首个湿地盘的口号,由于各大利好还未兑现,首开结果并不理想。这个九龙湖以南片区,还未受到人们关注。

2015年,随着地铁3号线通车、地标性商业——20万方的砂之船开业,加上游府西街小学江宁分校(未来科技城小学)已入驻,上秦淮繁华初现、配套逐步兑现,宜居性显现。

2016年,翠屏诚园从1.55万/㎡涨至2万元/㎡,开盘当天售罄。2016年9月23日,上秦淮迎来一场历史性的土拍。当天,葛洲坝、银城、五矿分别拿下4块近2万/㎡的高价地,刷新了江宁楼市格局,一举奠定了上秦淮改善板块的地位。

2017年,碧桂园拿下G64宅地,楼面价19132元/㎡,需现房销售。至此,上秦淮5大现房高价地聚首,由此进入近一年的蛰伏期。同年,片区内纯新盘恒大悦澜湾上市,开盘价26595元/㎡。

2018年,恒大悦澜湾收官,5大高价地打造高层、叠墅为主,其中银城、五矿地块首先上市。受限价影响,银城旭辉云台天境高层首开价29000元/㎡。五矿澜悦栖原叠墅首开价30357元/㎡。

2019年,5大现房高价地全部上市,成为2019年江宁热门楼盘,它们分别为葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉云台天境、银城旭辉上淮铂悦府、五矿澜悦栖原、碧桂园泊云间。当年,高层房价突破3万/㎡,叠墅均价达3.2-3.3万/㎡。

同年12月,融信拿下云台山河以南的G94地块,上秦淮楼市版图再度扩张。此前地块均以九龙湖命名,而融信上秦淮G94地块作为首个以上秦淮命名的地块,标志着上秦淮不再是九龙湖南,已成为一个独立板块。

2020年10月,孔雀城拿下G81地块,最终楼面价21309元/㎡,超过此前区域地王银城旭辉上淮铂悦府(楼面价19991元/㎡),晋升上秦淮新地王,毛坯限价3.28万元/㎡。上秦淮房价再度被刷新!

三、赶超前辈!上秦淮拥有价值高地属性!

自从江宁百家湖、九龙湖发展进入“缓慢期”后,上秦淮的优势就越发明显。 

当前,百家湖板块的朗诗玲珑屿成交价已破5万/㎡。紧随其后,上秦淮翠屏诚园最高一套房源超4.2万/㎡成交!

这个房价,甚至有点赶超“前辈”九龙湖的意味。

而现在百家湖新房放风价超4万元/㎡,九龙湖新房欲涨价,放风超4万/㎡,上秦淮新房价格在3万多,可见这里的价值属性明显更强!

发展的脚步从不停歇!

高知人才齐聚,上秦淮圈层高

南京未来网络小镇是南京未来科技城核心区,规划范围3.2平方公里,以美丽的悠湖为中心,建成孵化器、加速器、配套设施等各类载体平台86.5万方,在建各类项目53.5万方,已成为生产、生活、生态“三生”融合的全国优秀特色小镇。

(未来网络小镇办公楼航拍图)

未来网络小镇引进了国内外院士30名,集聚高层次海龟和博士300余人,硕士2500余人。高质量发展新型研发机构,加快成果转化,目前已引进和建成江苏国际技术转移中心、中德技术合作转化中心等公共平台10余个。

(未来网络小镇实景图)

在打造产业地标方面,以未来网络、绿色智能网络汽车为重点,引进了腾讯、华为、亚马逊、中软、亚信、长安汽车、智骏汽车等企业1000余家,产值超过100亿元。

目前,整个未来网络小镇集中在云台山河以北发展,未来云台山河以南还将打造一个HIPARK总部经济区。总部经济区位于云台山河以南,双龙大道以西,用地面积约200亩,用地性质为科研用地,规划建设总建筑面积约40万方科技总部集聚区。

南京未来网络小镇,预计打造未来网络、智能制造两大百亿级产业,产业规模分别均达到200亿元,占产业总量的80%以上,实现资产规模500亿元,入驻企业3000家。

其中,高新技术企业总数达到100家,自主培育上市企业10家,人口集聚20万人,财政收入突破10亿元,成为体现江苏高度、代表南京品牌,建成具有新一代信息技术产业地标特质的引领区和示范区。

微观来看交通情况,除了已开通的地铁3号线,上秦淮还有规划的3号线三期线路穿过区域,出行会变得更加方便。 

地铁延长、新增2个站点,交通更便捷!

地铁3号线三期线路北起秣周东路站(已建), 沿双龙大道西侧,下穿云台山河后继续沿道路向南至正方大道,设和风路站、秣陵街道2座地下站,全长约3.3km,全线采用地下敷设方。 

另一方面,凭借着双龙大道,不仅自驾通达南京南站,还可以快速到达百家湖、胜太路等商业中心,交通非常便捷。

新酒店来了、商业聚集,第一高楼正在建设!

上周,秣陵新市镇上秦淮G27地块备案名为“悠舍”!按照规划,地块整体建设一处酒店,客房不得少于200间。 

 

除此之外,上秦淮商业也值得期待!

①浙商大厦:浙商大厦位于砂之船、江宁第一高楼南边,地下2层,地上24层,建筑面积73185㎡,工程造价约21400万元。未来将配套1万方小型商业。

风迅科创大厦:规划2万方的集中式中型商业、中铁宝桥(在建)规划的是0.8万方小型配套商业。

③未来网络创新综合体:项目位于未来科技城未来网络小镇,东侧为已建成砂之船奥莱商业广场,靠近3号线终点站秣周东路站。该商业体将与砂之船商业互补竞争,避免建筑体量过度集中,提升未来适应性,未来将建成上秦淮第二大商业体。

另外,像辰曦物流研发基地、青创ipark等办公楼都带商业。五矿澜悦栖原也自带商业。

国华卫星基地项目也即将竣工,高度为185.18m,未来将会是江宁第一高楼,成为江宁的又一地标。

 

 

上秦淮各方面配套正在升级! 

除了现有的游府西街小学江宁分校,区域内规划的一所中学,预计年内可获批复!

南京未来科技城管委会官方回复:目前,园区已有初中学校建设规划,并在办理前期手续,计划明年开工建设。同时,我们也在积极接洽优质教育资源,争取引入名校资源,进一步提升片区竞争力,也为片区居民更好的服务。

另外,江宁区妇幼保健院将落户未来科技城,建筑规模约10万平方米,建成后将是一所集“大专科、小综合”为一体的三甲医院,突出妇幼专科医院特色,成为全省区县妇幼保健院的领先样板。

上秦淮各方面都在变好,区域内上秦淮湿地公园、上秦淮文化交流中心,包括华谊兄弟电影小镇,都将成为江宁对外的名片。

各方面利好爆发的上秦淮,你看好吗?

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