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跳涨近1万元/㎡还被抢!江宁这个板块逆袭成功!

来源:365淘房 2021-07-19 19:04

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#如果回到过去,你最想做的一件事是什么?# 

在各个论坛上搜罗了一圈,翻了一个又一个评论。发现如果可以穿越到过去,大多数是珍惜以往被忽略的幸福时光、珍惜眼前人;还有不看小说、不打游戏,好好学习;但出现频率最高的还是去一二线城市买房、投资、发财致富。

33年,南京楼市大事记及房价变迁史

2001年的报纸刊登了当时南京楼盘的价格情况,那时候的楼盘价格可以划分为三类:2000元以下、2001~3000元、4000元以上。可谓非常令人震惊。

我盘点了一下南京楼市变动大事件。

1988年,1998年是中国房地产市场的分水岭。当年国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从下半年开始停止住房实物分配,实行货币化。

1999年,房改的第二年,政府加快诸多房产政策的制定。作为新生事物的商品房还不受人重视,一个诺基亚手机和一套房子价值相当;那时候 江北房价只有600-800元/㎡,龙江房价1000-2000元/㎡。

2000年,城墙内房价2000-3000元/㎡ 。

2001年,全市均价2907元/㎡

2002年,全市均价3000元/㎡左右

2003年,商品住宅的预售均价仅为3360元/㎡,在当年温州炒房团等市场因素推动下,二者分别比2002年增长了14.4%和12.2%。

2004年,全市均价4115元/㎡。这一年万科、仁恒等品牌房企入驻南京。

2005年,全市均价4403元/㎡。

2006年,全市均价4265元/㎡。城中一批楼盘房价达到了10000元/㎡的高位。

 2007年,全市均价为5304元/㎡。

 2008年,全市均价为6153元/㎡。

2009年,全市均价为7071元/㎡经历了08年的低谷,南京房价在09年迅速反弹。

2010年,全市均价为12061元/㎡。这一年,南京新房均价以12061元/㎡的成交价挤进全国前十。此时板桥、滨江、方山等新兴板块开始崛起。

2011年,全市均价为11200元/㎡。2011年2月,限购令重拳打击南京楼市,南京楼市出现五年来最惨淡行情。

2012年,全市均价为10967元/㎡

2013年,全市均价为12252元/㎡。南京楼市火热行情超过预期,其中2013前11个月房价累计涨幅达到14.82%。

2014年,全市均价为13804元/㎡。在9月21日,南京宣布全面取消楼市限购。此后楼市开始回暖。

2015年,全市均价为15788元/㎡。这一年,南京房价一路上涨,“日光”、“涨价”不绝于耳。

2016年,全市均价为20463元/㎡,10月后,全国范围限购限价。也是这一年,土拍市场火热,地王频出。

2017年,南京出台了多项调控政策:限购令,溧高六限购限贷加码;严禁商办类产品改酒店式公寓,酒店式公寓层高由4.8米限制为3.6米;购房自取得不动产权证三年内禁止交易……

同年,南京开始公证摇号。这一年,全市均价22318元/㎡。

2018年,人才购房政策出炉,促销优惠重出江湖,多家限价老盘开盘收官,一年来首次出现首套房房贷利率下降。

全市新房均价25251元/㎡。

2019年,紫东崛起,江苏自贸区落户江北新区,高淳六合放松限购,溧水专科就可买房。

2020年,全市新房均价28908元/㎡。

2021年,今年以来,全市热盘提高首付,五成、八成.....买房成本再度上升,为规范市场,“宁小通”横空出世。上半年全市新房均价30472元/㎡。

如今已经进入下半场,未完待续......

江宁蜕变:从农村到城市

 

南京楼市“巨头”林立的市场上,以江宁为代表的“楼市新力量”让刚需们看到了一线希望:

2010年,南京的房地产似乎进入了“江宁时间”。地铁一号线的进驻,让偏离南京人视线的百家湖。岔路口和大学城杀回购房人的视野里。

品牌开发商的进驻江宁,房价一路飙升。江宁4月房价环比上月上涨0.19%,同比去年同期上涨40.61%。

曾经的刚需首选地块正在华丽转型。从农村变成了城市。

2000年,江宁撤县设区,明确提出了“新城”的概念。

2001年,南京明确提出“一城三区”发展战略,南京迈开跳出老城、城市夸张的步伐。其中,由主城向南,“东山新市区”作为“一城三区”的南翼,全面拉开城市建设框架。

……

转眼间,21年过去了,如今的江宁,经济发展实力依旧强劲;地铁、交通通达性十足;商业规模不断扩大;教育资源更上一层楼……

毫无疑问,21年来,江宁的发展有目共睹,综合价值也更加凸显。

撤县设区在一定程度上,增强了江宁与主城的空间连接,空间上的紧密连接也为更多交通方式的通达提供了条件。江宁撤县设区发生后,紧接着到来的就是地铁等其他轨道交通的配套延伸。

据统计,江宁地铁线路足足有11条(包括在建的、规划的、已开通的),为了达到最有效的辐射力,地铁站的选址大都在区域内人口较为密集的位置,它们应当是区域内城市化水平较高的地方;同时,当地铁站选址确定后,也会引发一拨围绕地铁站的建设,地铁站周围的综合城市化水平又会得到新一轮提升。

撤县设区除了带来了建设方面的发展,也为江宁带来了新建住宅的热潮,江宁楼市此前也一跃成为南京最热门的板块之一。

江宁这个板块跳涨近1万元/㎡,还被抢?

迅速发展的江宁楼市使得江宁各个子板块也在飞速发展,其中最具代表性的就是九龙湖板块。

九龙湖的发展史是“便宜却被人看不起——涨价了开始抢房——跳涨却无房可买”。用实力诠释了什么叫“从前你对我爱答不理,现在我让你高攀不起”。

20多年前,九龙湖九龙湖还是农村和大片田野,然而区域拆迁已经启动,安置房殷巷新寓1995年建起。

20世纪初,九龙湖以安置房、小开发商开发的商品房为主。约297栋殷巷新寓是九龙湖体量最大的安置房小区,内部居民就是以前九龙湖农村和周边拆迁户。 

九龙湖现在有的房龄较老的小区就在这段时间建起,有龙湖文馨苑(南师附中集团开发)、康博花园(同仁开发)、颐和南园、合家春天等,这些小区如今二手房26000-30000元/㎡不等,相比于市区的老小区,九龙湖的老小区还是比较新的。

这些楼盘的建造还跟当时的配套引进有关,比如政府为了引进南师附中,就与南师附中集团合作开发了龙湖文馨苑,当时开盘对外约5000元/给予南师附中内部价3000元/,而且优先让南师老师选房。 

另外,如今的康博花园也是当时政府引入同仁医院,和同仁合力开发的楼盘,所以这个小区居民许多就是同仁医院的护士、医生。 

这个阶段,随着商品房越来越多,配套不断跟上,片区越来越宜居的时候,九龙湖拥有珍贵的湖水资源,“湖居”的概念就被挖掘,用作开发楼盘,紧接着沿湖开发别墅楼盘也越来越多,例如藏龙御景、颐和南园、九龙湖别墅等,九龙湖湖居价值凸显。

 2008年,恒大进驻九龙湖,打造江宁首个品牌房企盘——南京恒大绿洲。首开推出8.5折优惠,优惠后均价5700元/平米左右,其中包括1100元/平米的精装修费,去化艰难。

等到2010年-2012年,江宁迎来大规模的品牌房企,这些品牌房企主主要集中在九龙湖,如万科、保利、中粮、银城等。相比于,人口众多的东山、岔路口、百家湖等成熟板块,待开发状态的九龙湖迎来了发展的机会。 

2012-2016年:这些品牌房企打开了九龙湖楼市的新篇章,建成了今日九龙湖热门二手房,如保利中央公园、万科金域蓝湾、银城千花溪等。 

2013年,万科金域蓝湾精装房开盘价达到18500元/㎡,从那时候开始,九龙湖便逐步向改善过渡。由于房龄较新,品质和物业好于老小区,这些热门品质二手房价格达3.5-4万元/㎡。

2016-2017年:2016年,南京整个楼市迎来疯涨,九龙湖房价从16000元/㎡涨至26000元/㎡,短短一年间,房价暴涨10000元/㎡。自此,九龙湖板块也走上了改善板块之路。

2017年:2017年3月,万科翡翠公园以29500元/㎡收官后,片区仅剩骏景华庭、新城玖珑湖最后一栋楼为加推。去年年底、今年年初,这两栋稀缺楼栋上市,当天卖光。自此,九龙湖正式陷入了房荒状态。 

2020年,纯新盘金隅紫京云筑入市,3.82万元/㎡的首开价捅破江宁楼市天花板。跳涨近1万元/㎡还被抢! 

经过20年发展,九龙湖从无名之地变身如今的江宁宜居改善片区,前10年各大配套逐步跟上,后10年楼市崛起,成就今天的江宁核心板块。

你当时瞧得起江宁吗?瞧得起九龙湖吗?在你的买房故事中,有没有做过什么让你后悔的事情呢?欢迎留言告诉宁宁。

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