牛大了，江宁这个网红板块多小区成交价创新高！一批业主

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要说今年最火的板块，非方山莫属。

从今年开始，伴随方山新房房价格局的刷新，二手房也相继迎来了新一轮的高潮，方山大学城多个小区的二手房房价格局发生重大革新！

1、景枫法兰谷：成交单价44435元/㎡，方山大学城最高成交单价

景枫法兰谷6月12日成交了一套建面133.23㎡的房源，成交总价592万，成交单价44435元/㎡。

我咨询了相关中介，中介表示，这套房源的装修好并且是中层，楼层的位置好。是市面上比较稀缺的大平层，赠送面积多，得房率高，目前小区133㎡左右的房源基本都这个价格，整体带看量还是比较高的。

法兰谷为景枫加州城三期，法兰谷源自于南非的一个葡萄酒产区，以其浓郁的法式风情被称为南非的“法国之角”，其建筑特色、园林风情、地形与地貌与加州城有异曲同工之妙。

小区的绿化非常不错，随处可见的绿植非常茂盛。

法兰谷全部打造低密度5层平墅，分为六大组团开发，主力户型为130、180、230㎡，属于低容积率组团。 

中央绿化景观轴将各个组团串联起来，房屋周边绿地注重植物色彩搭配和空间层次，使整个小区绿化形成相互呼应的效果。

景枫法兰谷成交价还是比较高的，挂牌价基本集中在4万元/㎡左右，近几年的成交价也基本在3.8万元/㎡左右。 

2、招商方山里：成交单价40370元/㎡

招商方山里在6月20日新成交了一套建面约86.7㎡的小高层房源，成交总价350万，成交单价40370元/㎡。 

从成交周期来看，32天成交，周期也很短。

这套房源的基本信息是：建面约86.7㎡3房2厅2卫，位于一楼（总高11层），还带了160㎡的院子，实际可使用面积高达240㎡，另外，房主在开发商装修交付的基础上又花了25万进行了二次装修。

（招商方山里）

也就是说，这套房使用面积相当于是买1送2，所以单价突破较高也是符合市场逻辑的，此外装修也是非常不错，所以受到买房人认可。

招商方山里可以说是方山板块二手房房价比较高的次新房了，从成交情况来看，主要以90㎡以内的小户型为主，成交价基本稳定在3万元/㎡左右。

3、鲁能泰山7号院：成交单价38587元/㎡

鲁能泰山7号院在4月24日成交了一套建面154.2㎡的房源，成交总价595万，成交单价38587元/㎡。

鲁能泰山7号院位于方山脚下，项目主打137-185平花庭叠墅。

别墅区内配备夜光跑道、SUTU趣味足球场、TORO对阵球场等全龄健身游乐设施，更私享涵盖健身房、瑜伽房、泳池、台球室、乒乓球室、小型足球场等尊荣健身设施的会所式钓鱼台美高梅五星酒店。

目前小区挂牌价39974元/㎡，成交较少。

4、万裕龙庭水岸：成交单价37681元/㎡

万裕龙庭水岸在3月24日成交了一套建面约225.58㎡的房源，成交总价850万，成交单价37681元/㎡。

这套房源面积较大，成交周期较长338天，值得注意的是项目初始挂牌价700万，最后850万成交。

万裕龙庭水岸位于江宁大学城板块，靠近地铁和文鼎广场，曾经也是千人摇号的“神盘”。

据悉，项目在2019年6月还开过盘，推出71套毛坯房，总价约180万起，吸引了1000多人报名，中签率只有6.7%！开盘当天全部卖光！

万裕龙庭水岸家园整体以联排住宅和高层住宅为主，项目包括409套联排别墅和1000多套高层，其中小区中间有一个水景。规划总户数1961户，总停车位1589个。户型主要是80-120平米的两房和三房，功能完备，干湿分离，动静分开，实用性高。

小区的别墅整体成交少，但是单价较高；高层带看和成交都比较大，主要还是以小面积户型成交为为主，成交价在2.6万元/㎡左右浮动，相对而言价格还是比较便宜的。

本月小区挂牌价25900元/㎡，近30天带看203次，可以说带看量非常大了。

5、弘阳上院：成交单价37549元/㎡

弘阳上院今年3月2日成交了一套建面90.23㎡的房源，成交总价339万，成交单价37549元/㎡。

弘阳上院位于1号线南医大·江苏经贸学院站、南医大附属逸夫医院附近，西边则是南京生命科技小镇，东南边则是月华路小学（力小江宁分校），地理位置相当不错。

小区法式建筑风格，与周边小区完全不一样。进出小区各个门都要刷卡，门禁非常严格。

作为区域内最贵小区，小区由低密多层和高层组成。其中，多层区有着较好景观和观景视角，树木葱茏。一栋栋法式建筑隐于其间，造型雄伟，高贵典雅。

小区由7栋小高层、12栋电梯多层组成，楼层7-11层，楼层不高，楼间距大，采光效果很好。网上挂牌量不多，自住率比较高。

弘阳上院本月挂牌价35875元/㎡，近30天带看36次。

6、五矿九玺台：成交单价37504元/㎡

五矿九玺台今年3月2日成交了一套建面183.45㎡的房源，成交总价688万，成交单价37504元/㎡。

成交周期仅有12天，降价10万成交。

五矿九玺台位于方山东大门，依照地块内部高差而建的平墅、叠墅、低密度住宅等建筑分布错落有致。

轻古典中式风格让整个项目完美融合在山水中。在时间与市场的检验下，交付几年的五矿九玺台在二手房市场依旧得到了买房人的认可。

五矿九玺台小区目前挂牌均价33471元/㎡，近30天带看6次。

7、中粮祥云：成交单价33296元/㎡

中粮祥云今年5月13日成交了一套建面88.9㎡的房源，成交总价296万，成交单价33296元/㎡。

中粮祥云为中粮“云”系列中最高端产品系，项目周边大学城公园、江宁体育公园双园环伺，紧邻地铁南京交院站，毗邻大学城核心商圈，依踞三级甲等医院南医大附属逸夫医院。晓庄师范实验小学、力小小学、南外江宁校区等名校环伺。

其中B地块作为中粮·祥云国际社区一期开发，规划打造新古典主义风格生态纯住宅，由4栋小高层搭配8栋高层建筑组成，建筑面积为75㎡-140㎡，社区专属400米环形跑道、儿童主题游乐园，娱乐设施一应俱全。全系产品精装交付。

中粮祥云算是大学城比较新的次新房，所以价格也比较高。 

目前二手房挂牌价31347元/㎡，近30天带看62次，这样的带看量还算可以。今年的成交价基本稳定在2.9-3.3万元/㎡之间。

8、银城一方山：成交单价32517元/㎡

银城一方山今年6月12日成交了一套建面约116.25㎡的房源，成交总价378万，成交单价32517元/㎡。

银城一方山属于方山板块的品质次新房，成交价在方山南板块中算是比较高的。

银城一方山本月挂牌均价29688元/㎡，近30天带看6次。

9、金轮津桥华府：成交单价30813元/㎡

金轮津桥华府今年3月23日成交了一套建面64.52㎡的房源，成交总价199万，成交单价30813元/㎡。

金轮津桥华府今年以来成交量也在稳步上升。该小区紧邻地铁站，刷卡出门即可进站，86㎡的小户型非常紧俏，230万左右就能入手。

近30天带看140次。

10、东方龙湖湾：成交单价30646元/㎡

东方龙湖湾东湖苑今年5月4日成交了一套建面54.82㎡的小户型房源，成交总价168万，成交单价30646元/㎡。

东方龙湖湾，作为大学城文鼎广场附近的老盘，由于近地铁、商业，占据区域核心地段，价格适中、二手房同样受欢迎，近30天带看166次。

这些小区房龄较老，和次新小区比起来，整体环境配套有些老旧，但是整个小区整洁度尚可，追求便捷生活的刚需可以考虑。

（东方龙湖湾）

东方龙湖湾分南湖苑和东湖苑，早先由于物业管理水平不同，导致两个小区二手房价格差1000元/㎡，东湖苑已换弘阳物业，环境也将提档。两个小区80多平米的小户型成交量最高，大约230万左右就能入手。

11、保利梧桐语：成交单价30549元/㎡

保利梧桐语今年4月7日成交了一套建面67.76㎡的小户型房源，成交总价207万，成交单价30549元/㎡。

大学城二手房超受欢迎的小区，是位于1号线底站的保利梧桐语。

小区挂牌价26978元/㎡，正在出售219套，近30天带看144次。

此前，我曾实探过该小区，总结该小区成交量高的三大原因：1、近地铁1号线中国药科大学站，交通便利；2、保利物业管理，小区环境较好；3、满两年、小户型价格适中。

保利梧桐语的挂牌房源以精装修、满两年的房源居多，面积以67、90、100㎡的刚需户型为主。

其中，90㎡左右三房成交量最高，均价2.8万/㎡左右，总价260万左右就能入手。68㎡左右的小户型，成交单价较高，而100㎡以上大户型，成交单价在2.4-2.6万/㎡，相对较低。

写在最后： 

根据链家平台显示，目前江宁二手房挂牌量已经超过2.5万套。且随着最近多个将交付楼盘的入市，这个数字预计还会进一步增加。

值得注意的是，这个数字仅仅为链家平台，还有更多线下房源数量尚未统计进入，实际数字或将更大。

另外整个二手房市场的成交量情况也不容易乐观，一方面存量持续增加，一方面去化速度放缓，未来的二手房市场的艰巨性可以预见。

那么，能够在楼市不确定性逐渐加强的大环境下，新房市场千军万马过独木桥，我们又该如何选择二手房。

1、先选板块再选楼盘

在城市中最为珍贵的东西就是土地资源，尤其是占据城市多项资源要素的核心地段，不可复制，和城市边缘的楼盘比，这些区域的楼盘具有非常高的比较优势。

所以在二手房选购时应当先选择板块，再选择楼盘，板块未来的成长性更好，楼盘的未来价值预期也就会最高。 

2、住宅聚集，房源量大的板块慎选

其实房子和产品一样，价格在一定程度上和供需息息相关。例如一个大盘小区，未来市场上的房源数量非常多，那么你的房源在未来市场只能通过降价来获得优势。

所以在二手房选择是，最后避开成片住宅区，最好选择产城融合区域。 

3、房龄影响因素高，优选次新房

从此次盘点的多个二手房最高成交价突破现价的小区可以看出来，这些小区都有一个共同特点，那就是都是房龄新 。

房子也是一种产品，同样也存在自己的生命周期，3-5年左右的次新房在小区设施折旧方面直观感受和新房差距不大，对于买房人来说接受度较高，在价格和流动性上相对来说更佳。 

4、小户型的流动性更好，单价会更高

从成交价的市场来看，小户型的流动性会更好，成交的单价也会更高。因为小户型的总价相对较低。

当然有房源成交价高，有房源成交价低，这都是市场很正常的情况，大家还是要理性看待。

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