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核心区一路之隔,这里或成下一个价值高地,未来房价...

来源:365淘房 2021-06-13 21:21

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江北核心区!这个区位名词对于买房人来说早已耳熟能详,同时又让人望而却步。

从2020年年中始,位于江北核心区的扬子江金茂悦首付比例提升至8成,自此之后,核心区购房门槛便定格在8成,核心区楼市让诸多买房人触不可及。

这在很多买房人眼中,分享城市发展红利的大门只对少数人开放,随着落户政策的放松,苏北投资客组团来扫货,核心区新房市场成为了苏北楼市“南京分会场”

那么,对于普通购房者来说,除了火到发紫的核心区之外,还有哪些板块未来可期?

核心区住宅用地供给减少,商品房开发强度下降

巧妇难为无米之炊,核心区土地市场供给和商品房市场的关系宛如面粉与面包,土地市场的供给量很大程度上决定了未来新房上市量。

毫无疑问,2020年是土地市场爆发之年,2020年一整年,江北核心区共拍出10幅涉宅用地,土地出让金达171.3亿元,该数字几乎等于2019年整个江北(除六合)出让金的一半。

2015-2019年江北新区(除六合外)涉宅土地出让金折线图

2020年住宅用地的疯狂出让,这也是今年整个江北核心区新房市场上市量猛增的重要原因。

2021年,土拍新政出炉,涉宅用地开始集中出让。在首批次集中出让的住宅用地中,江北核心区仅有3幅地块。

更值得关注的是,在今年接下来两批次的涉宅用地出让预告中,核心区地块也是寥寥无几。峰回路转,核心区土地供给开始逐渐下降

这一点也是情理之中,从账面上看,江北核心区总面积达到了33.2平方公里,但是总体的住宅用地并没有想象中那么多,商办用地、科研用地、医疗用地占比较高

而在过去的几年中,南工大板块和隧道口板块的住宅用地疯狂出让,作为江北核心区两大住宅用地聚集区,当下剩余的住宅用地已经所剩无几,接下来出让的重点区域将是青奥板块。

江北核心区隧道口片区航拍图

而最关键的一点是,核心区住宅用地的出让已经不是2020年那般,惜售意味强烈。

这对于买房人来说,核心区“面粉”的减少,也势必会影响到“面包”的供给,入手核心区住宅的难度将会有所增加。

而值得关注的是,在今年首批涉宅用地出让中,除核心区之外,国际健康城江北大道以西区域也同样被开发商们所哄抢

国际健康城江北大道以西区域航拍图

该片区3幅地块成功出让,地块出让数量和江北核心区基本一致,而且在接下来两批涉宅用地出让预告中,均有该区域地块的身影,这也就意味着,未来该片区将成为江北下一个房地产高强度开发区域。

国际健康城江北大道以西区域

核心区一路之隔,国际健康城、中央商务区,这里集多个板块标签为一体,未来发展前景又将如何?

核心区一路之隔,临近城市价值高地,这里不该成为背景板

上万人摇号,低至1%的中签率、二手房市场成交单价纷纷突破5万/㎡大关,江北核心区的市场市场热度可以说冠绝南京。

究其根因,是核心区的高起点、高规划给买房人所带来的未来高价值预期所导致的,一言蔽之,江北核心区都楼市火热,是政策导向下的房地产市场表现。

核心区开盘现场

实际上,“江北核心区"的板块概念并非一成不变的,自新区成立以来,江北核心区已经经过两版变更。

第一版:国务院批复,江北新区中心区,16.1平方公里

根据2015年江北国家级新区批复公布的相关图示规划以及相关文字介绍,江北新区中心区位于:南京浦口区中部,东接长江与南京老城、河西新城隔江相望

南接浦口经济开发区隧道片区,西接老山国家森林公园,北接高新区;规划范围南至长江,西至七里河,北至沿山大道,东至定向河路、浦东路;规划用地总面积约16.1平方公里。

值得注意的是,这一版本的江北核心区便包括国际健康城江北大道以西区域,也就是说,在江北新区批复的最初版,该片区定位是整个江北新区的中心,未来的城市高地,前景一片光明。

第二版:2017年核心区扩容,共计33.2平方公里 

2017年8月,江北新区规划与国土局网络发言人在回复的江北新区核心区范围上表示:东沿滨江大道—横江大道,南至虎桥路,西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路,北至定向河路,总范围约33.2平方公里,较之前扩容了17.1平方公里

这一版本便是当下网友们所流传的江北核心区最新版,也是诸多买房人所奉为瑰宝的买房地图。

该版本的主导方为江北新区,考量更多的是区域发展的协调性和土地开发强度问题,在一定程度上也意味着整个江北的建设中心便位于此处。

临近核心资源方为核心区,一路之隔恐成价值高地

如果抛开江北核心区概念之后,真正值得买房人热衷的是什么?

其实,所谓的江北核心区在一定意义上就是聚集了城市顶级资源的片区,正如河西一样,由于集聚城市核心资源,从而成为整个南京的价值高地。

以圆通、奥体为中心的河西房产价值随着与核心资源的距离而产生变化,在没有官方划定核心区域的河西自然而然的形成了逐步外扩的价格梯度。

河西航拍图

同样,未来的江北也是如此,虽然有官方对核心区域进行划分,但是未来的价值梯度也将会在一定程度上和项目与核心资源的距离相关联

从当下江北核心区的城市规划可以看出,当下江北的城市资源多集中在北至浦镇大街,西至江北大道,南至七里河、东至长江的片区,这里也被买房人称之为江北核心区核中核片区。

江北核心区核中核片区航拍图

江北市民中心、500米级江北第一高楼,320江北新金融中心、国际化名医中心、江北地下城等多个城市地标均布局于此。

江北核心区工地夜景图

从核心区土地规划图中红色板块为商办用地,可以看出,该片区基本都是商办用地和医疗科研用地,未来这里便如河西的江东中路一样,高楼林立,资源要素聚集。

(江东中路夜景图)

而与核中核一路之隔的国际健康城江北大道以西区域,自然而然的成为核中核片区资源外溢的第一承接地。 

国际健康城规划图

江北大道国际健康城段即将整体下沉,板块融合发展加速推进

在此之前,有网友问政:定山大街、广西埂大街、石佛大街等均至江北大道断头,何时可以连接至江北大道以北?

官方回复:江北大道快速路商务区段后期要进行隧道改造改造后定山大街、广西埂大街与现有江北大道平交浦镇大街未来规划为纬三路快速路

这也就意味着,未来国际健康城将不受江北大道分割,形成一个完整的板块,核中核片区与国际健康城无缝对接,国际健康城江北大道以西区域的板块价值迅速爬升。

同时4号线二期的开建也使江北核心区核中核片区与国际健康城联系更加紧密,对于楼市影响也同样深远。

位于该片区的观山悦近来收到4号线二期、江北大道快速路隧道化改造等多个利好,二手房挂牌均价和成交价节节攀升,多套房源成交价逼近3万/㎡大关。

国际健康城江北大道以西航拍图

写在最后: 

一言蔽之,抛开人为划定的核心区概念,所谓的核心区域必然是聚集了城市资源的板块,不难看出,未来国际健康城江北大道以西区域,凭借着与核中核片区无缝对接的区位优势,未来发展前景无限。

你认为在此背景下,国际健康城江北大道以西区域未来房价是否能够与核心区南工大板块并驾齐驱?欢迎在评论区留言。

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