365淘房 刘存佳
春节后，南京多个板块再现“抢房”热潮。
燕子矶板块108套房1513人报名，中签率低至7.1％；
江北五桥板块开盘1小时售罄、早上6点售楼处排长队预约；
江宁九龙湖南首开卖8成......
南京楼市小阳春来了，不过与新房市场的热卖形成鲜明对比的是，南京不少曾经公认的“神盘”如今降价难抛售！
就在前两天，有一位网友和我抱怨：当时凑钱买的倒挂神盘，如今房价不仅一分没涨还一直在维权，太后悔了！
NO. 1｜壹
曾经8000人抢的神盘如今风波不断
等了一年时间，2019年1月，江宁禄口板块热盘翠屏城收官战打响，均价1.2万/平，最终712套毛坯房源共吸引了8180组买房人报名，中签率低至8.7％。
开盘现场热闹非凡，“抢房”大战一触即发，小户型最先卖光、紧接着大户型也被一扫而空，抢到的人万分幸运。
翠屏城前期开盘现场
然而谁都没有想到，仅仅过去两年时间，翠屏城就卷入巨大的风波之中，瞬间跌下神坛，房价陷入不涨反跌的尴尬境地。
翠屏城2021年3月最新二手房挂牌价
从2019年5月到2021年3月近两年的时间内，江宁翠屏城二手房价从16892元/平跌至14760元/平。
经查询，目前翠屏城最高成交价为2.2万/㎡，但今年甚至还有单价不到1.3万/㎡成交的记录，算上还贷成本、限售政策，不少业主是血亏的。
房价上涨乏力，风波却不断。就在这两天，翠屏城业主相聚营销中心为部分楼栋竟出现大面积鼓包现象维权。
据了解，翠屏城部分楼栋砂浆粉刷层的鼓包现象由于粉砂中掺入了钢渣引起，现在密密麻麻的孔眼被白漆临时封堵，影响美观是次要的，业主更关注楼栋主体结构和安全问题是否受影响。
业主家里同样出现不少问题
除了自身遇到的风波问题，翠屏城的位置远离禄口新城核心区，暂无规划和利好，周边也多是自建房，发展空间较小，也在一定程度上决定了房价难涨。
除了翠屏城以外，南京还有多个曾经的“倒挂神盘”如今二手房价基本没涨，甚至难以卖出......
NO. 2｜贰
房价比3年前还要低，一批“神盘”卖不动了
2019年9月，康利华府加推77套毛坯房源，均价9120元/㎡，当时吸引了9419人报名，中签率0.8％，平均122人抢一套房，全城轰动。
开盘当天，它甚至还创下了“77套房被77号买走，没有一个人弃号！”的历史记录。
从2019年5月到2021年3月近两年的时间内，溧水康利华府二手房价从14166元/平涨至14553元/平，两年涨了387元/平，基本持平。
溧水康利华府二手房挂牌价
据链家数据显示，康利华府已经30天没有带看，近90天仅成交2套房源。
从成交房源情况来看，康利华府今年与两年前的成交价基本持平，甚至还略低一些。
图源链家
2、卖得比3年前还便宜，江宁朗诗青春街区房源成交价不到1.6万/平
2017年底，江宁禄口朗诗青春街区加推251套房源，毛坯均价1.2万/平，当时2627组买房人报名，平均10人抢一套房，当天卖光。
从2019年5月到2021年3月近两年的时间内，江宁朗诗青春街区二手房价从18623元/平跌至17668元/平。
就在最近，我发现江宁朗诗青春街区的一套75㎡左右的房源成交价仅15743元/㎡！总价仅120万！
我又搜索了该小区历来的成交价格，这是卖得比3年前还便宜？
一位抢到房的“幸运儿”眼下却几度崩溃！“本以为房价2万指日可待，没想到1.5万让你亏到吐血……”
3、溧水某楼盘房价不涨反跌
2017年， 溧水某楼盘推出4栋住宅，毛坯均价6806元/㎡，当时项目周边二手房报价已达到11224元/㎡，倒挂超4000元/㎡。
正因如此，306套房吸引5116组报名人，中签率约6%，开盘当天全部卖光。
然而从2019年5月到2021年3月近两年的时间内，这个小区的二手房价从10537元/平跌至10502元/平。
这个小区近2年来的房价不涨反跌，甚至比溧水二手房均价还要低1000元/㎡左右。
NO. 3｜叁
投资客过多有时不是一件好事
潮水退去，方知谁在裸泳。
曾经能够抢到倒挂盘的人都是别人眼中的幸运儿，如今却没想到在维权现场看到。
南京楼市近几年总的来说是稳中有涨，限价时代导致大批投资客涌进楼市，“买到就赚到”这句话相信大家都很熟悉，在前两年新房限价非常厉害的时期，新房、二手房的“倒挂盘”非常受买房人欢迎，毕竟在房住不炒的时代，没有占到便宜就算吃亏了。
但大多数“倒挂盘”都有一个通病——投资客过多。
1、投资客过多挤压房价
如果区域内投资客多，一方面，居住氛围差，类似于空城，没有活力，买家也不敢入驻。另一方面，投资客囤房是为了升值，但房价一旦有下跌趋势，投资客们定会时间抛售。
当越来越多的房子急售，小区价格势必会被压低，比如现在南京都市圈宝华、汊河等地，大量投资客等待解套同时上市，当地楼市瞬间进入买方市场。
2、新房市场库存量过大，倒挂盘竞争对手强大
我在南京网上房地产上查询到，目前南京新房库存约56197套房，特别是在禄口、溧水、六合等城郊板块积压了大量新房，此时同一板块的二手房上市后竞争性相对较弱。
而且在新房市场上开发商为尽快回笼资金，优惠力度逐步增大，这时二手房就更加困难了。
3、二手房交易税费相对较高
新房市场与二手房市场不同，当房源进入二手房市场后，二手房交易往往要比新房多一大笔税费，这是绕不过去的硬成本。
4、限价时代的新房质量问题会被放大
限价时代让南京楼市诞生了许多倒挂盘，同时限价时代也让部分开发商利润有限，很难做出好产品，这时买房人就为“质量不达标”买单了。
在大浪淘沙之下，二手房一些显性的短板被放大，这就意味着房子的竞争力会被削弱，卖房也会变得艰难。
二手房是真实市场的晴雨表，所以即使是万人摇号的“神盘”，大家在心中也要掂量掂量，这个板块究竟有没有升值潜力，“倒挂”、“中签率”并不是一切。
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