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破4万/平!江北又一小区成交价刷新!中介曝出惊人真相

来源:365淘房 2021-02-22 19:37

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就在今天,我在某二手房网站上看到,保利西江月最近新成交的两套二手房源,价格再次抬升,即将突破4万/平大关!

我从成交记录中发现,保利西江月这两套新成交的二手房存在3大共性:

①成交价较之前,均有大幅度提升,突破3.9万/平,即将冲4万/平;

②均是80多平的小户型房源,户型格局基本一致;

成交周期都非常短,16天、26天。

小区最近成交二手房源截图如下↓↓

随后,我咨询了售卖保利西江月的相关房产经纪人,他表示,最近南京新出了“抢人”新政,业主们的心态发生了变化,西江月大多数高楼层房源挂牌价都有一定提升,低楼层暂时变化不大。

另外,他还向我透露,就在这两天,保利西江月还新成交了一套87平米左右的小户型,房价已经突破4万,刷新保利西江月二手房最高成交单价,意义重大。

NO. 1|壹

二手房破4万大关,5万/平还会远吗?

保利西江月处于江北核心区,与青奥体育公园、砂之船一路之隔,周边临近临江地铁站、金地皇家文法学校、长江之舟、丰大国际、研创园产业一期等配套,地理位置较为优越。

小区区位示意图如下↓↓

该项目前身为江浦G47地块,2014年被保利摘得,当时楼面价为7005元/㎡,其作为核心区青奥板块的拓荒者,房价从2015年首开起,便一路攀升。

2015年中,项目首开,均价约17508元/㎡;

2016年初,项目开盘价格突破20000元/㎡大关;

2016年中,开盘价再次提升至27593元/㎡;

2017年5月,项目推出最后一批收官房源,均价定格在28876元/平。

保利西江月实景图)

保利西江月首批房源1-5号楼于2017年12月底交付,在2018年4月底的时候就已经全部交付。之后随着板块发展逐渐成熟,小区生活氛围愈加浓厚,业主们不甘房价止步不前,策划过多次集体挂牌、联合涨价行动。

就在2018年,西江月业主专门拉群欲联合维护房价,群名非常简单粗暴,就叫:“西江月房价统一维护,资产增长引导。”

当时就有业主表示:“五桥通后,河西南到8万的时候,我月肯定不低于5万啊。” 

(图片来自网友爆料)

之后有业主不断发出号召,对业主挂牌价格进行指导:“二手房毛坯价3.5万元/㎡,88㎡总价300万元起步。”

现如今,五桥真真实实的通车了,河西南二手房价已经达到近7万/平,虽然暂时还没有达到业主此前预言的河西南破8万,西江月破5万,但是房价较之前也是得到非常大的提升的。 

就在今天,我在365二手房网站上查到,保利西江月二手房挂牌价约36642元/平,相较于项目新房官价格28876元/平,上涨了7766元/㎡,涨幅约26.9% 

且从去年5月份开始,项目房源挂牌价开始快速提升,在短短2月之内,挂牌价直接从3万/平突破到3.5万/平。

这和2020年中的时候,南外学区传言有一定关系,截止目前,南外学区仍无定论,该小区学区为一中分校代招,但是随着时间推移,西江月已经拔高二手房挂牌均价逐渐被市场所接受。

根据我们此前统计的2020江北核心区二手房挂牌均价涨幅情况显示,保利西江月以22.52%的增幅位居第一,傲视群雄!

虽然涨幅较高,但是小区一直也被不少买房人诟病,例如外立面丑、小区格局设计不合理、部分低楼层采光不好等。

NO. 2|贰

同是核心区,江北这里却被低估?

事实上,相较于同处江北核心区的正荣润江城、润锦城、华润国际社区等小区,保利西江月的价格不算高,且可以说是偏低水准,处于被低估状态。

根据365二手房网站显示,正荣润江城2月二手房挂牌价约45915元/平↓↓

 正荣润城2月二手房挂牌价约43197元/平

 华润国际社区2月二手房挂牌价约43197元/平

同样是江北核心区,同样是一中江北分校学区,一脚油门的距离,我觉得江北核心区的楼盘都是佼佼者,保利西江月的未来价值也应该被大众认可。

尤其是在江北核心区大多数新盘要求首付8成的要求下,不少买房人被挤压到要求不是那么严格的核心区研创园板块,需求端增加,供给相对有限,西江月未来房价自然而然也会被带动起来。

而除了保利西江月,与之同处核心区青奥板块的楼盘项目还有中海左岸澜庭与金地风华国际小区。

这里需要特别提醒的是,中海左岸澜庭目前还未交付,金地风华国际仅有部分交付,未满两年,不能进行交易,这两大小区未来房价衡量水准还需要以后期真实成交价为准。

(中海左岸澜庭实景图)

虽然现在被低估,但我始终相信,过不了多久,这种局面将会被彻底改写,因为保利西江月中海左岸澜庭和金地风华国际这几个小区所处的研创园,正在聚集大片高新产业,产业落地,就会源源不断的为区域输送高质量人口,从而促进区域升级发展。

NO. 3|叁

产业聚集!研创园将是下一个人口聚集地

以前,经常听到有人说,江北就是用来住的,工作还得过江到江对岸才行,但是这种变局已经开始。

政府正在集中优势大力发展江北研创园,总规划面积17平方公里,托管企业服务范围约7.8平方公里,共24.8平方公里。

规划人口24.7万人,定位打造“宜业、 宜资、 宜居”之城,成为创新产业、人才、城市三者融合发展的国际性高新产业孵化和科技创新产业基地。

我们从研创园官网公布的园区控制性详细规划中可以发现,区域科研用地较多,住宅和商业用地比较少↓↓

作为江北新区“芯片之城”建设的核心承载地,研创园聚焦发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业。

我们从研创园的沙盘图可以看出,团结路以东地区产业大厦林立孵鹰大厦、腾飞大厦、扬子科创中心等多座地标大厦已经投入使用,是目前核心区内成熟的区域

(研创园沙盘图)

一直以来,城市人口都随着产业布局而流动,河西作为整个南京楼市的天花板最重要的原因是其是整个南京的总部经济、金融业的聚集地,从而带动了大批量的高端产业人口的落户与就业。

这样来看,核心区的功能定位就显得十分明确,七里河以东扬子江隧道以南片区承担江北城市功能与界面展示的重任,而研创园则成为整个江北的产业高地,产业核心,江北双核心格局清晰可见。

(江北核心区研创园片区效果图

此外,除了产业,江北重量级的商业体砂之船奥特莱斯、万达广场,五星级酒店瑞斯丽酒店、长江之舟、南京丰大国际项目,以及青奥体育公园等重要配套都在研创园落户,板块能及可见一斑。

(南京丰大国际效果图

未来随着核心区研创园片区的产业不断完善,产业人口聚集,居住需求增加,供需天平开始倾斜,在宅地有限的情况下,无论是新房市场还是二手房市场都将迎来发力。

写在最后:

 很多人觉得江北发展的关键不是解决过江难的问题,而是需要将人留在江北,而研创园恰恰就是那个留住人才的地方。

 其次,由于研创园片区住宅规划用地较少,未来随着产业人口不断导入,对区域居住需求也将大力提升,在供少需多的推动下,未来这里有望成为下一个价值高地!

 

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