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上秦淮,你凭什么这么牛?

来源:365淘房 2021-02-08 17:32

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近期,我在进行储备货量房源统计的时候发现,江宁不少楼盘都收官了,例如上秦淮的碧桂园泊云间、葛洲坝融创紫郡府的住宅,货量越来越少,板块热度不如之前了,未来会如何呢?

这两年,九龙湖、百家湖货量紧缺,位于九龙湖南的上秦淮楼市顺势崛起。

双龙大道主干道贯穿,3号线底站秣周东路站直达,砂之船、游小分校配套落地,加上规划发展南京未来科技城,上秦淮深受江宁及其周边刚改客群青睐。 

无论是软件大道的码农,九龙湖的高新企业员工,还是老东山、九龙湖、岔路口乃至主城改善客都涌向这里。

经过3年去化,板块多家楼盘即将清盘,核心区域宅地开发殆尽,云台山河以南刚刚开始发展,未来的上秦淮又将如何呢?

上秦淮发展史:从名不见经传到如日中天

2013年,翠屏九溪诚园横空入市,宣传重点是南京首个“湿地盘”,这也是上秦淮首次出现在大众视野。翠屏九溪诚园也就是翠屏诚园的前身。

上秦淮有一块6倍于玄武湖、3倍于杭州西溪的大湿地资源!当杭州的高端人士趋之若鹜地选择在西溪湿地旁安家的时候,杭州西溪板块的房价也令人咋舌的连翻6倍。翠屏九溪诚园参照杭州,欲拉开南京楼市的新纪元。 

而凭借一己之力想要打开一个全新的板块,并不容易。而事实证明,翠屏九溪诚园的尝试并不成功。

2013年4月16日,翠屏九溪诚园首次领取了416套精装房源销许,均价14000元/㎡。在那是精装盘数量较少的情况下,这个价格着实让置业者震惊,去化结果并不理想。

它的横空出世,反而促进了江宁其他板块楼盘的去化,例如东山的毛坯盘红豆香江华庭,销许均价13000-14000元/㎡。在开盘现场,就有买房人说:翠屏九溪诚园那么偏的地方都那么贵了,红豆这边有地铁1号线,配套也比较成熟,当然买这。

翠屏九溪诚园其实在产品和景观方面做的不错:与绿城东方深度合作,建筑承袭绿城二代高层产品,宣称将打造国内第三座“诚园”。现在看来,小区的景观还是非常不错的。

 (翠屏诚园实景图)

 (翠屏诚园实景图)

2013年上秦淮板块的首秀并未引起大重视,我觉得原因有三:

一、当时江宁老城区的储备宅地较多,置业者选择多,自然不会选择较远的上秦淮板块。 

二、上秦淮区域暂无利好兑现。2013年,上秦淮还是一片荒地。地铁3号线2015年才通车,砂之船,2015年才正式开业;游府西街小学江宁分校14年9月正式签约入驻上秦淮。而这些利好也对上秦淮的房价有了一定的影响。

2014年,翠屏九溪诚园的销许价格在16000元/㎡左右;2015年,项目折后均价17000元/㎡;2016年,项目均价20000元/㎡的情况下,当天售罄;同年3月再次加推,均价涨到24500元/㎡;2017年,项目收官价格已达26739元/㎡。 

三、一支竹篙,难渡汪洋海;众人划桨,才能开动大帆船。凭借翠屏国际一个品牌房企的力量,是不足以撬动上秦淮的价值的。

上秦淮楼市3年变化:

2018年下半年,银城旭辉云台天境、五矿澜悦栖原首开,奏响了上秦淮楼市爆发前奏,当年高层均价2.9万/㎡,叠墅3万/㎡出头。

2019年,银城、五矿、葛洲坝、碧桂园、旭辉5大楼盘全面上市,上秦淮楼市正式爆发。高层涨至3万/㎡,叠墅年初3万/㎡到年尾就涨到3.35万/㎡,位居当年江宁房价第一梯队。

2020年以来,银城旭辉云台天境、五矿澜悦栖原、银城旭辉上淮铂悦府、碧桂园泊云间清盘,融信秦尚栖庭今年去化大半,最后3栋未加推。

2020年,上秦淮还剩孔雀城上秦淮G81一家纯新盘,以及其它个别楼盘尾房在售,货量急剧减少。

储备房源告急,上秦淮2.0时代已来

核心区域热盘卖光、宅地殆尽:

对于上秦淮,目前还能选的就是紫郡府少量叠墅,秦尚栖庭低密多层。

除了紫郡府、上淮铂悦府加推需摇号外,其余楼盘去到售楼处就能直接认购。

江宁热盘越发稀少,上秦淮也不例外,以往摇号盘集中的上秦淮,如今难见日光盘。主要原因还是核心区域楼盘已卖光,外围区域配套还没起来。

(画红圈处为待拍宅地)

上秦淮发展南京未来科技城,核心区域是近3号线秣周东路站、砂之船、未来网络小镇一带,统称为云台山以北上秦淮1.0。 

近3年,上秦淮1.0各大宅地均已开发殆尽,就是我们熟知的银城、葛洲坝等楼盘。 

还有一块位于碧桂园泊云间北边的原协鑫老发电厂位置规划的一幅宅地,目前老电厂已爆破,但何时挂牌拍卖没有消息。另一小块在银城旭辉云台天境旁边。 

目前,区域内其他两大楼盘就是位于云台山河以南的融信秦尚栖庭和孔雀城上秦淮G81地块,周边还有多幅地块(图上画红圈处)待拍卖。 

再往南就是秣陵新市镇了。 

事实上,整个上秦淮还剩的宅地并不多了。 

发展重心南移至云台山河以南、上秦淮2.0已来:

上秦淮正发展南京未来科技城,将打造集科技、文化、旅游、商业、休闲为一体的现代都市新区,未来将是南京对外的新名片,也将是具有全球示范效应的未来之城。

云台山河以北上秦淮1.0占据区域核心配套资源。 

美丽悠湖旁的未来网络小镇,已集结了腾讯、华为、亚马逊、中软、亚信、长安汽车、智骏汽车、途牛等众多高端企业。

地铁3号线秣周东路站直达南京南站,畅达全城。游府西街小学江宁分校,提供教育服务。

20万方超级商业砂之船,吃喝玩乐一应俱全;规划185.18m的国华卫星基地(在建),将成江宁新地标;未来网络产业创新综合体商业配套中心已开建,上秦淮第二大商业体正逐步落成......加上多家小商业在建,上秦淮商圈即将爆发。 

 

(上秦淮1.0航拍图) 

随着上秦淮1.0配套趋于成熟,宅地开发接近殆尽,板块发展重心已转移至云台山河以南上秦淮2.0。

去年融信拿下上秦淮G94,打造融信秦尚栖庭。今年,孔雀城夺得上秦淮G81地块,晋身区域新地王。 

去年9月底,华谊兄弟南京电影小镇试运营,南京“横店”终于来了。

上秦淮国际文化交流中心首次投入运营,未来将是全球未来网络峰会永久会址。

去年夏天,云台山河河面还有绿藻杂草,如今河水清澈见底。去年河南岸还是一片田野草地,如今土地被开垦平整,市政道路通车,规划初中、小学要来。

从华谊兄弟南京电影小镇、上秦淮国际文化交流中心,再到未来将建的规划中学、小学,地铁3号线南延线、三甲医院、HIPARK总部经济区......这便是上秦淮2.0未来。

未来,上秦淮1.0配套将越发高端完善,辐射周边正方新城、九龙湖、大学城等板块。 

上秦淮2.0将成为区域新房集中区,配套将一步一步逐步完善。

上秦淮多数盘清盘在即,可以选择的空间并不大,接下来我将对其各大楼盘一一给出买房建议: 

云台山河以北楼盘: 

云台山河以北即上秦淮1.0区域,集中着上秦淮核心配套资源,主要有3号线秣周东路站,砂之船、游府西街小学江宁分校、国华卫星基地(在建)、未来网络小镇等,产业高端,生活配套齐全。 

1、葛洲坝融创紫郡府

 

 葛洲坝融创紫郡府目前剩少量下叠在售,建筑面积308㎡,总价1040万起,具体一房一价。更多详情可致电咨询:400-8181-365转160259。 

 

 

云台山河以南2大盘:

云台山河以南即上秦淮2.0区域,刚刚开始发展,环境资源丰富,有华谊兄弟南京电影小镇、上秦淮湿地公园(在建)等,规划初中、小学、3号线南延线、三甲医院等,配套落地需要时间。

1、融信秦尚栖庭

云台山河以南首家楼盘融信秦尚栖庭,打造5-7层低密多层,建筑面积103-188㎡,主力户型103㎡、122㎡,精装交付,均价33632元/㎡。

项目精装交付,带新风、地暖、中央空调,秦尚栖庭最小103㎡,三房设计,低密多层,门槛较低,舒适度高。如果你想入住上秦淮低密盘,预算有限,可以选择秦尚栖庭低密多层小户型。

 

2、 孔雀城上秦淮G81地块

11月2日,孔雀城以157000万元拿下上秦淮G81地块,最终楼面价21309元/㎡,晋升上秦淮新地王,毛坯限价3.28万元/㎡。

项目紧邻融信秦尚栖庭,目前已启动,将由孔雀城、金茂、美的三家联合开发

从地块综合容积率1.2,建筑高度H≤24m等条件来看,未来预计会打造低密度住区,适合改善客群。

 

双地铁+名校+产业,上秦淮未来可期!

交通:地铁3号线贯穿整个九龙湖,止于上秦淮的秣周东路站。未来,三期将出秣周东路站后继续沿双龙大道西侧向南延伸两站,增设和风路站和秣陵街道站。总投资41.90亿!

片区拥有“三横三纵”路网:“三横”有绕越高速、秣周东路、正方大道;“三纵”有双龙大道、苏源大道、机场高速。

商业:秣周东路站地铁上盖商业体砂之船,作为片区地标性建筑,拥有600个国内外知名品牌,体量达到20万方。

砂之船实景图

上秦淮假日酒店紧邻砂之船,是洲际酒店集团旗下一家国际化的商务酒店,也是洲际酒店集团在中国区的第二家套房假日酒店。

假日酒店实景图

未来江宁第一高楼是位于砂之船的国华卫星基地项目,高度为185.18m。上秦淮未来网络创新综合体将建成上秦淮第二大商业体,与砂之船商业互补竞争。

风迅科创大厦(在建)规划2万方集中式中型商业、浙商大厦(在建)将配1万方小型商业,中铁宝桥(在建)规划0.8万方小型配套商业。另外,像辰曦物流研发基地、青创ipark等办公楼都带商业。

根据规划,围绕未来网络小镇附近还有大量商业用地待出让。

 

(上秦淮商业配套航拍图)

教育:南京名校分校——游府西街小学江宁分校,满足众多新小区孩子的上学需求。除了翠屏诚园幼儿园外,云台山河路幼儿园、学林东路幼儿园都力争今年开学。目前,融信秦尚栖庭附近规划一所中学,云台山河以北秣陵新市镇安置房片区规划一所幼儿园、小学。

(游小航拍图)

医疗:目前上秦淮的医疗资源还是欠缺的,离得最近的医院则是位于3号线东大九龙湖校区站附近的同仁医院,搭乘3号线地铁1站即达。

其他:悠湖、体育公园、未来号小火车、小镇书屋等供人娱乐休闲。

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近期热盘:中海龙湾U-LIVE中海云麓公馆 中南上悦花苑 蓝天慧融花园朗诗玲珑郡美的雍翠园联发云启

 

区域热盘:龙湖春江郦城 五矿澜悦溪山金地新力云靖花园融信秦尚栖庭 江宁孔雀城·紫樾澜庭 鲁能硅谷公馆远洋万和方山望

 

热点新盘:  海玥华府 弘阳悦禧苑

 

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