近日，我在南京某二手房网站上发现了一个非常有意思的现象：交房3年多，南京曾经圈粉无数的网红盘—旭辉银城白马澜山二手房价基本没什么变化，难道神盘跌下神坛了？
以80多平的小户型为例，2018年与2020年的二手房成交价非常接近，相差1000多元/平，增速感人，我不禁疑问：“这是横盘了吗？”
2018年5月成交截图▼▼
2020年12月成交截图▼▼
紧接着，我查询了365二手房网站上旭辉银城白马澜山近两年的二手房挂牌价走势，发现其在去年6月达到一个巅峰，之后又快速回落，整体走势异常平稳，没有一丝波澜▼▼
然而事实上，旭辉银城白马澜山小区品质还是挺不错的，之前我们同事有去小区内部实探过。
小区品质较高，但中介直言：“除非有很大利好刺激，否则房价难有突破”
旭辉银城白马澜山位于老山白马路板块，紧靠江北绿肺——老山国家森林公园，周边聚集了多家千万级别墅和江浦地王盘，区域内以低密度住宅小区为主，非常适宜居住，一直被外界称为江北“富人区”▼▼
该小区由旭辉和银城两大开发商联手打造，都是8层的多层，密度低，品质高，银城物业管理服务，门禁管理较为严格，首批房源于2017年交付。
就在近期，2020年市级”示范物业管理项目名单“出炉，银城物业依旧榜上有名▼▼
小区内部人车分流，绿化率超高，景观丰富，多种树木相互映衬，还有亲水景观▼▼
小区楼间距较大，8层多层再加上楼间距大，采光条件相当不错▼▼
品质如此不错的居住小区，交付3年多时间，为什么二手房价没有太大起色呢？
对此，我走访了周边几家二手中介门店，他们表示，单从网站上看成交价是不准确的，因为白马澜山的房子有平层和复式之分，总的成交价里面可能还包含车位，具体还是要以实际情况为准。
“该小区房价相较以往还是涨了的，只不过不太明显。尤其是近期白马生活广场开业刺激，总价增幅在5-10万不等，在小范围内波动，但是商业对二手房价的刺激毕竟有限。”
中介还表示，白马澜山小区的涨幅还是可以的，买房人看的也多，成交相对来说还是不错的，尤其是小户型市场接受度更高，而周边其他某些小区情况更一般，比如融侨观邸，虽然成交量不错，但是房价基本没涨。
“这边区域发展已经比较成熟了，未来除非有很大的利好刺激—学区，否则短时间内很难有大的突破。”
确实，对于一个相对成熟的板块而言，区域配套设施基本已经成型，很难形成强大的人口虹吸效应，买房客群主要还是以刚需、纯改善为准，对区域发展刺激非常有限。
但是，学区真的是房价催化剂吗？
最高一夜暴涨超100万！江北“学区房”刮起了涨价小旋风......
数说南京名校顶级圈层，毋庸置疑绝对是拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学和29中初中，其学区范围内的房价没有最高，只有更高，房价10万+/平稀疏平常，是无数富人竞相追逐的对象，平民只能仰望。
而江北作为一个刚刚起步不久的新区，各方面配套还在进一步完善中，学区资源相对其他板块来说还是比较弱势的，但是江北业主们对于好学校的渴望却是一天天加重。
毕竟与江北一河之隔的河西板块，由于学区的加持，房价走势突飞猛进，着实让人看着眼红。
我了解到，目前，在江北人民心目中对于江北学校（公办）排名已经形成了很强的认知，那就是明发一中第一，江北一中第二，浦外高新第三。
而就在近期，江北业主们针对学区的炒作也是动作不断：
就以最近非常火的江北一中明发滨江分校来说，有中介在朋友圈发布消息称，受到上海的影响，南京学区房开始有了风吹草动，江北的一中明发滨江分校学区飞涨，1月份开始一周涨五到十万，即将全款变首付。
一语激起千层浪，明发滨江新城有房源最高一夜暴涨超100万，挂牌价直冲4万/平，捅破区域天花板；还有房源一夜涨价80万、90万......都想趁势大赚一笔。
毕竟好学区对房价的支撑还是非常明显的，尤其是之前一中明发滨江分校全市公办8强的成绩给业主不少信心。
我查询了该小区房源挂牌价，绝大部分房源的价格还是正常水平，没有太大波动，我的一位中介朋友表示，挂高价的基本就是个噱头，出来探探风，不是真诚想卖房的。
现在的房子基本都是商品，是商品就要就要顺应市场供需关系，挂高价得有人愿意买账才行，否则就是价不配位。
而就在前两天，高新核心居住区的招商兰溪谷、朗诗未来街区、绿地悦峰公馆、弘阳时光里、新城花漾紫郡等多个小区挂上了浦口外国学校高新分校宣传横幅：“三年五连跳，热烈祝贺浦外高新九年级上学期期末统测总均分再创新高，进入全区公办前三强—2018级学生家长”。
有网友表示，浦口外国语学校高新分校的学区房房价将要上涨，甚至有人称，如果成绩超过一中明发分校，未来房价能达到4万/㎡。
（图源：网友）
但是房价真的会因此暴涨吗？谁都不敢断言，毕竟到现在为止还没有实际成交案例。
延伸阅读：学区房一直涨的神话破了？
另外，南京学区房真的一直在涨吗？
我们来看一组数据，2020年南京30所小学学区房全年涨跌榜▼▼
30家小学学区房中，有10家是跌的，跌的最凶的还是顶级名校力小。
另外有8家小学学区房涨幅不到5%，没有跑赢大势。
涨幅超过10%的仅有6家。
这些真实数据，一举打破了好学区房一定会涨的“神话”。
数据来源：365南京学区房
现在的家长理念基本就是：最好的小学+最好的初中+最好的高中+最好的大学=最好的工作+幸福的生活。
但是现实真的会跟着这个流程走嘛？
前段时间，抖音上爆火的南京女孩，小学+初中基本上是南京的顶配——拉小+29中，高中——海安中学、东台中学，省内如雷贯耳的县中佼佼者，最后大学是三江学院，让无数家长困惑，到底是为什么？究竟是哪里出了问题？
其实，我们大家都应该反思一下，我们正在追逐的好学区真的是为了孩子学习吗？并不是，我相信，大多数人还是为了房价，为了身价暴涨，从根本上丢失了学校最基本或者说最根本的功能。
好的学区教育不是唯一，家长的言传身教同样非常重要。
至于房子，就让它回归到该有的居住属性，居住品质才是核心竞争力，学区房的泡沫指不定哪天就要破了，谁都说不准！
最后，你觉得学区房未来一定会升值吗？
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