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今日实探:江北昔日神盘熄火了?中介:只有学区能拯救

来源:365淘房 2021-02-04 19:37

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近日,我在南京某二手房网站上发现了一个非常有意思的现象:交房3年多,南京曾经圈粉无数的网红盘—旭辉银城白马澜山二手房价基本没什么变化,难道神盘跌下神坛了?

以80多平的小户型为例,2018年与2020年的二手房成交价非常接近,相差1000多元/平,增速感人,我不禁疑问:“这是横盘了吗?”

2018年5月成交截图▼▼

2020年12月成交截图▼▼

紧接着,我查询了365二手房网站上旭辉银城白马澜山近两年的二手房挂牌价走势,发现其在去年6月达到一个巅峰,之后又快速回落,整体走势异常平稳,没有一丝波澜▼▼

然而事实上,旭辉银城白马澜山小区品质还是挺不错的,之前我们同事有去小区内部实探过。

小区品质较高,但中介直言:“除非有很大利好刺激,否则房价难有突破”

旭辉银城白马澜山位于老山白马路板块,紧靠江北绿肺——老山国家森林公园,周边聚集了多家千万级别墅和江浦地王盘,区域内以低密度住宅小区为主,非常适宜居住,一直被外界称为江北“富人区”▼▼

该小区由旭辉和银城两大开发商联手打造,都是8层的多层,密度低,品质高,银城物业管理服务,门禁管理较为严格,首批房源于2017年交付。

就在近期,2020年市级”示范物业管理项目名单“出炉,银城物业依旧榜上有名▼▼

小区内部人车分流,绿化率超高,景观丰富,多种树木相互映衬,还有亲水景观▼▼ 

小区楼间距较大,8层多层再加上楼间距大,采光条件相当不错▼▼ 

品质如此不错的居住小区,交付3年多时间,为什么二手房价没有太大起色呢?

对此,我走访了周边几家二手中介门店,他们表示,单从网站上看成交价是不准确的,因为白马澜山的房子有平层和复式之分,总的成交价里面可能还包含车位,具体还是要以实际情况为准。

“该小区房价相较以往还是涨了的,只不过不太明显。尤其是近期白马生活广场开业刺激,总价增幅在5-10万不等,在小范围内波动,但是商业对二手房价的刺激毕竟有限。”

中介还表示,白马澜山小区的涨幅还是可以的,买房人看的也多,成交相对来说还是不错的,尤其是小户型市场接受度更高,而周边其他某些小区情况更一般,比如融侨观邸,虽然成交量不错,但是房价基本没涨。

“这边区域发展已经比较成熟了,未来除非有很大的利好刺激—学区,否则短时间内很难有大的突破。”

确实,对于一个相对成熟的板块而言,区域配套设施基本已经成型,很难形成强大的人口虹吸效应,买房客群主要还是以刚需、纯改善为准,对区域发展刺激非常有限。

但是,学区真的是房价催化剂吗?

最高一夜暴涨超100万!江北“学区房”刮起了涨价小旋风......

数说南京名校顶级圈层,毋庸置疑绝对是拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学和29中初中,其学区范围内的房价没有最高,只有更高,房价10万+/平稀疏平常,是无数富人竞相追逐的对象,平民只能仰望。

而江北作为一个刚刚起步不久的新区,各方面配套还在进一步完善中,学区资源相对其他板块来说还是比较弱势的,但是江北业主们对于好学校的渴望却是一天天加重。

毕竟与江北一河之隔的河西板块,由于学区的加持,房价走势突飞猛进,着实让人看着眼红。

我了解到,目前,在江北人民心目中对于江北学校(公办)排名已经形成了很强的认知,那就是明发一中第一,江北一中第二,浦外高新第三。

 而就在近期,江北业主们针对学区的炒作也是动作不断:

就以最近非常火的江北一中明发滨江分校来说,有中介在朋友圈发布消息称,受到上海的影响,南京学区房开始有了风吹草动,江北的一中明发滨江分校学区飞涨,1月份开始一周涨五到十万,即将全款变首付。

一语激起千层浪,明发滨江新城有房源最高一夜暴涨超100万,挂牌价直冲4万/平,捅破区域天花板;还有房源一夜涨价80万、90万......都想趁势大赚一笔。

毕竟好学区对房价的支撑还是非常明显的,尤其是之前一中明发滨江分校全市公办8强的成绩给业主不少信心。 

 

 我查询了该小区房源挂牌价,绝大部分房源的价格还是正常水平,没有太大波动,我的一位中介朋友表示,挂高价的基本就是个噱头,出来探探风,不是真诚想卖房的。

现在的房子基本都是商品,是商品就要就要顺应市场供需关系,挂高价得有人愿意买账才行,否则就是价不配位。

而就在前两天,高新核心居住区的招商兰溪谷、朗诗未来街区、绿地悦峰公馆、弘阳时光里、新城花漾紫郡等多个小区挂上了浦口外国学校高新分校宣传横幅:“三年五连跳,热烈祝贺浦外高新九年级上学期期末统测总均分再创新高,进入全区公办前三强—2018级学生家长”。

有网友表示,浦口外国语学校高新分校的学区房房价将要上涨,甚至有人称,如果成绩超过一中明发分校,未来房价能达到4万/㎡

(图源:网友)

但是房价真的会因此暴涨吗?谁都不敢断言,毕竟到现在为止还没有实际成交案例。

延伸阅读:学区房一直涨的神话破了? 

另外,南京学区房真的一直在涨吗?

我们来看一组数据,2020年南京30所小学学区房全年涨跌榜▼▼

30家小学学区房中,有10家是跌的,跌的最凶的还是顶级名校力小。

另外有8家小学学区房涨幅不到5%,没有跑赢大势。

涨幅超过10%的仅有6家。

这些真实数据,一举打破了好学区房一定会涨的“神话”。

数据来源:365南京学区房

现在的家长理念基本就是:最好的小学+最好的初中+最好的高中+最好的大学=最好的工作+幸福的生活。

但是现实真的会跟着这个流程走嘛?

前段时间,抖音上爆火的南京女孩,小学+初中基本上是南京的顶配——拉小+29中,高中——海安中学、东台中学,省内如雷贯耳的县中佼佼者,最后大学是三江学院,让无数家长困惑,到底是为什么?究竟是哪里出了问题?

其实,我们大家都应该反思一下,我们正在追逐的好学区真的是为了孩子学习吗?并不是,我相信,大多数人还是为了房价,为了身价暴涨,从根本上丢失了学校最基本或者说最根本的功能。

好的学区教育不是唯一,家长的言传身教同样非常重要。

至于房子,就让它回归到该有的居住属性,居住品质才是核心竞争力,学区房的泡沫指不定哪天就要破了,谁都说不准!

最后,你觉得学区房未来一定会升值吗?

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