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一线之隔房价差2万/㎡!谁懂这里的尴尬?

来源:365淘房 2021-01-20 19:16

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      365淘房 姜娇 在南京,4.3万/㎡的新玄武,3.5万/㎡的迈皋桥,一线之隔却上演着巨额房价差。一边首付5成闭眼摇,一边门槛低却卖不掉。

一批次新房上市后,新玄武成交价已达5.5万/㎡,迈皋桥却徘徊在3.5万/㎡,两者间的差距不断拉大。

曾经遍地厂房的玄武铁北(新玄武),甚至还不如烟火气十足的迈皋桥。城市更迭中的新玄武正在改头换面、迈皋桥却还是那个迈皋桥吗?

PART1

谁能懂迈皋桥的尴尬?

 

从1号线迈皋桥站下来,金桥市场就在底下,拥挤的街道、熙熙攘攘的人群,接地气的美食混杂着罗森、茶百道这些年轻品牌,呈现出老城独有的味道。

新玄武的常发广场更大更高端,但人气却不如迈皋桥的万谷慧生活。住在迈皋桥出门就是菜场、商业、地铁,生活气息浓厚。

然而,北边的燕子矶新城栋栋高楼拔地而起;规划高端的新玄武如火如荼建设,再远一点的鼓楼滨江二手房都6万/㎡了,夹在中间的迈皋桥越发尴尬。

城市界面老旧、缺乏重磅规划利好,让板块上升遇到短板。即便3.5万/㎡的房价比新玄武低了8000元/㎡,却仍旧卖不掉。


PART2

命运被改写的新玄武

虽说一线之隔,迈皋桥属于栖霞区,新玄武则属于玄武区,在先天行政划分上就不同。

近年来,玄武区新一轮城市规划开启,玄武新中心(新玄武)的概念应运而生。主城可释放用于开发的土地本就稀缺,新玄武板块却是玄武区唯一可供大规模开发的区域。

背靠紫金山、玄武湖,拥有南京火车站、小红山客运站,紧邻鼓楼、新街口,得天独厚的资源配上高端规划,让原本安静沉默的新玄武命运被改写。

新玄武拥有1340亩可供深度开发的土地储备,总建设体量达430万㎡,将建造210万㎡的商业综合体、140万㎡的高端住宅和60万㎡的科技研发载体。

片区以“两心两园、两廊一带”为整体发展框架,将发展成产业聚集、产城融合、生态宜居、高质量发展的“新中心”。

近几年,气势磅礴的新城已吸引了众多商业、产业加盟、入驻,如和昌魔法森林、南京星河world、电子城南京国际数码港等,未来还将迎来丹霞路17万㎡的地下立体商业空间。

乘着“玄武新中心”的高规划起点,2016年板块房价就达3.39万/㎡,时隔3年涨至4.3万/㎡。板块楼盘首付5成,房价倒挂近1万/㎡,仍旧一房难求。


PART3

学区差异加大房价差距

在新玄武和迈皋桥的较量中,除了板块规划,学区同样起到了举足轻重的作用。

新房一般交付后才能确定学区,新玄武的楼盘却别具一格。此前,星河天赋在开盘前就在售楼处公示了项目和二期星河国际的学区是科利华中学铁北分校、南师附小铁北分校,此后玄武映也沿袭了这样的操作。

科利华分校、南师附小分校为教育部官方认证的直属分校,有50%左右的师资来源于本校。而公示了优质学区的新盘自然不愁卖,这批楼盘业主以高端改善为主,收入高,许多都是大学老师和企业高管。

二手房方面,新玄武的中海玄武公馆已经上市,去年下年以来从原本的4.5万/㎡接连破5.5万/㎡,如今最高成交价达5.7万/㎡,涨势凶猛。

未来,星河天赋、星河国际、玄武映二手房上市后直接对标玄武公馆。明年学校一旦出成绩,二手房或将迎来又一波高潮。

迈皋桥新房原本就不多,唯一在售盘均价3.5万/㎡的锦麟融誉府紧靠着在建的小学、中学,学区待定。虽说离新玄武老牌优质学校立贤小学不远,但大概率不会是立贤小学学区。

二手房方面,锦麟融誉府附近的品质次新房星叶瑜憬湾二手房均价3.59万/㎡ ,保利朗诗蔚蓝二手房均价3.79万/㎡,区域新房、二手房并不倒挂,品质二手房跟新玄武比更是差了2万/㎡。

行政不同导致学区划分差异,新玄武立贤小学学区内老小区普遍在3.5万/㎡以上,而迈皋桥的青秀城小学学区内老小区则在2.8万/㎡左右。

整体来看,新玄武的教育资源优于迈皋桥。

 

PART4

一边是现代化都市,一边是烟火气老城

 

两者都为老城,但新玄武的发展是对原本的老城进行拆迁、工厂搬迁,从而释放出大片土地用于新城建设。

板块内的产业、商业配套更新,更现代化,国际化。迈皋桥却还是维持原有的样貌。生活在新玄武和迈皋桥,拥有着截然不同的居住感。

交通方面,迈皋桥拥有地铁1号线(北沿线在建),7号线(在建)、6号线(在建)三条地铁。新玄武拥有地铁1号线、3号线、6号线(在建)和9号线(在建),四条地铁,两大板块交通配套差不多。                          

商业方面,迈皋桥拥有万谷慧生活、金桥市场等,人流量大,商业更接地气。

未来宝龙、星河、复地商业,加上“华丽一英里”丹霞路国际化商业街,将形成一个全新的现代商业街区。其中,星河COCO+星河world科创园+宝龙商业体58万方+180米高复地写字楼+70亩滨湖公园及大面积的文创园区,总面积达百万方。

虽然,新玄武目前商业氛围不如迈皋桥,未来完全会超越。

教育方面,迈皋桥拥有迈皋桥中心小学、青秀城小学、迈皋桥初级中学(南京市第二十九中学分校)等。

新玄武拥有立贤小学、南师附小铁北分校(直属分校)、科利华铁北分校(直属分校)、北京东路小学红山分校、十三中红山分校,规划还有十三中高中分校,教育资源更胜一筹。

产业方面,迈皋桥作为城北老城,基本无产业可言。新玄武板块内星河、电子城、忆达、米袋汽车等大批高新龙头企业进驻,形成了一定产业集聚导,为产业发展注入强大生命力。

从城市界面、配套来看,新玄武更新、更高端。

 

PART5

迈皋桥、新玄武到底怎么选?

4.3万/㎡的新玄武、3.5万/㎡的迈皋桥,在客群定位上就有所不同。前者首付5成基本是高端改善客,后者正常首付最小96㎡定位刚改。

目前迈皋桥仅锦麟融誉府在售、金浦御珑湾一家老盘待开。如果你想置业城北,预算又不够新玄武,迈皋桥生活气息浓厚、配套成熟便捷,自然适合自住。

如果预算足够,当然首选发展空间较大的新玄武。


1、星河国际

星河国际还剩北边独立的三栋楼,两梯两户,建筑面积为112、128㎡,精装交付。前期均价42960-43687元/㎡,预计3月加推。

2、玄武宝龙城

玄武宝龙城预计3月首开D地块8栋住宅,共639套房源,首开106㎡-110㎡三房两厅两卫、139㎡四房两厅两卫,部分户型大横厅设计,18层左右,精装交付。

3、紫金悦峯

新玄武纯新盘紫金悦峯预计本月公开售楼处!二月公开样板间!建筑面积约80-143㎡,精装交付。 

(效果图)

首开A组团376套房,面积段有81㎡(两房两厅一卫)、104㎡(三房两厅两卫) 、以及119-121㎡(三房两厅两卫)。其中81㎡两房户型,一些刚需可以考虑入手了。

4、复地新玄武G22地块

2020年7月3日,新玄武G22地块被复地以底价30.9亿元摘得,将打造一座超级综合体、“智慧&金融产业地标”,目前售楼处已经建起,并无其他消息。

PART5

备受热议的新玄武新盘学区问题

值得注意的是,关于新玄武几大新盘学区的争议一直很大。


星河国际的学区此前星河天赋开盘时有过公示,最后3栋将于3月上市。

纯新盘紫金悦峯玄武宝龙城、复地G22地块,三大新盘的学区一直存在热议,会不会是南师附小+科利华双直属分校?一直是买房人关注的焦点。

从区位来看,这三个新盘离北京东路红山分校(合作分校)同样也近。从置业顾问口径来看,玄武宝龙城学区待定,紫金悦峯正在洽谈学区,复地地块还没有消息。

目前南师附小、科利华分校学区范围有星河国际、星河天赋、中海玄武公馆(A\B\C\D)四个区,玄武映,四大小区总户数超3500户。

 

其中,南师附小铁北分校规划四轨24班,规模并不大,能否还有能力承受后续新盘不能确定。科利华中学规划十轨30班,目前初中生源不足,后续新盘被划入的学区的可能性还是有的。

根据网曝消息,北小红山分校未来将改扩建,这也使得几家新盘的学区落定变得更加扑朔迷离。

许多买新玄武的买房人都是冲着学区(南师附小、科利华分校)来的,有网友表示,如果新盘没有学区就不考虑新玄武了。

当然也有人觉得真要为了孩子,就去鼓楼买学区房了。买新玄武的还是指望学区能拉升房价,要是后续几个新盘学区上较弱,后期溢价能力也会不及中海、星河等楼盘。

(以上未交付楼盘最终学区根据教育局划分)

 

写在最后:

虽说一线之隔,但由于行政划分不同导致学区不同、板块规划不同,导致了新玄武的新房、二手房远超迈皋桥。

对比北面正在崛起的燕子矶新城、南面大跨步发展的新玄武,夹在中间的迈皋桥后劲稍显不足,但有些老城北人却情有独钟,毕竟这里车水马龙、人情味更浓。

关于新玄武、迈皋桥这两个板块楼市,你有什么看法呢?欢迎留言讨论。

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