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4年房价仅涨2000元/㎡!江宁这个板块5大痛点难破...

来源:365淘房 2021-01-13 17:26

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365淘房 雪原 江宁有一个神奇的板块,各家楼盘业主接力维权,自制调侃小视频在各大买房群疯转,“房价2年不涨,区域7盘厮杀”、“明年复明年,明年何其多,究竟哪一年BYG才会搬走?”“娃要上学,不要上F”......

这些,都是买房群内讨论度极高的关键词句,也是业主密切关注的话题。没错,这个板块就是江宁的青龙山国际新城。

含着“金钥匙”出生,新城面貌初现

提到青龙山国际生态新城,就不得不回顾一下这座新城的发展历程,为何大家对它又爱又恨?

青龙山国际生态新城位于南京主城东南侧,镇守南京东南门户,北连麒麟、西接主城,为南京城市重点发展区域,是继江心洲之后的又一个一、二级联动新城开发项目,也是继南京江北核心区、鼓楼滨江、河西、南部新城之后,距离主城新街口半径12.5km圈内较好选择。

与南站距离10公里,江宁万达4公里,区位优势较为明显,势必发展成南京下一经济增长极。

新城位处南京十三五规划一核两翼中的东南科创带之上,毗邻东山国际企业研发园、白下高新园、江宁高新技术产业园等多个科技产业园,融入东南科创走廊,现状产业人口约30万,未来将达到50万人以上。

结合两大大学城智力与科技支持,未来将为周边大规模产业集聚区提供现代化科技服务。

2014年12月31日,江宁区政府与中国金茂携手,以ppp模式改造上坊旧城,青龙山国际生态新城由此开篇。

自2015年8月开始,青龙山国际生态新城就已经出让了十余幅地块。作为距离主城较近,仅剩的可供大规模开发的空地,此前已拍14块地块,仍有10余块地块待出让,已经聚集了金茂、融侨、朗诗、深业、招商、金地、禹州、雅居乐等知名房企。

众多大型房企的前赴后继,背后所透露的是对青龙山国际生态新城土地价值的认可和看好。

不可否认的是,在近几年的规划发展中,青龙山新城确实发生了较大变化,整体面貌得到了很大提升。

除了各家楼盘拔地而起,较大的变化应该还是多条市政道路改扩建,从狭窄坑洼的水泥地,变成宽阔平整的柏油路,内部更是新增了多条道路贯通整个板块。

(上高路实景图)

去年通车的上高路让人眼前一亮,是贯穿新城南北的主干道,连接起板块的住宅、商业、学校等功能区,业主出行更加便捷。

甚至在暴雨天气里也表现不凡,多条道路都未见积水,海绵城市建设效果初显。

从去年春季开始,青龙山新城开启了面貌提升工程,万安北路的颜值得到了大幅改善。

又爱又恨!这些痛点难破...

青龙山生态新城当下还有不少痛点和难点,究竟是哪些问题,目前进度又如何呢?

1、殡仪馆搬迁问题:

这个问题,大约从3年前就备受关注,不管是原先居住在这里的业主,还是刚刚购置新房的买房人。

时至今日,不利因素还未搬迁,不仅影响了一大批业主和新盘去化,更是拖慢了新城城市新面貌的建设进度。70万方商业综合体待建、断头路被阻挡无法通车......规划利好无法如预期进行。

几乎每隔一段时间,都能在江宁区政府等官方渠道上看到青龙山业主的提问。

江宁区民政局对此进行了回复:“区政府已明确殡仪馆将异地迁建,目前正由区规划部门牵头进行殡仪馆新址的选址工作,尚无法确定具体搬迁时间,感谢您对此事的关注,我局也将在接到区委区政府搬迁江宁殡仪馆的具体通知后依据部门职责积极配合相关部门做好殡仪馆迁建工作。”

早在2019年4月,东山街道办事处对《江宁区十二届政协三次会议第JNZX1203153号建议的协办意见》进行了回复,主要讨论江宁殡仪馆及万安陵园动迁事宜。

据了解,金茂作为区域一二级联动开发青龙山新城的开发商,曾与江宁区政府签订的补充协议约定2019年6月30日完成殡仪馆的停用及拆除,江宁殡仪馆需等新建殡仪馆完成后,方可实施搬迁。江宁区政府也非常重视此项工作,区人大提案也专项提及此事,但项目涉及范围广,难度高,目前新建的殡仪馆仍在选址。

2、万安陵园及公墓搬迁问题:

据了解,东山拆迁办工作人员自2014年12月起多次上门与陵园企业商谈拆迁事宜,但该企业对征迁补偿总款不认可。

另企业法人通过售卖龛位、“东方非遗”产品进行非法集资,已被公安机关依法逮捕。案件金额巨大,涉案人员已高达数千人,带来了较严重的社会稳定风险,区政府高度重视,已成立了专项工作小组处理企业征收签约工作

至于公墓方面,政府尚未制定具体的拆迁补偿方案,为保障公共安全,在片区内剩余户未全部拆除的情况下,暂未启动公墓的拆除

3、70万方商业综合体、外环绿化地何时建?

区域未来将打造70万方的商业,吃喝玩乐购一站式解决。70万方核心区包含商业、办公、酒店、公寓等多种业态类型,其中商业定位为城市级主题商业中心,将打造商业地标,而办公定位为地标级商务空间、SOHO办公及酒店式公寓,商业街区定位特色文化街区、文化商业广场。

这其中就包括了最为重要的殡仪馆待搬迁地块,也就是说还是要等到殡仪馆搬迁后才能开始建设。

外环绿化整体设计完成,没有拆迁影响的启动段建设已完成,受征地拆迁影响部分外环绿带项目暂不具备实施条件。

(外环绿化带航拍)

4、 片区内断头路何时通车?

片区内具备建设条件的道路基本建设完成,部分路段受拆迁影响无法贯通,已形成基本路网。

△ 天靖路西段(环镇南路-学前路)

· 润麒路南段断头路(天云路至万安西路)有钉子户未拆迁暂未贯通;

△ 润麒路

· 天云路断头路(润麒路至上高路段)目前已招标完成即将启动建设;

· 天靖路断头路2(环镇南路至学前路)因拆迁及规划调整暂未启动,预计2021年开始建设

· 环镇南路断头路(天云路至文靖东路)因九高线下地项目施工,道路暂缓启动,计划2021年初在九高线项目土建完成后,启动该段道路建设;

5、教育配套最新进展:

除了如期开学的琅小分校,金茂及上坊建设主动打造上坊幼儿园扩建工程、上坊小学扩建工程等。并全力推进36号地幼儿园的建设工作,整个片区在建幼儿园3所,中学1所,努力实现规划建设要求。

此外,还有九号地块将拟建上坊新城中学、原江宁上坊中心小学拟将改扩建、上坊幼儿园拟将原址新建。

(上坊新城中学效果图)

对于买房人和业主而言,肉眼可见的变化令人欣喜,但更迫切的希望开发商和政府能够共同促进不利因素搬迁。

对于开发商而言,一直在可施行范围内不断促进各项交通、教育等规划利好落地。并且及时与政府沟通不利因素搬迁事宜。

实际上,我在多次跑盘中询问过长住这里的老上坊人,他们对这里日新月异的变化感受最为深切,“我们都在期待着这里能越来越好!”

不可否认,青龙山生态新城自诞生以来,就一直是南京主城区的房价洼地,价值高地,尤其在近两年迎来了高速发展,但也确实存在一定的困境

如何解决青龙山新城当下面临的痛点?这确实是一个个庞大而复杂的工程,也需要政府、开发商、企业等多方合力推进一个个去解决、去努力寻找破局办法,只有这样,才能一起更快地推动板块宜居程度和价值提升。

亏大了!新房均价4年仅涨2000元/㎡

回忆起我最开始接触青龙山新城这个板块的时候,区域内还没有这么巨大的上市量,屈指可数的几家楼盘相爱相杀,互黑对方的现象非常严重,甚至有些在开盘现场直接拉海报互怼。

后来随着多家楼盘上市,去化艰难,置业顾问开始明白“一荣俱荣、一损俱损”的道理。各家楼盘的产品打造相似,区域利好落地较慢,尤其是不利因素搬迁的问题一拖再拖,销售们开始佛系卖房。 

“如果能接受2.6万/㎡的价格配对不利因素和相对较好的主城位置,就可以买;如果不能接受,去看别家也都大差不差。”

青龙山新城板块最早一批上市的新房,当属东城金茂悦融侨悦城

·  2016年板块新房均价2.4万/:2016年9月,东城金茂悦首开,销许均价24000元/㎡;2016年10月,融侨悦城首开,销许均价23949元/㎡;

· 2018年板块新房均价2.5万/㎡:2018年11月,东城金茂悦二期首开,销许均价24490元/㎡;2018年11月,融侨观澜首开,销许均价25600元/㎡;

· 2019年至今,板块新房均价2.6万/㎡:随后,板块大批新房入市,均价几乎维持在26278元/㎡

也就是说,青龙山新城从2016年至今,4年新房均价仅涨了约2000元/㎡。放眼南京其他板块的房价涨幅,这里几乎可以算是不涨反跌。

另外,我在某中介官网上搜索青龙山新城的品质二手房,一共仅有3套成交记录。均在2020年成交,成交单价在2.2-2.5万/㎡左右,低于目前在售新房。

不过客观来说,不利因素搬迁确有规划,只是等待时间的问题。待不利因素搬迁后,新城内的70万方商业综合体等配套都将开始起步,届时区域内的房价可能也会迎来一定程度的上涨。

就眼下来看,青龙山新城占据得天独厚的地理位置,西区的生活配套和居住氛围不错,自住可以考虑抄底。

综上,你看好青龙山新城未来的发展吗?会考虑现在购置这里的房子吗?欢迎留言讨论~

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