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超5万/平!南京这个双学区房房价再刷新!周边新盘首付8

来源:365淘房 2021-01-11 19:34

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学区升级带动房价上涨!

还没出成绩的“名校”是否值得家长“一掷千金”呢?

刚刚,我在某网站看鼓楼滨江板块的锦绣江山花园南苑上个月底成交了一建筑面积119.06㎡的三房,单价约51067元/㎡,成交总价608万。

二手房价飞速上涨,新房上市,学区升级,业主信心大增

锦绣江山花园小区位于鼓楼滨江板块,作为主城炙手可热的改善区域,板块内新房屈指可数,但每逢上新,销售成绩都格外亮眼。

这股热度在二手房市场也有体现,尤其是板块内为数不多的能上市买卖的次新房锦绣江山花园,今年以来,二手房的成交量和价格更是有了明显的提升。

我在365淘房二手房网站看到,小区目前二手房挂牌价约52769元/㎡

从房价曲线图来看,2020年2月,锦绣江山花园的均价还在3.6万/㎡,6月破4.5万/㎡大关之后,房价一路上扬,涨幅惊人!

和总价608万同样户型的房源,去年年初也成交了一套,单价仅44958元/㎡,一年不到,涨了近7000元/㎡。

锦绣江山花园小区位于鼓楼滨江板块,小区一侧靠近方家营路,另一侧靠近长江大桥上桥口。

小区门口目前有公交12路,到南医大二附院、地铁上元门站都很方便。

 

 

锦绣江山花园由住宅和酒店式公寓组成,住宅部分分为南苑和西苑。小区虽不是身处闹市,但底商成熟,药店、饭馆、超市、水果店等一应俱全,生活方便。

我从中介处了解到,锦绣江山花园房价飞涨的原因有以下几点:

1、其配套小学拉萨路小学方兴分校是拉小直属分校,由本部校长坐镇,师资力量雄厚;

2、去年8月,一街之隔的鼓楼滨江G36地块土拍,毛坯最高限价3.9万/平,这令不少业主信心大增,作为品牌次新房,有业主提高了二手房报价;

3、去年伊始,南堡新寓、大桥新村等附近的老小区因为学区因素房价不断上涨,再加上去年年末纯新盘江望润府开盘,带装修包价格约4.6万/平,首付8成,板块热度不断升高,令锦绣江山花园之前被低估的价值爆发。

鼓楼滨江教育起势,新盘房荒,老破小受追捧

鼓楼滨江除了板块自身的规划以外,学区利好的不断刺激,也是整个片区关注度不断攀升的原因之一。

正如锦绣江山花园的学区拉萨路小学方兴分校凭借其直属分校的地位、雄厚的师资力量,在这两年大放异彩,关注度持续走高。

其初中学区滨江中学也在去年成为金陵汇文联盟校,并且已挂牌!

2019年3月鼓楼区提出,将以南师附中树人学校、金陵汇文学校(初中部)、南京市第二十九中学初中部三所学校为核心学校,组建"1+1+X" 三大初中发展联盟,全区所有初中全部纳入,促进鼓楼区初中教育优质均衡发展。

两大名校联手,不仅是锦绣江山花园,其施教区内诸如大桥新村、南堡新寓、方家营等老旧小区房价实现三连跳,涨幅明显。

我统计了2020年拉小方兴施教区内几个小区的房价情况,多个小区的房价走势令人咋舌。

365楼市独家统计数据:拉小方兴学区房挂牌均价

备注:以上数据来自365二手房,价格均为挂牌均价,根据户型以及楼层和位置的不同会有所浮动,仅供趋势参考。

除了拉小方兴分校,鼓楼滨江板块的力人学校也是颇受关注。

去年,世茂外滩新城配套的公办力人学校终于落地并招生。其小学部由力学小学办学,初中部由树人学校办学,师资也是由力学小学和树人中学一体化管理,实力颇为惊人。

学区一直是二手房市场的硬通货,尤其是在新房上市量不大的鼓楼滨江,这样的情况更明显。

鼓楼滨江板块内,新房很少,如中冶锦绣天玺在售房源单价虽不到4万/㎡,但其大多为176、202㎡的大户型,总价约为500-900万。

 

还有上月底刚开盘的江望润府,销许均价约4.1万/㎡(不含装修包),但户型面积130㎡起步,且要首付8成。

新房门槛高,不少有刚性学区需求的家庭转而开始考虑二手房,尤其是老小区的小户型低总价的二手房。

在鼓楼滨江板块内,去年涨幅领跑的小区多为此类,在经历去年三季度的大幅涨价后,部分小区的房价其实已经逐渐开始回归理性,涨幅逐步回落。

新房不多,有改善需求的家中可以关注

鼓楼滨江因为属于”鼓楼”, 这也意味着可操盘的教育资源丰富。

不少家长敏锐地察觉到了这一点,虽然学校还未出成绩,但已早早开始排兵布阵。

如果不想将就二手房,有充足预算,想兼顾学区和居住环境,目前区域有几个新盘可选。

位于拉小方兴分校施教区内的中冶锦绣天玺在售2、3号楼,销许均价为38743-38854元/㎡,户型建筑面积为176、202㎡,毛坯交付,拟交付时间为2022年7月31日,目前还有少量房源。

与锦绣江山花园一街之隔的江望润府上个月首开1、2号楼,预计今年4月会再次加推。

项目由两大知名房企佳兆业和正荣联袂打造,地段十分优越,共规划9栋8-18层住宅主力户型为建面约130㎡和143㎡。

江望润府的装修标准很高,三大件均采用国际一线品牌,厨房还配置了全嵌式洗碗机及美国摩恩净水器、餐厨垃圾处理器。

除此以来,热度颇高的世茂璀璨滨江还剩19、21号楼住宅。其中21号楼为16层高,19号楼为27层和57层拼接。

世茂外滩新城楼栋分布图

项目最后一次开盘还是2019年7月5日,20号楼销售均价为38000元/㎡,目前小区二手房挂牌均价已经达到5.4万/㎡。

写在最后:

鼓楼滨江两所学校师资力量和学校规模的落定,是南京教育资源逐步趋于平衡的体现,未来,家长们也不必追捧一线名校,在家门口也能接受好的教育。

但是学区房的入手还是要考虑自身情况和学校的实际情况再入手,目前板块内不少学校刚刚开始招生没多久,还没有出成绩,这是一大硬伤。

价格与价值是否相等,还需等待时间的检验!

对此,你怎么看?

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