365淘房 姜娇 2020年，全国楼市稳字贯穿。看似平静的局势，过程却暗流涌动，风云变幻。这一年，楼市调控政策维稳，却有部分城市惊现变化；这一年，房价波澜不惊，各地却冷热不均；这一年，买房机会点依旧存在，买好房子却越来越难……
今天，2020南京房地产市场高质量发展论坛暨销售龙虎榜发布会如期举行。聚焦南京房地产市场，今年表现几何？买房人的心态又是怎样？真实的成交量能否给明年带来启示？365淘房网尚研究机构研究总监曹丽，为众人带来南京房地产2020年的大数据报告《待时守分，顺势而为——2020年南京房地产龙虎榜解读暨2021年市场展望》。
网尚研究机构研究总监曹丽表示：2020年，疫情对我们的住房改善需求带来深远影响，新房住宅的潜在需求出现了新的变化。
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三房热度最高 首付5成、8成楼盘增多
网上研究机构通过对用户行为分析显示，今年受到疫情影响，三房热度最高（56%，改善型需求换房首选）；其次四房（29%，二孩家庭+居住需求升级，热度稳中有升）；二房热度只有8%，跟往年比下降明显。曹丽认为主要原因有三点：1、供应少（2020年仅14家楼盘推出2房）2、限购、限贷带来的交易成本上升带来的“一步到位”心态3、总价/地段等原因二房被挤压去了二手房市场
房型与面积段结合看，三房中，100-120㎡（对应2个卫生间大三房）关注度最高（36%），其次80-100㎡（对应小三房，29%），140㎡+关注度也有9%；四房分布则非常广，120-140㎡关注度最高（25%），140-160、160-200㎡各自占21%，200㎡以上关注度仍然能达到18%。
总价方面，用户行为分布梯度与2020年实际成交梯度完全吻合。但具体来看，450万以下的面积段，需求都普遍小于实际成交。10%关注650万以上房源，14%关注450-650万之间，高于实际成交水平，再一次说明，中高端需求目前并没有得到很好的满足。
受价格制约购买力，包括单价和总价，现在首付5成8成的楼盘增多，购买门槛又一次大幅提升，小三房大三房将是需求主力，首置首改客群能够负担的户型呈现小型化趋势，未来对产品性价比更加看重。
而160㎡以上的四房有较大的提升空间，改善客群对价格敏感度低，购买力强，品质是关注的重点，消费升级正在发生。
今年南京上市量巨大 热点区域供应多竞争激烈
我们来看2021年的上市量，2021年是南京的一个土地出让大年，商品住宅可供应量达到了2010年以来最大的一个数值。2021年商品住宅会有近240个楼盘上市，其中纯新盘近一百家，分布区会发现江宁最多，其次是麒麟，从小片区来看，河西、大校场和城中依然是全市高端改善最集中的区域。另外热点区域还有江北核心区和燕子矶，这些区域供应多、竞争也非常激烈。热度回升的几个区域，紫核、铁心桥、百家湖等等，目前是无房可售的状况，而且他们的单价不高，三万出头。竞争承压区域，主要是在六合、禄口、滨江、上坊、新尧、板桥，他们开盘一个月的去化率普遍在35%以下，项目还是要以续销为主的。
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