365淘房 姜娇 众所周知，当下的刚需板块，无论是青龙山新城、正方新城，还是禄口，楼盘众多，竞争激烈，去化越来越难。
就在近日，江宁东善桥纯新盘德信星宸公开，作为区域首家商品房，距离上秦淮砂之船约5公里。作为7月出让的“双限”地块，毛坯限价2.06万/㎡。当然，德信星宸打造精装房，上市肯定不止2.06万/㎡。
如今的上秦淮，高层仅剩葛洲坝融创紫郡府，均价3.15万/㎡，主力户型124、140㎡，总价390万以上。区域内二手房小区翠屏诚园，均价接近3.4万/㎡，85㎡小户型总价基本在260万以上。
根据周边精装盘2.3万/㎡的价格推算，德信星宸距离上秦淮5公里，上市价格至少低上秦淮（精装高层3.15万/㎡）约8000元/㎡，这样的价格无疑是十分诱人的。
东善桥属于正方新城范围，细数正方新城的现有楼盘联发云启、荣盛隽峰雅苑、中交路劲正方新城G35地块、远洋山水、绿地理想城，加上德信星宸，共6家楼盘。
由于板块内楼盘较为分散，也导致了各家楼盘的命运有所不同，那么刚刚公开的德信星宸能否突出重围呢？
距上秦淮5公里，房价低8000元/㎡！德信星宸能否突出重围呢？
首先我们来系统地了解一下德信星宸，先从拿地说起，今年7月，鲜少在公众视野亮相的东善桥板块G41地块挂牌出让，引得6家房企报名，分别是华润、融信、龙湖、德信、碧桂园、新城。
最终经过67轮竞拍，该地被德信以270000万元触顶价拿下，楼面价12025元/㎡，自持人才房建筑面积4200㎡。
从拿地来看，德信星宸无疑是非常受关注的。
从地理位置来看，德信星宸位于东善桥板块，紧邻上秦淮、近九龙湖、将军大道，区位上比同板块楼盘更近主城。
近日，我去东善桥跑盘，从S1号线吉印大道站（也是未来的5号线底站）下来，打车起步价就抵达项目。
东善桥是个成熟老镇，就配套方面可以用“”麻雀虽小，五脏俱全”来形容。从此前探底的航拍图上可以看到，项目周边多是老小区、安置房，离得较近的远洋山水也在吉山另一头，并不属于东善桥，所以德信星宸是整个东善桥一个商品房项目。
周边有东善桥初级中学、东善桥小学，根据其沙盘显示，未来在项目旁边还有一个规划小学，基本的生活需求皆可满足。如果想要较高端的消费，可以去5公里外的砂之船，或者乘坐地铁去百家湖。
接下来，说一下开发商德信地产，德信地产作为浙江本土房企的优秀代表，起步于1995年，目前已经成长为浙江领先的综合型房地产开发商，并进军长三角地区及主要枢纽城市。
德信去年进军南京，先后布局江宁、溧水，东善桥地块是其在南京的第三个项目，外来大牌房企能否受到南京市场的认可，还需要时间。
德信星宸打造18栋层高25-27层精装高层，建筑面积约89、107、127、142㎡。截至目前，关于其精装标准还未公布，前期先推89㎡、107㎡两种户型，目前户型图已曝光。
建筑面积约89㎡：三房两厅一卫
89㎡作为其主力户型，三房设计，适合三口之家甚至三代同堂。三开间朝南，光照充足。动静分区，家人日常活动互不干扰。独立玄关设计，彰显居家品质。卫生间干湿分离，有利于保持干净卫生。
建筑面积约107㎡：三房两厅两卫
107㎡户型主要分布在东西边户，适合刚改客群。该户型兼并了89㎡的各大优势外，又具有自己独特之处。南向约6.4米宽景阳台，采光面积大，阳台功能性强。主卧套房设计，带独立卫生间，私密性强。
户型设计偏向刚需，户型方正，动静分区，89㎡作三房，性价比较高。
小区内部规划8大体系景观，全龄化设计，带中心会客厅，环形跑道，网球场等。绿化率35%，高于一般小区，未来由德信自己的物业盛全物业管理。
我去踩盘那天，也遇到一位周边安置房小区的居民前来看房，对于一个全新的商品房，有的安置房、老小区居民也有换房需求。周边九龙湖、将军大道企业也多，一些年轻人也会考虑这里。
综合分析下来，限价新盘德信星宸是有一定市场的，现在项目正在蓄客阶段，对于该楼盘能否受到市场接受，我们也拭目以待。
正方中路站附近即将苏醒，绿地理想城紧邻上秦淮，能够迎来新机遇？
正方新城近上秦淮的楼盘，不光德信星宸一家，还要位于S1号线正方中路旁的绿地理想城，去年二期加推，至今仍在去化中。
绿地理想城均价2.3万/㎡，毛坯现房，户型95、105、110、118㎡。目前楼盘旁除了一个地铁站，其他配套还未起来，生活配套要么去秣陵镇或者上秦淮、要么去东善桥，导致楼盘去化周期长。
然而沉寂了3年的正方中路站附近，近期有好消息传来，根据爱南京消息：近日，正方中路站附近两幅重磅宅地即将上市！
（图源新华报业-爱南京）
两地块均位于将军大道东、正方大道以北（紧邻S1正方中路地铁站口），地块方正，面积分别为59.2亩和69.6亩，容积率2.5。
9月底，官方回复，正方中路站附近计划从今年年底开始，将陆续推动一批经营性用地挂牌出让。
如今正方中路站地铁旁曝出两幅重量级居住用地，加上官方回复的计划年底推动地块挂牌出让，说明正方中路站附近很快就会迎来新地块出让，板块终于有动静了。
早在9月底，正方大道以南片区城市设计及控规单元图则调整项目中标公告，未来即将启动“正方大道以南片区城市设计”和“正方大道以南控规图则调整”。
根据规划，正方大道以北大大小小的宅地大约10幅，而正方大道以南涉宅用地大约还有15幅左右。
未来，绿地理想城附近也将形成一个成熟的居住聚集地，但预计等待的时间不会太短。
产业、配套、楼盘集中区！江苏软件园发展速度较快
整个正方新城发展速度较快的，仍旧是核心组成部分——江苏软件园片区。
堪称“南京新兴硅谷之城”的江苏软件园，引进腾讯华东云计算大数据中心、中国电信南京云计算中心两大百亿级旗舰项目，吸引阿里巴巴、百度、迈瑞医疗、拓攻机器人、海乂知、云开科技、中兴等百余家国内外知名软件企业纷至沓来。
江苏软件园附近三横四纵主干道环伺，三横——南京绕越高速、正方中路、银杏湖大道，四纵——机场高速、将军大道、牛首大道、宁丹大道。目前来看，自驾出行比较方便。
社区底商、大型商超、生鲜超市等，满足基本消费需求。约150米的地标商业建筑“双子楼”地块已经亮相，亟待落成。
今年9月，众人期待已久的东吉湖小学（拉萨路小学江宁分校）终于投入运营，加上已经开学的吉山软件园幼儿园，片区教育配套上来了。后期在联发云启北边，还有一块中学规划用地，什么时候来，只是时间问题。
江苏软件园发展速度较快，同时也是利好，楼盘集中区。
荣盛隽峰雅苑，毛坯高层均价20603元/㎡，建筑面积约88、102㎡；毛坯多层均价22969元/㎡，主力户型115㎡、130㎡。该盘现房销售距离拉小分校、幼儿园比较近。
联发云启在售精装高层，建筑面积约98、110、125㎡，均价2.1-2.2万/㎡。
中交路劲正方新城G35地块，毛坯限价20600元/㎡，目前项目已启动，将建18栋24-27层住宅。
对于正方新城楼市，对于东善桥新盘德信星宸，你怎么看？欢迎留言讨论。
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